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保障房無疑是今年最火的熱門詞，面對年內(nèi)1000萬套、高達(dá)1.4萬億的保障房投資蛋糕，舊債未償新需又至的地方融資平臺，顯示出心有余而力不足的疲態(tài)；面對嗷嗷待哺的地方政府，市場與銀行已經(jīng)陷入糾結(jié)情緒。在此背景下，保險(xiǎn)公司、信托公司、PE（風(fēng)險(xiǎn)投資）各路資金均躍躍欲試，試圖“掘金”保障房。

各路資金洶涌而至

“十二五”開局之年，國務(wù)院向各地分配了總計(jì)1000萬套保障房建設(shè)的硬指標(biāo)，這意味著大約1.3萬億~1.4萬億元的投資。依照住建部的賬單，其中8000多億元通過社會機(jī)構(gòu)、保障對象以及企業(yè)投入籌集，5000多億元由中央、省級政府以及市縣政府通過各種渠道籌集。

由于險(xiǎn)資直接投資比例尚未用足，擺在保險(xiǎn)資金面前的1000萬套保障房建設(shè)，就像是分外誘人的“香餑餑”。在“兩會”上，保險(xiǎn)業(yè)代表希望盡快出臺保險(xiǎn)資金參與保障房投資及管理的相關(guān)細(xì)則。而在昨日，中國平安（601318）董事長馬明哲再次在公開場合表示，現(xiàn)行政策只允許保險(xiǎn)資金投資商業(yè)住宅，而保障性住房屬于住宅范疇，希望保險(xiǎn)資金能夠參與投資經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的建設(shè)。在首單保障房投資花落太保之后，有消息稱，中國人壽（601628）目前與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。

同時(shí)，來自國有大行的消息表明，在信貸額度緊縮背景下，盡管多數(shù)商業(yè)銀行并未高調(diào)表示出對保障房項(xiàng)目的熱忱，但銀行也在通過與信托、PE開展多種合作模式介入該領(lǐng)域。

不僅僅是商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司，信托公司、PE也均躍躍欲試。從全國社?；鹄硎聲?月26日為南京保障房建設(shè)提供30億元信托貸款開始，信托公司介入保障房的模式日漸清晰。中誠信托一位高層表示，目前信托業(yè)三分之二的利潤來自于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的貢獻(xiàn)，信托公司不愿放棄這個(gè)良機(jī)。

值得一提的是，國內(nèi)首只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，近日浮出水面。3月22日，建銀精瑞資本管理集團(tuán)董事長李曉東公開表示，旗下建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金年內(nèi)即將成行，該基金擬設(shè)期限為7年，首期計(jì)劃募集資金規(guī)模為100億人民幣，并有望三年內(nèi)做到500億規(guī)模。這一基金預(yù)期投資回報(bào)率在5%~12%，在業(yè)界看來略微偏高。李曉東表示，為實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，“銀行、PE、信托比較看重保障房項(xiàng)目中收益相對較高的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”。

私募熱衷短線快錢

眾所周知的是，此前公租房被商業(yè)銀行普遍視為無利可圖的項(xiàng)目，這塊“雞肋”為何現(xiàn)在又成為了香餑餑？對此，某國有大行業(yè)務(wù)部人士告訴記者，由于保障房土地成本便宜，建設(shè)和安居成本又固定，消費(fèi)群體龐大，“收益是可以預(yù)見的”。

有私募人士直言，“PE以保障房項(xiàng)目找銀行，通過幾率很高”。而另一方面，保障房建設(shè)投資基金5%~12%或者更高的投資回報(bào)率，取決于項(xiàng)目取得成本和退出方式的選擇，包括政府回購和市場出售等變現(xiàn)退出方式，以及REITs（房地產(chǎn)信托基金）或直接上市等資本市場退出方式。然而，對于投資周期比較短的中小型私募股權(quán)投資基金而言，通過資本市場退出的方式來套現(xiàn)顯然并不現(xiàn)實(shí)。也就是說，目前PE公司廣泛介入的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，退出機(jī)制上一般采取大股東回購，或在市場轉(zhuǎn)讓也比信托公司此前流行的固定資產(chǎn)抵押方便很多。

此外，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為了保證吸引到更多資金，很多地產(chǎn)項(xiàng)目，將保障房與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)捆綁到一起銷售，其中保障房項(xiàng)目比例在40%~60%，“保障房收益較低，但配套的周邊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，也足以保障一個(gè)相當(dāng)可觀的回報(bào)率?！?/p>