物業(yè)管理的主體是指物業(yè)管理活動(dòng)的參與者，主要包括政府有關(guān)部門、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)公司、業(yè)主及非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等。這些主體在物業(yè)管理活動(dòng)中都扮演了一定的角色，相互之間形成了一種特定的關(guān)系，各享有一定的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)管理處在運(yùn)作過程中協(xié)調(diào)、處理好各方的利益關(guān)系，是確保物業(yè)管理工作正常運(yùn)行并取得成效的基礎(chǔ)和重要保證。
一、管理處與政府及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)
(一)管理處與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)
物業(yè)管理行政主管部門是指建設(shè)部、省(自治區(qū)、直轄市)建設(shè)廳(建委)和市房地產(chǎn)管理局，是物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)。其制定的政策、法規(guī)以及傳達(dá)的行業(yè)信息等，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強(qiáng)與物業(yè)管理行政主管部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。一是積極支持和配合物業(yè)管理行政主管部門的工作，如認(rèn)真落實(shí)物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)指示精神，參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各種活動(dòng)等;二是及時(shí)獲得物業(yè)管理行政主管部門的有關(guān)信息，便于按新要求和新標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)和完善物業(yè)管理;三是將管理處在運(yùn)作過程中出現(xiàn)的一些疑難問題以及行業(yè)發(fā)展過程中遇到的一些矛盾和困難，積極向物業(yè)管理行政主管部門匯報(bào)，爭(zhēng)取得到物業(yè)管理行政主管部門的支持和幫助。
(二)管理處與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)
政府有關(guān)部門是指市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供氣、供暖等行政主管部門和物業(yè)所在地人民政府。管理處加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可獲得政府有關(guān)部門的支持和配合，從而有利于矛盾的順利化解和事情的順利解決。如：管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段加強(qiáng)與自來水公司、供電局和煤氣公司的聯(lián)系和協(xié)調(diào)，可盡早開通水、電、氣;加強(qiáng)與消防局的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，可盡快通過消防驗(yàn)收等;日常管理中，加強(qiáng)與派出所的聯(lián)系與協(xié)調(diào)，有利于物業(yè)治安的管理和突發(fā)事件的處理。
二、管理處與物業(yè)建設(shè)單位及業(yè)主的協(xié)調(diào)
(一)管理處與不同類型物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)原則由于物業(yè)建設(shè)單位數(shù)目眾多，各單位的內(nèi)在素質(zhì)以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的要求不同，因此，管理處在實(shí)際操作過程中，要針對(duì)不同類型的物業(yè)建設(shè)單位，采取不同的策略?，F(xiàn)按以下兩種方式進(jìn)行分類論述。
按首次和多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位分類：第一次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位由于初次開發(fā)樓盤，對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作不太熟悉，一般都比較謙虛，能耐心地傾聽管理處的意見，對(duì)物業(yè)管理工作也比較配合，因此，物業(yè)管理處與這類物業(yè)建設(shè)單位之間較易形成一種比較融洽的合作關(guān)系。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處應(yīng)多配合、多提意見，多協(xié)助，真正從物業(yè)建設(shè)單位的角度為物業(yè)建設(shè)單位著想，替物業(yè)建設(shè)單位分憂解愁。
多次開發(fā)樓盤的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位由于開發(fā)了多個(gè)樓盤，因而對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作有一定程度的了解。正因?yàn)檫@樣，他們可能自以為是，聽不進(jìn)管理處的意見，兩者之間也較難相處。對(duì)于此種類型的物業(yè)建設(shè)單位，管理處要多與其進(jìn)行協(xié)商，多聽聽他們的意見，以便改進(jìn)物業(yè)管理，改善兩者之間的關(guān)系。
按物業(yè)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理是否配合進(jìn)行分類：對(duì)物業(yè)管理配合的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位一般是初次開發(fā)樓盤或是多次開發(fā)樓盤，但有一定品牌的物業(yè)建設(shè)單位。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要積極配合，努力提高管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)建設(shè)單位的品牌知名度。
對(duì)物業(yè)管理不配合的物業(yè)建設(shè)單位：此類物業(yè)建設(shè)單位一般開發(fā)過多個(gè)樓盤，他們對(duì)物業(yè)管理要求高，但對(duì)物業(yè)管理的工作不太配合。他們會(huì)把管理處當(dāng)做一個(gè)下屬的專業(yè)化公司和一個(gè)幫他們打工的馬仔來對(duì)待。對(duì)于此類物業(yè)建設(shè)單位，管理處要根據(jù)據(jù)理力爭(zhēng)，講清道理和是非，維護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益。如果確實(shí)難以相處，且對(duì)方有違約行為，管理處可考慮退出物業(yè)管理。
(二)管理處在入伙前期準(zhǔn)備階段與物業(yè)建設(shè)單位的協(xié)調(diào)在物業(yè)入伙之前一段時(shí)間，物業(yè)管理單位要成立一個(gè)物業(yè)接管籌備小組，對(duì)物業(yè)的全面、正式接管進(jìn)行前期籌備工作。這個(gè)接管小組就是今后該物業(yè)的物業(yè)管理處的雛形，接管小組的負(fù)責(zé)人一般就是今后這個(gè)管理處的負(fù)責(zé)人。物業(yè)接管籌備小組(以下稱管理處)的成員也就是這個(gè)管理處的主要工作人員。物業(yè)接管籌備小組的成立標(biāo)志著管理處運(yùn)作的開始。在物業(yè)入伙前期準(zhǔn)備階段，管理處對(duì)物業(yè)建設(shè)單位的配合主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.提出合理化建議，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整治管理處應(yīng)根據(jù)擬接管物業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的整治提出合理化建議。如果這些合理化建議能盡早提出并被采納，一方面將有助于物業(yè)的整治;另一方面也便于日后的物業(yè)管理。管理處在具體運(yùn)作過程中遇到的問題主要有以下幾種：空調(diào)位的確定及冷凝水的排放、垃圾房的建設(shè)、物業(yè)環(huán)境的綠化和美化、車輛進(jìn)出口的確定等。下面以空調(diào)位的確定及冷凝水的排放為例加以說明。
由于種種原因，部分物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)并沒有考慮到空調(diào)位的設(shè)置及空調(diào)冷凝水的排放。因此，管理處應(yīng)建議物業(yè)建設(shè)單位改進(jìn)并設(shè)法預(yù)留空調(diào)位及冷凝水的排水管道。如果工程已經(jīng)竣工無法改變時(shí)，管理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)單位的要求，對(duì)業(yè)主安裝空調(diào)的位置以及冷凝水的排放方式予以規(guī)范，以保持物業(yè)外觀的統(tǒng)一、美觀，同時(shí)避免空調(diào)冷凝水污染墻面或影響他人而造成投訴和糾紛。
2.接管驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺陷時(shí)的處理在業(yè)主入伙前期，管理處要代表小業(yè)主的利益與物業(yè)建設(shè)單位進(jìn)行房屋接管驗(yàn)收。在接管驗(yàn)收過程中，管理處一切要從嚴(yán)從細(xì)要求。管理處將在物業(yè)接管驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)報(bào)予物業(yè)建設(shè)單位，由物業(yè)建設(shè)單位通知和督促施工單位及時(shí)整改。
3.代表或配合物業(yè)建設(shè)單位與其他部門進(jìn)行協(xié)調(diào)在物業(yè)入伙之前，物業(yè)建設(shè)單位要完成很多工作，如將物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)管理文件報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)和備案，與自來水公司、供電局、煤氣公司協(xié)調(diào)開通水、電、氣等。對(duì)此，管理處要代表或配合物業(yè)建設(shè)單位向自來水公司、供電局和煤氣公司等單位申請(qǐng)，及時(shí)開通水、電、氣等。下面以電的開通為例加以說明。
物業(yè)一旦竣工驗(yàn)收，就不再使用施工用電。在啟用物業(yè)正規(guī)供電系統(tǒng)之前，供電局要對(duì)物業(yè)的供電系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)和封表處理。此時(shí)，管理處應(yīng)代表或配合物業(yè)建設(shè)單位做好以下兩個(gè)方面的工作。第一，報(bào)停暫不使用的變壓器，以免造成損失。因?yàn)樽儔浩饕坏┩度胧褂茫还苡秒姸嗌?，都要交納一定數(shù)額的基本電費(fèi)。而在實(shí)際工作中，一般情況是：一是物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變壓器容量可能富余，不需要開通所有的變壓器;二是入伙前，特別是分期建設(shè)、分期入伙的物業(yè)，一定時(shí)間內(nèi)不需要開通所有的變壓器;三是通過對(duì)變壓器及用電的合理規(guī)劃和使用，也可降低變壓器的臺(tái)數(shù)。通過報(bào)停暫不投人使用的變壓器，可有效地降低管理成本。第二，對(duì)有條件的物業(yè)，管理處應(yīng)積極向供電局、自來水公司和煤氣公司申請(qǐng)抄表到戶，以減少用電、用水和用氣環(huán)節(jié)，降低公用水、電、氣費(fèi)用的開支，同時(shí)減輕管理處的工作壓力。
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一、業(yè)主找各種理由不交物業(yè)費(fèi)如何處理業(yè)主找各種理由不交物業(yè)費(fèi)處理方式是以書面通知的方式催繳。如果業(yè)主在合理期限內(nèi)仍然不交物業(yè)費(fèi)，此時(shí)可以到人民法院提起訴訟。法律依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條的規(guī)定，違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。二、不交物業(yè)費(fèi)如何起訴物業(yè)費(fèi)拖欠的起訴流程如下：1.拖欠物業(yè)費(fèi)起訴的主體是物業(yè)公司，物業(yè)公司就業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，撰寫起訴狀，提交至人民法院申請(qǐng)立案；2.除了起訴狀之外，還應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備物業(yè)費(fèi)合同等相關(guān)材料，一并交給人民法院；3.人民法院應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)公司提交的起訴狀及相關(guān)材料，符合立案條件的，應(yīng)當(dāng)在7日2023-04-25492人看過 -
成立單位犯罪的主體要件，要求單位具備刑事責(zé)任能力。公司、企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體都具備刑事責(zé)任能力。刑事責(zé)任能力是單位成立犯罪的資格，也是單位承受刑事懲罰的能力。只有同時(shí)具備獨(dú)立財(cái)產(chǎn)、行為能力并能破產(chǎn)的單位，才具備刑事責(zé)任能力。一人公司犯罪主體資格的司法認(rèn)定一人公司可以成為單位犯罪主體，但并非所有的以一人公司名義實(shí)施的犯罪都是單位犯罪，在特定情形下，可以否認(rèn)一人公司的單位犯罪主體資格，這就是刑法上的人格否認(rèn)。它是以公司法上的人格否認(rèn)為基礎(chǔ)，但又不完全等同于公司法上的人格否認(rèn)。對(duì)于合法、有效成立的一人公司，在公司法上被否定人格后是否還構(gòu)成刑法上的單位犯罪主體，需要作具體分析。如果法律要求一人公司的股東對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任，就意味著否定了公司人格。有學(xué)者認(rèn)為，這樣的私營(yíng)公司已經(jīng)形成了公司即股東、股東即公司的現(xiàn)象，所以，在它們構(gòu)成犯罪時(shí)，應(yīng)該揭開公司面紗，認(rèn)定為自然人犯罪。這種觀點(diǎn)其實(shí)是將公司法上2023-07-03223人看過 -
財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)各單位如何進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算各單位必須根據(jù)實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，填制會(huì)計(jì)憑證，登記賬簿，編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。任何單位不得以虛假的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)和資料進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。知識(shí)開發(fā)：進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念。會(huì)計(jì)集中核算改革是財(cái)政支出管理和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的一項(xiàng)重要改革。實(shí)行集中核算后，單位核算與財(cái)務(wù)管理職能相對(duì)分離。建立健全有效的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。建立和完善有效的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。第一，審計(jì)機(jī)關(guān)監(jiān)督哪些部門。 .知識(shí)拓展：審計(jì)機(jī)關(guān)有權(quán)對(duì)本級(jí)各部門的預(yù)算執(zhí)行、決算以及預(yù)算外資金的管理和使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。然而，在審計(jì)監(jiān)督過程中，審計(jì)機(jī)關(guān)和審計(jì)人員往往處于被動(dòng)地位。從實(shí)際操作來看，國(guó)家審計(jì)監(jiān)督執(zhí)法的主體是審計(jì)機(jī)關(guān)和審計(jì)人員。在審計(jì)機(jī)關(guān)和審計(jì)人員受政府領(lǐng)導(dǎo)的情況下，當(dāng)監(jiān)督對(duì)象是各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)和政府主管部門時(shí)，必然導(dǎo)致審計(jì)監(jiān)督權(quán)的弱化。比如，我國(guó)財(cái)務(wù)審計(jì)“同行評(píng)議”的困境，就2023-05-02110人看過 -
業(yè)主不可以，因?yàn)槲飿I(yè)分散出售后，產(chǎn)權(quán)主體便出現(xiàn)了多元化的情況，決定了住宅內(nèi)的各個(gè)物業(yè)主體之間既有個(gè)體利益，也有整體利益，需要一種既能維護(hù)全體業(yè)主利益，又能兼顧單個(gè)業(yè)主利益的新型管理模式。這種模式要求把業(yè)主自治和專業(yè)管理結(jié)合起來。由于房屋和相關(guān)配套設(shè)施不可分割，針體物業(yè)不可能由分散業(yè)主各自單獨(dú)進(jìn)行管理。業(yè)主委員會(huì)僅僅是一個(gè)自治組織，不具有專業(yè)維修保養(yǎng)房屋及配套設(shè)施的技術(shù)和條件。因此，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。業(yè)主委托有資質(zhì)的物業(yè)公司來進(jìn)行管理，既能保證建筑物的安全，也能維護(hù)建筑物的形象和功能，使之升值。業(yè)主與物業(yè)公司之間既是一種委托關(guān)系，也是一種相互監(jiān)督的關(guān)系。因此，業(yè)主自行管理在現(xiàn)實(shí)中和法律上都是行不通的。2023-04-22277人看過
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物業(yè)管理費(fèi)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱辦法)的出臺(tái)，為物業(yè)管理收費(fèi)提供了法律依據(jù)。根據(jù)辦法，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成分三個(gè)部份：第一部分：開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金;第二部分：業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲(chǔ)備金;第三部分：業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)。前兩部份，辦法已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ谩５谌糠葑≌瑓^(qū)共性服務(wù)費(fèi)，辦法也明確了費(fèi)用項(xiàng)目，可如何根據(jù)項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費(fèi)，筆者就此淺見，與諸位共同商討。對(duì)于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費(fèi)用，費(fèi)用的來源會(huì)有所不同?，F(xiàn)認(rèn)為較為科學(xué)的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、服務(wù)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式，實(shí)行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費(fèi)來源于為主。本著取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余的原則，2023-04-22149人看過 -
法律綜合知識(shí)一、單位調(diào)崗員工不同意如何與單位協(xié)商當(dāng)單位提出調(diào)崗要求而員工不同意時(shí)，雙方首先需要冷靜地進(jìn)行溝通。員工可以向單位表達(dá)自己的立場(chǎng)和原因，并嘗試提出自己的合理建議。1．在這個(gè)過程中，員工可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》第三十五條的規(guī)定，明確指出變更勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)雙方協(xié)商一致，并且應(yīng)當(dāng)采用書面形式。2．員工可以向單位解釋，調(diào)崗屬于勞動(dòng)合同的變更，需要雙方共同商定，不能單方面強(qiáng)制實(shí)施。3．員工也可以提出自己對(duì)新崗位的擔(dān)憂或疑慮，比如對(duì)新崗位工作內(nèi)容、工作環(huán)境、薪酬待遇等方面的疑慮。二、公司調(diào)崗辭退員工應(yīng)對(duì)1．如果公司以調(diào)崗為由辭退員工，員工應(yīng)當(dāng)首先了解公司的調(diào)崗和辭退流程是否符合法律法規(guī)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》的規(guī)定，用人單位給勞動(dòng)者調(diào)崗應(yīng)當(dāng)與勞動(dòng)者協(xié)商一致。若是沒有協(xié)商一致的，除勞動(dòng)者因?yàn)椴荒軇偃卧鹊膷徫贿@一個(gè)情況外，其余情況均是不合法的。2．如果公司違法解除勞動(dòng)合同，員工有權(quán)要求2024-07-27440人看過 -
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。1、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2、酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。律師補(bǔ)充：實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收2023-05-06127人看過 -
業(yè)主最高領(lǐng)導(dǎo)層崗位職責(zé)●總經(jīng)理崗位職責(zé)1、領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作,向公司傳達(dá)滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)的要求的重要性;2、以業(yè)主和住戶為中心，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，批準(zhǔn)公司質(zhì)量手冊(cè);3、主持管理評(píng)審;4、負(fù)責(zé)擬訂公司年度工作計(jì)劃和工作總結(jié);5、負(fù)責(zé)召集和主持總經(jīng)理辦公會(huì)議;6、負(fù)責(zé)各單位、各部門經(jīng)理和主管職務(wù)以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作;7、負(fù)責(zé)公司重要投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同的審批;8、負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批;9、履行公司安全，消防第一責(zé)任人的所有職責(zé);●常務(wù)副總經(jīng)理兼管理者代表崗位職責(zé)1、協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)工作，對(duì)公司服務(wù)負(fù)直接責(zé)任;2、組織貫徹實(shí)施公司質(zhì)量方針，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo);3、組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實(shí)施、保持和改進(jìn);4、組織公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核并向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量體系運(yùn)行情況;5、負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主和住戶滿意;6、代表公司就與質(zhì)量管理體系的有關(guān)的事宜負(fù)責(zé)對(duì)外2023-04-22342人看過
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一、如何處理物業(yè)與業(yè)主糾紛(一)、雙方當(dāng)事人通過協(xié)商調(diào)解解決。物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，如果當(dāng)事人一方拒不執(zhí)行約定的事項(xiàng)，則糾紛依然得不到解決。物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢(shì)力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。(二)、通過仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。依據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。”仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)2023-04-11423人看過 -
法律綜合知識(shí)關(guān)于行政主管部門的相關(guān)問題。在我們國(guó)家，物業(yè)管理的行政主管職能由各地政府直屬的房地產(chǎn)行政主管部門承擔(dān)，例如各地的房管局（目前由于政府機(jī)構(gòu)改革的需要，可能會(huì)更名為“住房保障和房產(chǎn)管理局”）。更為詳細(xì)地描述這一角色，可以將它理解為房管局內(nèi)部的物業(yè)管理科?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第九百四十一條物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。第九百四十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等【法律法規(guī)】的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行2024-05-16370人看過 -
法律綜合知識(shí)一、物業(yè)項(xiàng)目中標(biāo)后如何進(jìn)行管理物業(yè)項(xiàng)目中標(biāo)后如下進(jìn)行管理：1．了解業(yè)主的要求；2．建立管理團(tuán)隊(duì)；；3．建立服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制；4．確立合理的服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；5．制定緊急預(yù)案；6．其它事項(xiàng)。二、前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期是多久前期物業(yè)合同期限是幾年在法律上并未明確規(guī)定，要由雙方協(xié)商而定，一般情況下物業(yè)服務(wù)合同期限為二年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長(zhǎng)至業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開始提供物業(yè)服務(wù)之日止?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第九百三十七條物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。三、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容為：1．綜合服務(wù)：包括公共事物的處理、受理住戶的咨詢、投訴等；2．小區(qū)設(shè)施管理和養(yǎng)護(hù)2023-12-23470人看過 -
法律綜合知識(shí)一、如何進(jìn)行企業(yè)單位改制企業(yè)改制的基本流程：1．企業(yè)或者聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)制定改制方案；2．召開全體股東大會(huì)，經(jīng)參加會(huì)議的三分之二以上股東同意通過改制方案；3．正式開展改組工作；依法對(duì)涉及企業(yè)產(chǎn)權(quán)、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行合理處置；4．制定公司章程，召開創(chuàng)立大會(huì)，選舉董事、監(jiān)事等；5．辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)《中華人民共和國(guó)公司法》第九條規(guī)定，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，應(yīng)當(dāng)符合本法規(guī)定的股份有限公司的條件，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司的，或者股份有限公司變更為有限責(zé)任公司的，公司變更前的債權(quán)、債務(wù)由變更后的公司承繼。二、什么是企業(yè)改制企業(yè)改制亦稱“企業(yè)改組”。在中國(guó)，指國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依照中國(guó)《公司法》及其他法律法規(guī)的規(guī)定，從傳統(tǒng)的組織制度改組為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的公司制的過程。其目的，是為了建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)換，促進(jìn)資源的有效配置、技術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過改制，2023-06-12152人看過
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法律綜合知識(shí)招聘單位在公開招聘中有違紀(jì)違規(guī)行為的，事業(yè)單位主管部門或者事業(yè)單位人事綜合管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分。對(duì)于參與公開招聘的工作人員違紀(jì)違規(guī)的，視情節(jié)輕重，由相關(guān)部門給予處分，并停止繼續(xù)參加當(dāng)年及下一年度招聘工作，或調(diào)離招聘工作崗位，不得再?gòu)氖抡衅腹ぷ?。《事業(yè)單位公開招聘違紀(jì)違規(guī)行為處理規(guī)定》第十五條招聘單位在公開招聘中有下列行為之一的，事業(yè)單位主管部門或者事業(yè)單位人事綜合管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：(一)未按規(guī)定權(quán)限和程序核準(zhǔn)(備案)招聘方案，擅自組織公開招聘的；(二)設(shè)置與崗位無關(guān)的指向性或者限制性條件的；(三)未按規(guī)定發(fā)布招聘公告的；(四)招聘公告發(fā)布后，擅自變更招聘程序、崗位條件、招聘人數(shù)、考試考察方式等的；(五)未按招聘條件進(jìn)行資格審查的；(六)未按規(guī)定組織2023-06-11127人看過 -
貴陽市南明區(qū)物價(jià)局批準(zhǔn)“幸福家園”小區(qū)每個(gè)平方收取1.64元的物管費(fèi)，但是業(yè)主經(jīng)過調(diào)查，認(rèn)為收費(fèi)過高，遂提出降低物管費(fèi)。隨后，業(yè)主代表、物管公司、物價(jià)局三方協(xié)商，最終將物管費(fèi)降為每個(gè)平方1.45元。業(yè)主反映物管費(fèi)太高“幸福家園”小區(qū)位于寶山南路團(tuán)坡橋加油站附近，于2009年11月交房，隨后“貴陽平和物業(yè)管理有限公司”入駐管理，開始按年收取物管費(fèi)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)物價(jià)部門沒有核準(zhǔn)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物管公司就決定暫時(shí)按每個(gè)平方1.60元收取物管費(fèi)，物管工作人員對(duì)前來繳費(fèi)的業(yè)主說：等物價(jià)部門核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，按照差價(jià)多退少補(bǔ)。2010年8月份，物管公司張貼通知稱：南明區(qū)物價(jià)局已核準(zhǔn)了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即每個(gè)平方1.64元?！斑@個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理，經(jīng)過我們核算物管的各項(xiàng)開支及成本，不應(yīng)該收取如此高的物管費(fèi)?！毙^(qū)業(yè)主吳老師說。隨后，貴陽平和物業(yè)管理有限公司又張貼出通知，大意是盡管南明區(qū)物價(jià)局核定每個(gè)平方收取1.64元物管2023-06-10155人看過
業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人是指數(shù)人區(qū)分一幅土地上同一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)者;獨(dú)立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。... 更多>
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如何處理業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行違章裝修行為浙江在線咨詢 2024-12-26根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主有權(quán)對(duì)自己的房屋進(jìn)行裝修。如果裝修行為不合規(guī),物業(yè)公司有權(quán)予以制止。如果物業(yè)公司無理阻攔,業(yè)主可以向居委會(huì)投訴。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》第三條的規(guī)定,居民委員會(huì)的任務(wù)包括:宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策,維護(hù)居民的合法權(quán)益,教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù),愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn),開展多種形式的精神文明建設(shè)活動(dòng);辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè);調(diào)解民間糾 -
單位受賄罪的主體與客體，應(yīng)該如何處理天津在線咨詢 2023-09-18構(gòu)成單位受賄罪的主體為：國(guó)有單位，包括國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有公司、企業(yè)、事業(yè)單位以及人民團(tuán)體。單位受賄罪侵犯的客體為：國(guó)有單位正常管理活動(dòng)和聲譽(yù)。此罪在主觀方面表現(xiàn)為直接故意。 -
業(yè)主找各種理由不交物業(yè)費(fèi)如何處理福建在線咨詢 2023-02-17業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的行為，不僅違反了物業(yè)服務(wù)合同約定，也是對(duì)按時(shí)繳費(fèi)的其他業(yè)主的利益的侵害，是對(duì)業(yè)主共同利益的侵犯。所以業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 -
1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接;香港在線咨詢 2022-10-202.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主移交下列資料： -
物業(yè)公司對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)裝修時(shí)，應(yīng)該如何處理？河南在線咨詢 2024-12-02根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,業(yè)主有權(quán)對(duì)自己的房屋進(jìn)行裝修。如果裝修行為不合規(guī),物業(yè)公司有權(quán)予以制止。如果物業(yè)公司無故惡意阻攔,業(yè)主可以向居委會(huì)投訴。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市居民委員會(huì)組織法》第三條的規(guī)定,居民委員會(huì)的任務(wù)包括:宣傳憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家的政策,維護(hù)居民的合法權(quán)益,教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù),愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn),開展多種形式的精神文明建設(shè)活動(dòng);辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè);調(diào)解民
