1、在前后兩個(gè)房屋買賣合同中,房地產(chǎn)開發(fā)商存在違約或欺詐,而第一買受人一般無過錯(cuò),第二買受人可能是被欺詐,也可能存在主觀惡意。
2、房地產(chǎn)一房二賣的行為必然導(dǎo)致買受人利益受損,一方買受人的債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)。
3、商品房的一房二賣的主體是特定的,即銷售方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在商品房的一房二賣中,要出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商,而受讓方則可以是任何自然人、法人,也可以是其他組織。
4、商品房一房二賣中房地產(chǎn)開發(fā)商與不同買受人簽訂的兩個(gè)合同中,標(biāo)的是具有特定性的物,是以同一房屋為標(biāo)的簽訂的兩個(gè)買賣合同,同時(shí)存在兩個(gè)債權(quán),但不能并存兩個(gè)物權(quán),這才會(huì)引起房屋所有權(quán)的歸屬糾紛。
5、商品房的第二次買賣是在先買人簽訂買賣合同之后,辦理過戶登記手續(xù)之前發(fā)生的,如果先買人已經(jīng)辦理了登記手續(xù),也就依法取得了對(duì)房屋的所有權(quán),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若又與他人簽訂房屋買賣合同,不構(gòu)成一房二賣。
一、商品房一房二賣有什么后果
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房一房二賣的行為對(duì)第一購房人構(gòu)成了惡意違約,對(duì)第二購房人則構(gòu)成欺詐。它不但使得一方買房人的合同不能得到履行,損害了購房者的合法利益,同時(shí)也違反了民法中的誠實(shí)信用原則,加大了商品房交易的風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)重地影響了市場(chǎng)秩序。誠實(shí)信用是我國民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則,開發(fā)商的這種惡意違約或欺詐行為是對(duì)整個(gè)社會(huì)誠信體系的建設(shè)的一種破壞。這種有意地對(duì)合同的任意違背,會(huì)使得市場(chǎng)交易變得不安全起來,必將使房產(chǎn)業(yè)受到影響,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
例如上海市某一房地產(chǎn)開發(fā)商與該地居民甲簽訂了房屋買賣合同,約定到期辦理房產(chǎn)證并付清余款,但是在約定期限到達(dá)日甲某發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開發(fā)商后來又與另一居民簽訂了房屋買賣合同,由此居民甲和乙對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛。在這種情況下該房地產(chǎn)公司如果為居民乙辦理房產(chǎn)證,對(duì)甲就構(gòu)成惡意違約,如果為甲辦理房產(chǎn)證,則對(duì)居民乙則構(gòu)成欺詐,不管房地產(chǎn)開發(fā)商作何選擇,都會(huì)使得一房購房者的利益受到侵害,對(duì)房屋交易安全產(chǎn)生懷疑,影響購房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信任。
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