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這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;房屋被列入拆遷范圍，賣方房產(chǎn)證尚未辦出等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯(cuò)為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

一、一方擅自處置共同房產(chǎn)怎么辦

生活中關(guān)于一方擅自處置共同房產(chǎn)導(dǎo)致的糾紛非常多，其中不僅涉及房屋共同所有人的利益，也牽扯到房屋的買受人的問題，以下為關(guān)于一方擅自處置共同房產(chǎn)的各種情形的分析：

1、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻兩個(gè)人，夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的；

房屋所有權(quán)證書登記為夫妻兩個(gè)人的名字，該房屋即為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方未經(jīng)另一方同意，單獨(dú)與第三人簽訂合同的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”可以看出，出賣人無權(quán)處分標(biāo)的物不影響房屋買賣合同的效力。這是因?yàn)榉课葙I賣合同為債權(quán)，而房屋的所有權(quán)為物權(quán)，這是兩個(gè)權(quán)利體系。此時(shí)，房屋的所有權(quán)仍為夫妻二人共同擁有，但是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應(yīng)予支持”，房屋的買受人可基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。

2、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對(duì)價(jià)，并且已經(jīng)辦理了房屋過戶手續(xù)的；

對(duì)于該房屋買賣合同的效力問題，一般認(rèn)為若買受人受讓該房屋是善意(指不知情)且支付了合理對(duì)價(jià)，并已經(jīng)實(shí)際辦理了房屋過戶手續(xù)的前提下，應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，合同應(yīng)認(rèn)定為有效。這就是法律上所謂的善意取得制度。這時(shí)候，構(gòu)成對(duì)于其他共有人的損失，應(yīng)當(dāng)由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。

3、房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三人簽訂房屋買賣合同，第三方支付合理對(duì)價(jià)，但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)的。

該種情況比較復(fù)雜，涉及一些實(shí)踐中具體可能出現(xiàn)的情況。例如，如果該第三人已經(jīng)長期在該房屋內(nèi)居住，而且有足夠的證據(jù)證明房屋的另一個(gè)所有人知情且長時(shí)間未提出異議，在實(shí)際操作中，該房屋就有可能被判給第三人。但也不盡然，要具體情況，具體分析。

一方擅自處置共同房產(chǎn)的情形很多也很復(fù)雜，在此不一而足。

二、購房合同無效都有什么情況

購房合同無效有以下情況。1、開發(fā)商沒有預(yù)售證；2、開發(fā)商誤導(dǎo)購房人；3、開發(fā)商私自變更設(shè)計(jì)；4、實(shí)際交付房屋面積誤差超過3%；5、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格；6、無民事行為能力人必須由法定代理人簽訂，否則無效；7、出售人私自抵押給第三方；8、開發(fā)商隱瞞事實(shí)；9、出賣人遲延交付房屋；10、出賣方無法辦理房產(chǎn)證。