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經(jīng)濟適用房作為一種保障性住房，為購房者減輕很多負(fù)擔(dān)。但是經(jīng)濟適用房也有風(fēng)險，選擇大戶型可能負(fù)擔(dān)不起。需要算清楚自己的資金是否可以承擔(dān)。

從11月8日起，大連市首批經(jīng)濟適用房開始進(jìn)入選房階段，截至昨日，已經(jīng)有兩個批次的400人選定了住房。90多平方米以上的大戶型被選擇率很高。問津100平方米以上經(jīng)濟適用房者并不少見，經(jīng)濟適用房最大戶型127．76平方米的房子總共6套，現(xiàn)在已被選走了3套．而選擇50平方米以下戶型者不超過10人。來自泡崖八區(qū)售樓處的消息稱，從目前情況看，選房者幾乎全部都需要貸款，而且選擇商業(yè)貸款者大約能占到2／3。

很多選房人認(rèn)為機會難得，咬牙選擇大戶型。豈不知，選擇90平方米以上大戶型，意味著一個家庭可能每月需向銀行還貸1300元以上，這對符合申購經(jīng)濟適用房條件的中低收入家庭來說，可能已經(jīng)超過家庭收入的50％。同時，再加上契稅、維修基金等各種費用，在首付款之外，每個家庭還要再預(yù)備出至少2萬元的費用。這對生活并不富裕的經(jīng)濟適用房申購家庭來說，意味著相當(dāng)大的壓力。

記者選擇3個不同面積戶型的例子，以20年商業(yè)貸款為假設(shè)，來為購房者算一筆賬。

超過90平方米最多能貸7成

按照國家規(guī)定，選購超過90平方米的經(jīng)濟適用房，銀行最多只能給予總房款7成的貸款。

以本批經(jīng)濟適用房第一批次1號申購者選購的110．58平方米兩室兩廳住房為例，為購房者計算一下房屋首付和月供的具體付出。

這套住房110．58平方米，每平方米的單價是2840元，總房款為31．4萬元，因為超過90平方米，所以貸款首付必須至少達(dá)到3成，即9．42萬元，貸款總額為21．98萬元。以貸款年限20年為例，采用等額本息還款方式，按照經(jīng)濟適用房按揭銀行中國工商銀行（3．46，0．06，1．76％）大連分行目前執(zhí)行的按照國家基準(zhǔn)利率的八五折來計算，年利率5．814％，每月需要支付1551元，共還款20年。如果按照等額本金還款方式來還款，首月的月供將達(dá)到1925元，并逐月遞減，第5年的最后一個月的月還款額1676元，到第19年的月供才會降到1000元以內(nèi)。

首付的同時，購房者還要預(yù)留充分的款項來繳納其他的相關(guān)費用。包括維修基金40元／平方米，契稅1．5％，采暖費23元／平方米，物業(yè)費（1年）預(yù)收300元，裝修垃圾清運費300元，煤氣公司氣源費3000元，萬分之三的印花稅，及銀行貸款所產(chǎn)生的費用，這些費用加在一起至少要15670元，再加上每平方米200元的簡單裝修共22116元，還需至少要準(zhǔn)備37786元。

面積110．58平方米

房款總額31．4萬元

首付9．42萬元

其他費用3．78萬元

等額本息月供1551元

等額本金首月月供1925元

90平方米以下壓力會小得多

相同單價的住房，同樣為兩室兩廳，如果選擇面積在90平方米以內(nèi)的，購房者壓力要小得多。以面積85．27平方米為例，每平方米的單價是2840元，房款總額為24．22萬元。房貸首付可以低到2成，首付款為4．84萬，貸款總額為19．38萬元。同樣以貸款年限20年為例，采用等額本息還款方式，按照經(jīng)濟適用房按揭銀行中國工商銀行大連分行目前執(zhí)行的按照國家基準(zhǔn)利率的八五折來計算，年利率5．814％，每月需要支付1368元，共還款20年。如果按照等額本金還款方式來還款，首月的月供將達(dá)到1697元，并逐月遞減，第5年的最后一個月的月還款額為1478元，到第16年的月供會降到1000元以內(nèi)。

再以面積63．51平方米為例，每平方米的單價2830元，房款總額為17．97萬元。房貸首付可以低到2成，首付款為3．59萬元，貸款總額為14．38萬元。同樣以貸款年限20年為例，采用等額本息還款方式，按照經(jīng)濟適用房按揭銀行中國工商銀行大連分行目前執(zhí)行的按照國家基準(zhǔn)利率的八五折來計算，年利率5．814％，每月需要支付1014．85元，共還款20年。如果按照等額本金還款方式來還款，首月的月供將達(dá)到1259元，并逐月遞減，第5年的最后一個月的月還款額為1097元，到第7年的月供會降到1000元以內(nèi)。

面積85．27平方米

房款總額24．22萬元

其他費用29877元

首付4．84萬元

等額本息月供1368元

等額本金首月月供1697元

面積63．51平方米

房款總額17．97萬元

其他費用23160元

首付3．59萬元

等額本息月供1014．85元

等額本金首月月供1259元

購經(jīng)濟適用房也要防范風(fēng)險

經(jīng)過如上比較，購買90平方米以上大戶型者，首付款的壓力是最大的。購買110平方米大戶型者首付的壓力比購買85．27平方米的購房者壓力幾乎高出一倍，多出4．58萬元，比購買63．51平方米的購房者多付出5．83萬元。同時，首付款之外需要擔(dān)負(fù)的其他費用，也比其他兩戶型購房者多出至少1萬元以上，月供也比其他兩種方式每月多出200元至500多元不等。

按照申請經(jīng)濟適用房家庭的經(jīng)濟條件，每個家庭人均年收入不超過1．2萬元，也就是家庭每人月均收入不超過1000元，以這樣的經(jīng)濟實力來衡量，在一個3口之家中，月供1500元已經(jīng)達(dá)到或超出家庭月收入的1／2，這是非常危險的。

每月房貸負(fù)擔(dān)不宜超過家庭所得的1／3，這是根據(jù)銀行在發(fā)放住房貸款時考慮家庭負(fù)擔(dān)的一個簡單的衡量標(biāo)準(zhǔn)。對一個月人均收入低于1000元的家庭來說，月供達(dá)到1000元，就已經(jīng)達(dá)到了家庭所得的1／3。因而，對于中低收入家庭，月供控制在千元以下十分重要，不能貪便宜圖大，否則購買經(jīng)濟適用房的開始也就是新一代房奴生活的開始。

康順園售樓處工作人員稱，大約地算起來，按中國工商銀行大連分行現(xiàn)行商業(yè)貸款利率，20年貸款，貸款額度在14萬元以下，每月的平均月供就可以控制在1000元以下。15年貸款，額度在12萬元以下，每月的平均月供就可以控制在1000元以下。10年貸款，貸款額度在9萬元以下，每月的平均月供可控制在1000元以下。

經(jīng)濟適用房購房人擁有所有權(quán)嗎

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，經(jīng)濟適用房的購房者擁有有限的產(chǎn)權(quán)，如果想要擁有完全產(chǎn)權(quán)的，需要住滿五年，并且按商品房價格補交一定差價和交納一定比例的土地收益。

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》

第三十條經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。

購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。

哪些人可以買經(jīng)濟適用房

同時符合下列條件的上海市城鎮(zhèn)居民家庭，可以申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房（上海為例）：

1、家庭成員在本市實際居住，具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿3年，且在提出申請所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年。

2、家庭人均住房建筑面積低于15平方米（含15平方米）。

3、3人及以上家庭人均年可支配收入低于7．2萬元（含7．2萬元）、人均財產(chǎn)低于18萬元（含18萬元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮20％，即人均年可支配收入低于8．64萬元（含8．64萬元）、人均財產(chǎn)低于21．6萬元（含21．6萬元）。

4、家庭成員在提出申請前5年內(nèi)未發(fā)生過住房出售行為和贈與行為，但家庭成員之間住房贈與行為除外。

同時符合上述條件，具有完全民事行為能力的單身人士（包括未婚、喪偶或者離婚滿3年的人士），男性年滿28周歲、女性年滿25周歲，可以單獨申請購買共有產(chǎn)權(quán)保障住房。