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在承租的門面即將到期前，一對夫婦將該門面又轉(zhuǎn)租給第三人薛某。后薛某因經(jīng)營不善，以該夫婦無權(quán)轉(zhuǎn)租門面為由，請求法院判令雙方之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。但該門面房東認(rèn)可該夫婦的轉(zhuǎn)讓行為，市法院12月21日判決駁回薛某訴求。

江某是二七路一間門面的所有權(quán)人。2011年，江某將該門面租賃給汪某夫婦使用，租期兩年，雙方簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》，約定在租期內(nèi)汪某夫婦不得將門面房轉(zhuǎn)租給他人。

2012年12月，在房屋租賃協(xié)議到期前，汪某與薛某簽訂《門面經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定：汪某將其承租的二七路門面給薛某經(jīng)營，整體轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬元，包括電器、桌椅等家具;租期3年，月租金3000元，租金每半年一付;汪某保證3年內(nèi)門面房不拆遷，因拆遷導(dǎo)致無法經(jīng)營，則按年計(jì)算退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

協(xié)議簽訂當(dāng)月，薛某支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬元和半年的房屋租金1.8萬元，并對房屋進(jìn)行了裝修，購買了相關(guān)器材設(shè)備等。

但經(jīng)營期間，房東江某多次來到門面房，口頭告知薛某，汪某的承租期已過期，他不認(rèn)可雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，且房屋即將拆遷，要求薛某騰退房屋，但并未阻止薛某繼續(xù)經(jīng)營。

薛某承租門面房后，生意艱難。今年2月，薛某以汪某夫婦無權(quán)轉(zhuǎn)讓門面房且門面房即將拆遷為由，向一審法院提起訴訟，請求判令其與汪某夫婦簽訂的《門面經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效;并要求汪某夫婦向其返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)15萬元、租金1.8萬元及賠償其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失8萬元。

薛某提交的證據(jù)證明，汪某與江某簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》明確約定：汪某不得將該門面房轉(zhuǎn)租，所以其與汪某簽訂的《門面經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)屬無效。且汪某轉(zhuǎn)租門面房時，門面房即將到期，其轉(zhuǎn)租期限大大超過其剩余租賃期限，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但在起訴期間，薛某仍繼續(xù)使用門面房，一直未退還給汪某。

一審?fù)徶校诚蚍ㄔ好鞔_表示，認(rèn)可汪某的轉(zhuǎn)租行為。

一審法院認(rèn)為：薛某與汪某簽訂的《門面經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方當(dāng)事人都應(yīng)該遵守?，F(xiàn)薛某認(rèn)為《門面經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，理由是江某與汪某的合同約定了不得轉(zhuǎn)租條款，但庭審中江某對汪某的轉(zhuǎn)租行為予以追認(rèn)，且現(xiàn)房屋并未因拆遷而不能經(jīng)營。判決駁回薛某訴訟請求。

薛某不服，提起上訴，市法院21日維持原判。

轉(zhuǎn)租權(quán)

可以事后追認(rèn)

本案的爭議焦點(diǎn)為，薛某與汪某簽訂的《門面經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》效力如何認(rèn)定。

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》提出：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。

但這一條款還規(guī)定：出租人與承租人另有約定的除外。本案中，盡管薛某與汪某簽訂書面協(xié)議的期間超出了汪某的承租時間，但租賃合同除了書面以外還可以口頭約定，還可以法定不定期租賃。汪某與江某簽訂的書面房屋租賃合同到期后，江某仍然向汪某催收租金，雙方雖未續(xù)簽書面租賃合同，但是雙方都認(rèn)可租賃關(guān)系，屬于出租人與承租人的另行約定。故薛某與汪某之間的租賃已轉(zhuǎn)為不定期租賃。