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終止租房合同應(yīng)當(dāng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致。一般情況下，出租人和承租人都不能隨意終止合同。但在一定條件下，雙方可提前終止合同，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，為保護(hù)自己的權(quán)益，應(yīng)了解出租人提出提前終止租賃合同須具備的條件或理由，其主要包括：

1、承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將住房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)借給他人;

2、承租人利用承租的住房從事非法活動(dòng)，危害社會(huì)的公共利益;

3、承租人不遵守合同規(guī)定，拖欠房租和水電等費(fèi)用累計(jì)達(dá)6個(gè)月;

4、承租人違反合同規(guī)定，不經(jīng)出租人的同意擅自改變住房用途;

5、承租人嚴(yán)重?fù)p壞住房或住房?jī)?nèi)的設(shè)備、設(shè)施而拒不維修和賠償?shù)?

6、出租人因事先無(wú)法預(yù)料到的事情而必須收回住房自住;

7、出租的住房由于地震等原因發(fā)生重大損壞，威脅居住者的人身安全，且由房管部門(mén)書(shū)面證明應(yīng)該改建。

這里需要注意的是租賃合同到期后并不是可以無(wú)條件優(yōu)先續(xù)約的，可優(yōu)先續(xù)簽的情形有：

1、租賃合同到期后可以優(yōu)先續(xù)簽的情形只會(huì)出現(xiàn)在雙方在租賃合同中約定；

2、若未約定，法律難以對(duì)出租房有強(qiáng)制力。優(yōu)先續(xù)租權(quán)即在同等條件之下的租賃合同建立中具有優(yōu)先權(quán)或先取權(quán)，但優(yōu)先續(xù)租權(quán)是根據(jù)民事法律關(guān)系中的公平權(quán)延伸出的法律權(quán)利，不是一個(gè)法律概念；

3、租房合同其實(shí)也就是房屋租賃合同，此時(shí)雖然是在一定期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓了房屋的使用權(quán)，但所有權(quán)還是在房東手里的。

一、租賃房屋合同糾紛怎么處罰

房屋租賃合同常見(jiàn)的糾紛有以下幾種

(1)拖欠租金或不交租金的違約糾紛

承租人違反租賃合同約定，長(zhǎng)期拖欠租金或者拒交租金，是房屋租賃糾紛中最為常見(jiàn)的一類(lèi)糾紛。這一類(lèi)糾紛產(chǎn)生的原因有很多。很多出租人沒(méi)有與承租人簽訂書(shū)面合同，只有口頭協(xié)議，這是其中的一個(gè)原因。此外，合同中對(duì)租金約定不明確還有市場(chǎng)價(jià)格的變化也是很多承租人拖欠租金或者拒交租金的規(guī)避措辭。

(2)房屋損害侵權(quán)糾紛

這類(lèi)糾紛是指承租人在租房期間由于不按約定合理使用房產(chǎn)，給出租人帶來(lái)房產(chǎn)財(cái)物損失的糾紛。當(dāng)然，也有可能是房屋租賃期間出租房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。

(3)人身財(cái)產(chǎn)損失糾紛

這類(lèi)糾紛常常是由于承租人在租賃期間遭受了財(cái)產(chǎn)損失，比如遭竊，因此承租人主張出租人沒(méi)有妥善盡到防護(hù)責(zé)任，雙方在責(zé)任劃分上意見(jiàn)不一致而引起的。

(4)承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋糾紛

實(shí)踐中，有的承租人以盈利為目的，在與出租人簽訂租賃合同后，又將房屋轉(zhuǎn)租給不知情的第三人，以致房屋的出租人利益受損，由此引發(fā)的糾紛也是十分常見(jiàn)的。

(5)裝修費(fèi)、修繕費(fèi)分?jǐn)偟募m紛

房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營(yíng)的房屋租賃關(guān)系建立后，承租人裝修房屋期間常常會(huì)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷(xiāo)的裝修費(fèi)用的處置糾紛。

(6)房屋出售的優(yōu)先權(quán)糾紛

我國(guó)法律規(guī)定，房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。

(7)變更房屋用途糾紛

這種情況一般是承租人未征得出租人同意，擅自將原出租房改建使用，對(duì)房屋的損害比較大，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)的糾紛。

(8)單方解除合同糾紛

房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是無(wú)奈之舉，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同，從而引發(fā)了糾紛。