購房合同的八大要點(diǎn)淺析
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-03-17 15:00:30
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一、看開發(fā)商是否具備“五證”
“五證”即：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
開發(fā)商是否具備“五證”，這是買房的必要前提。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須要具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)?！比绻拔遄C”不齊的項(xiàng)目，那么就不具備合法銷售的資格。此時(shí)，即使買賣方所簽訂了買房協(xié)議，那也是無效的協(xié)議。
有一點(diǎn)需要提醒大家的是：“預(yù)售許可證”是在其他證件齊全的基礎(chǔ)上，開發(fā)商最后一步辦理的，購房者如果想知道自己簽署的購房合同是否合法有效，那么就應(yīng)該多重點(diǎn)關(guān)注此證。
二、使用規(guī)范的合同文本
很多開發(fā)商用于簽訂購房合同的文本或形式不規(guī)范，這樣購房者在后期遇到問題時(shí)，很可能就無法解決。此外，開發(fā)商在簽訂正式的預(yù)售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，并且會交一筆定金，但是如果定金約定不明確的話很可能就會出現(xiàn)定金糾紛。因此，購房者一定要有一定的購房知識，了解合同的使用規(guī)范。
三、買期房要注意建筑面積的約定
期房的建筑面積應(yīng)該在合同中明確的約定清楚，在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積以外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。這樣在合同中約定好建筑面積的具體數(shù)值，日后收房時(shí)才不會因?yàn)閿?shù)值不清楚而發(fā)生糾紛。
四、期房交房要注意約定期限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。購房合同中一定要約定好房屋使用權(quán)和所有權(quán)辦理好的時(shí)間，這樣可以避免房子盡快辦理好交房手續(xù)。
五、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題
房屋質(zhì)量不能忽視，購房者在買房簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真閱讀《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》這兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件，從而確保房子的質(zhì)量能有所保障。
六、簽約時(shí)要明確物業(yè)管理事項(xiàng)
關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容也不能忽視，好的物業(yè)能讓小區(qū)的整體質(zhì)量提高，對人們?nèi)蘸蟮木幼∩钣兄匾挠绊?。因此，合同中要約定好前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而使得所購的住宅能夠有一個(gè)良好的管理環(huán)境。
七、合同文本中補(bǔ)充協(xié)議不容輕視
購房者要善于利用合同中的補(bǔ)充協(xié)議部分，房產(chǎn)交易過程中會有很多合同正文中無法具體規(guī)范的事宜，那么補(bǔ)充協(xié)議就可以很好的約定清楚相關(guān)事宜，保障購房者的權(quán)益。
八、注意約定違約責(zé)任
違約責(zé)任的約定是合同中不能少的條款，其中違約行為主要指的是：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。關(guān)于這些違約行為的處理方法和具體的懲罰金額都應(yīng)該寫清楚，以免以后出現(xiàn)糾紛。
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期貨交易一、直觀現(xiàn)實(shí)特性。這是技術(shù)分析的第一個(gè)特點(diǎn)。由于技術(shù)分析是以技術(shù)圖表為主要工具的，因此，非常直觀的表現(xiàn)出價(jià)格的變化。即便是一個(gè)從未接觸過期貨的人，只要一看到圖表，都可以非常簡單的識別出價(jià)格是在漲還是跌，以及成交量的變化等----盡管他未必了解其后面的含義和可能蘊(yùn)藏的技術(shù)預(yù)測內(nèi)涵。正是因?yàn)榧夹g(shù)分析的直觀現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，因此，可以非常客觀的揭示出目前價(jià)格的運(yùn)作方向。而這一點(diǎn)，是非常重要的。認(rèn)識這一點(diǎn)，對于我們撇開自己的主觀猜測，是非常有幫助的。《論語》中說：\"子絕四：毋意，毋必，毋固，毋我\"。在期貨的設(shè)置與盈利目標(biāo)的預(yù)計(jì)。這一點(diǎn)，正是因?yàn)榧夹g(shù)分析的量化特點(diǎn)才可以得以完成?？梢钥隙ǎ辽僭谀壳?，除了技術(shù)分析，似乎還沒有更好的替代手段了。期貨交易的成功，取決于持續(xù)的盈利；而持續(xù)的盈利，必定來源于穩(wěn)定的、程式化的、程序化的一套穩(wěn)健的交易體系。由于技術(shù)分析具有量化指標(biāo)特性，因此，使得成功的交易方式、交易2023-04-24486人看過 -
第三、公司權(quán)利能力和行為能力僅限于清算之目的，不得從事與清算業(yè)務(wù)無關(guān)的經(jīng)營活動，此時(shí)公司原有法律關(guān)系保持不變，不允許股東轉(zhuǎn)讓其股權(quán)，股東同時(shí)不享有盈余分配請求權(quán)。清算組負(fù)責(zé)人代表公司，相當(dāng)于原法定代表人地位，在公司辦理注銷前以公司名義進(jìn)行民事活動。對于刻制印章問題，由于公司自行清算無法律明確規(guī)定，可以參照《破產(chǎn)法》中破產(chǎn)管理人制度，為了清算這一專項(xiàng)事務(wù)，清算組可以刻制印章，并交工商行政管理部門備案。此處可以便于清算組與公司以往業(yè)務(wù)責(zé)權(quán)區(qū)分。公司法2005年修改前對于清算中公司的能力問題出現(xiàn)很多法律爭議，至今法律及司法解釋規(guī)定仍然不統(tǒng)一，但《公司法》第189條、第185條和我國《企業(yè)破產(chǎn)法》第121條的規(guī)定顯然將公司在出現(xiàn)解散事由后至依法清算完畢前這一特定階段的公司主體資格給予確定，同時(shí)清算人的職權(quán)和地位同樣規(guī)定得更趨合理。(三)律師等破產(chǎn)管理人在清算組中的地位和作用由于《企業(yè)破產(chǎn)法》出臺及2023-06-12330人看過 -
涉稅風(fēng)險(xiǎn)成房地產(chǎn)業(yè)“第七大風(fēng)險(xiǎn)”房地產(chǎn)業(yè)在稅收問題上面臨“三多”：一是稅收檢查多，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)12年被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為年度稅收專項(xiàng)檢查的重點(diǎn)檢查領(lǐng)域;二是涉及稅種多，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有10個(gè);再有就是涉稅風(fēng)險(xiǎn)多，每個(gè)環(huán)節(jié)都存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)是擺在眼前的突出問題。6月8日，在北京舉辦的“2013年中國房地產(chǎn)老板如何管財(cái)稅”沙龍上，舉辦方負(fù)責(zé)人中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁、**智慧源企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理李*俊說：“房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，經(jīng)營環(huán)節(jié)較多，稅收風(fēng)險(xiǎn)高，但只要在決策前做足稅收籌劃功課，不但能有效規(guī)避企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，還能合理合法地降低企業(yè)的稅收成本?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全國房地產(chǎn)企業(yè)繳稅1.3萬億元，其中契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元、企業(yè)所得稅2015億元。房地產(chǎn)業(yè)無可爭議地成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。但是2023-01-21498人看過 -
買房的具體流程：一、確認(rèn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是不是已經(jīng)獲得了銀行的支持。二、準(zhǔn)備相關(guān)的法律文件，填報(bào)《按揭貸款申請書》。三、拿著有關(guān)法律文件與開發(fā)商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》來明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式以及其他的權(quán)利與義務(wù)。四、簽訂合同后，要在銀行指定的金融機(jī)構(gòu)開立專門還款賬戶，并授權(quán)該機(jī)構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。注意事項(xiàng)：1．首先看開發(fā)商是否具備五證，即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。2．買期房要約定交房條件和時(shí)限。3．簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題。4．簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5．注意約定違約責(zé)任。買房安置房的有哪些注意事項(xiàng)買房安置房的注意事項(xiàng)如下：1．購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查2023-07-13276人看過
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小區(qū)物業(yè)新商品房聽著上檔次，看著很順眼，在外人看起來也很場面。但對于居家過日子的老百姓來說，住就圖個(gè)舒適，圖個(gè)安穩(wěn)，更主要的是省錢。與新商品房比起來，二手房有著許多天然的優(yōu)勢。嘉誠房地產(chǎn)二手房評估師總結(jié)了二手房的8大好處：一、現(xiàn)房交易。這幾年，業(yè)主和開發(fā)商鬧矛盾的不少，當(dāng)初描繪的住房藍(lán)圖，在交房的瞬間變?yōu)榕萦?。要么地面裂了，要么暖氣沒通上，要么陽臺沒封問題多多。買二手房，看得見摸得著，就是再破再舊，也能弄個(gè)清清楚楚，明明白白。二、地段較好。二手房由于建筑時(shí)間關(guān)系，大都分布在市中心、商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通便利，投資居住兩相宜。三、配套設(shè)施完善。一些新房在那遙遠(yuǎn)的地方，下班了還得捎帶著買些菜回家。二手房身處鬧市，銀行、飯店、醫(yī)院、學(xué)校、廣場等一應(yīng)俱全，生活起來，相當(dāng)便利。四、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰。二手房有沒有證，一目了然，能不能交易，一查便知。只要簽了合同，交足了錢，就可辦理產(chǎn)權(quán)變更和過戶，能做到心中有2023-06-10134人看過 -
強(qiáng)制執(zhí)行主要區(qū)別在于債務(wù)清償時(shí)的順序不一樣。共同借款人在債權(quán)債務(wù)義務(wù)上是同等的，共同還款人是第二還款來源，只有債務(wù)沒有權(quán)利，是主債務(wù)人之一，在第一債務(wù)人不能清償銀行債務(wù)時(shí)，銀行可直接向第二還款人追索債務(wù)。如果共同還款人也沒有能力清償能力了，在訴訟司法后，可追究借款擔(dān)保人的還款義務(wù)。共同借款人和擔(dān)保人的區(qū)別共同借款人和擔(dān)保人的區(qū)別如下：1．共同借款人要承擔(dān)共同賠償責(zé)任，而擔(dān)保人是承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。擔(dān)保人是在貸款人無能力賠償?shù)那闆r下，法院會依法強(qiáng)制執(zhí)行擔(dān)保人。共同借款人通俗的說，就是如果你有賠償能力，而你的共同借款人無賠償能力，那么法院就可以直接執(zhí)行你。2．共同借款人與擔(dān)保人承擔(dān)責(zé)任的訴訟時(shí)效也是有區(qū)別的。對于借款人來說，債權(quán)人可以在3年之內(nèi)向其主張，超過3年沒有主張，債權(quán)人則喪失勝訴權(quán)，即他向法院起訴，法院不會支持他的訴訟請求。對于擔(dān)保人，一般都在6個(gè)月左右?！吨腥A人民共和國民法典》第五百二十三條當(dāng)事人2023-07-06114人看過 -
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借款合同的擔(dān)保,是指借款合同當(dāng)事人根據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定,經(jīng)雙方協(xié)商采取的促使一方履行合同義務(wù),保證他方權(quán)利得以實(shí)現(xiàn)的法律手段。它是保證借款合同履行,避免或減少貸款風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)債權(quán)人利益的一種法律制度。借款合同的擔(dān)保源于債的擔(dān)保制度。在民法理論上,債的擔(dān)保有一般擔(dān)保和特別擔(dān)保之分。（1）一般擔(dān)保是指債務(wù)人必須以其所有的全部財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的總擔(dān)保。（2）特別擔(dān)保是相對一般擔(dān)保而言,它并非以債務(wù)人的一般財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保,而是以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)或者特定的人一般財(cái)產(chǎn)（包括信譽(yù)）作為債權(quán)擔(dān)保,其目的就在于保障特定的債權(quán)。根據(jù)擔(dān)保內(nèi)容的不同,又將特別擔(dān)保分為人的、物的擔(dān)保和金錢擔(dān)保三類。所謂人的擔(dān)保,是指由當(dāng)事人以外的第三人以其一般財(cái)產(chǎn)和信譽(yù)為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保,其典型形態(tài)為保證；所謂物的擔(dān)保,是指以當(dāng)事人或第三人的特定財(cái)產(chǎn)為債務(wù)人的債務(wù)提供擔(dān)保,主要方式有抵押、質(zhì)押、留置、讓與擔(dān)保、2023-06-08166人看過
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合同履行方式1、履行的主體合同的履行必須由雙方當(dāng)事人來親自完成。由他人代替自己履行，即債務(wù)承擔(dān)，應(yīng)經(jīng)合同債權(quán)人的同意，否則，債權(quán)人可拒絕接受履行。特殊情況下，合同義務(wù)也可以由第三人代替其履行。有些合同由其性質(zhì)決定了只能由合同債務(wù)人親自履行。如承攬合同，承攬人必須以自己的機(jī)器設(shè)備、技術(shù)和力量，完成加工成果。在基于雙方對人身的信任而訂立的合同，其義務(wù)也不能代替履行。如基于信任而請某人授課。2、履行的標(biāo)的合同債務(wù)人應(yīng)按照合同規(guī)定的品種、質(zhì)量、期限、交貨地點(diǎn)等履行自己的義務(wù)。1）產(chǎn)品數(shù)量。產(chǎn)品數(shù)量由雙方在合同中確定。數(shù)量的計(jì)量方法，應(yīng)按國家規(guī)定執(zhí)行；沒有國家規(guī)定的，按雙方商定的方法執(zhí)行。2）產(chǎn)品的質(zhì)量。雙方應(yīng)對產(chǎn)品質(zhì)量作出明確規(guī)定。如規(guī)定不明確，按照國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，沒有國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3）履行地點(diǎn)。如雙方約定不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標(biāo)的在履行義務(wù)一方的所在地履行2023-04-0199人看過 -
破產(chǎn)管理人（1）財(cái)產(chǎn)權(quán)的主體限于現(xiàn)實(shí)地享有或可以取得財(cái)產(chǎn)的人。它既不像人格權(quán)，為一切人所享有，也不像親屬權(quán)，只要與他人發(fā)生親屬關(guān)系即享有親屬權(quán)。財(cái)產(chǎn)權(quán)的客體限于該社會制度下法律允許私人（自然人和法人）可得享有的。例如在我國社會主義制度下，土地屬于國有（全民所有），不得為私有，因而土地即不得為作為民事權(quán)利的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的客體。即在債權(quán)也有這種情形，所謂不融通物即指不得為交易客體從而不得為債權(quán)客體之物。因此，財(cái)產(chǎn)權(quán)的情形常因各個(gè)國家的社會制度而有不同。歷史上奴隸制下與資本主義制、現(xiàn)代資本主義制與社會主義制下的財(cái)產(chǎn)權(quán)的情況很不相同。在這一點(diǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)是與社會制度密切相關(guān)的權(quán)利，與人格權(quán)親屬權(quán)大不相同。（2）財(cái)產(chǎn)權(quán)除極少的例外情形以外都是具財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，這種經(jīng)濟(jì)價(jià)值又是可以金錢計(jì)算的。通常講到這一點(diǎn)，都以私人信函、愛人遺物（如頭發(fā)）等也可為所有權(quán)的標(biāo)的為例。就在這種情形，當(dāng)這些東西成為交易標(biāo)的時(shí)也是有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的。2023-06-08106人看過
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購房合同本質(zhì)上是房屋買賣雙方就交易行為達(dá)成的一致合同，是雙方的共同的意思表示。購房合同的內(nèi)容主要是買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，例如買方何時(shí)付款，賣方何時(shí)交房等。購房合同的作用是保障交易雙方的合法權(quán)益，交易順利的情況下，雙方憑借購房合同辦理過戶手續(xù)，... 更多>
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