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《土地租賃合同》是根據(jù)相關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方就乙方租賃甲方土地事宜，在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上所簽訂的專項合同。

土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內(nèi)相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經(jīng)濟活動。

一、獲得土地使用權(quán)的方式

1、劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。由此可見，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式。

(1)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補償、安置等費用。

(2)經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后，土地使用者無償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無償?shù)?，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟上的代價。

2、出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個特征：

(1)取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國家支付土地使用權(quán)出讓金。國家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

(2)取得的土地使用權(quán)是有期限的。土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權(quán)益受國家法律保護。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

二、關(guān)于營業(yè)稅。

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時，只要出具縣級(含)以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》又補充說，上述文件中關(guān)于縣級以上(含)地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報經(jīng)縣級以上(含)地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。此案中，企業(yè)財務(wù)人員向稅收管理員出具了廣州市人民政府的收回土地文件等相關(guān)資料，因此該企業(yè)這6000萬元搬遷補償費可不用繳納營業(yè)稅。

三、國有土地二次轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費

國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。在我國土地所有權(quán)分為國有和集體所有兩種。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指首次從國家取得土地使用權(quán)的個人或者集體將其土地使用權(quán)以有償方式在一定時期內(nèi)出讓，租借給他人的經(jīng)濟行為。通常是指城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一是對土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及處分權(quán)進行保護。二是對土地所有者和使用者的這些權(quán)利進行限制和調(diào)節(jié)。