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隨著二手房的交易日趨活躍，二手房由于總價(jià)低，位置佳等優(yōu)點(diǎn)而受人青睞。但比起

隨著二手房的交易日趨活躍，二手房由于總價(jià)低，位置佳等優(yōu)點(diǎn)而受人青睞。但比起商品房而言，規(guī)范二手房交易的法律、法規(guī)相對(duì)滯后，因此購(gòu)買二手房要注意許多問(wèn)題，防范風(fēng)險(xiǎn)。市房地產(chǎn)交易管理所有關(guān)人士為購(gòu)買二手房的市民支了幾招。

1.查驗(yàn)房屋是否有房產(chǎn)證

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的重要憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買房人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2.弄清房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

首先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人，并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件。其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源與其合法性。有些房屋有好多共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買房人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買房人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

如果房產(chǎn)被抵押或查封，只有在解除抵押或查封后才能與賣方交易；產(chǎn)權(quán)證所有者是多人共有的，一定要有共有人同意出賣的書(shū)面證明，房產(chǎn)才能交易；如果是違章建筑，隨時(shí)都可能被政府部門拆除；如果房產(chǎn)牽涉其他糾紛，不但房產(chǎn)買不到，可能連自己都牽連進(jìn)去。因此，買房之前一定要查清房屋的權(quán)屬及狀況，如果買房人買了存在上述情況的房產(chǎn)，可能在支付了房款之后，房產(chǎn)卻不能過(guò)戶到自己名下，最后導(dǎo)致錢財(cái)兩空的局面。

3.了解交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還在被別人租賃。如果買房人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買房人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)橘I賣不破租賃，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買房人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛！所以，買房人在與房主簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定入住時(shí)間，以保證自己的合法權(quán)益。

4.土地情況是否合理

二手房交易中買房人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，因?yàn)閯潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買房人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算了。

5.市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買房人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6.單位房屋是否為全部產(chǎn)權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須先過(guò)渡成全部產(chǎn)權(quán)后，才能辦理交易手續(xù)。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，買房人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。

7.房屋質(zhì)量是否保證

不要被裝修迷住眼睛。有的房屋因?yàn)橘|(zhì)量缺陷、結(jié)構(gòu)不好等情況，而用裝修去掩蓋。做工好的裝潢都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是廚房、洗手間、墻角、窗臺(tái)、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。就目前二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

8.物管是否到位

要了解房屋的使用年限、及物業(yè)管理的情況。有的物業(yè)管理不到位，服務(wù)差，安全狀況不好；有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買房人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用有可能要全部承擔(dān)。

9.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在房貸時(shí)，為買房人提供零首付服務(wù)，即買受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買房人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

10.合同約定是否明確

二手房買賣合同不像商品房買賣合同那么全面，所以對(duì)一些細(xì)節(jié)應(yīng)約定清楚，如交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、交房日期等。