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租售同權(quán)限制在哪里?

1.房?jī)r(jià)

影響有限，城市繼續(xù)分化。雖然鼓勵(lì)租房政策正在一波一波接踵而至，但若短時(shí)間大量低價(jià)租賃房供應(yīng)上市，或者“同權(quán)”程度過于激進(jìn)，勢(shì)必會(huì)沖擊目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將會(huì)有大幅波動(dòng)，并引發(fā)不必要的經(jīng)濟(jì)震蕩，這不是政策目的所在。綜合分析政策走向，其核心目標(biāo)仍然是探索建立一套能夠保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，漸進(jìn)式消除房地產(chǎn)泡沫和緩解住房供需矛盾，而租房市場(chǎng)是調(diào)節(jié)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)非常有效的杠桿和抓手。因此各地在制定“租售同權(quán)”等類似鼓勵(lì)租房政策的同時(shí)，以滿足常住人口教育公共服務(wù)需求和緩解職住矛盾為現(xiàn)實(shí)目標(biāo)，充分考慮了政策的預(yù)期可達(dá)效果，尤其是對(duì)現(xiàn)有人群利益和房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊影響，斟酌“同權(quán)”時(shí)因城施策增加適當(dāng)門檻，甚至?xí)簳r(shí)不提“同權(quán)”，如佛山、深圳等。由此看來，鼓勵(lì)租房政策對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的所在城市的整體趨勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生較大影響，但會(huì)大幅放緩房?jī)r(jià)上漲速度，而房產(chǎn)缺乏吸引力的城市并沒有出臺(tái)鼓勵(lì)租房政策的必要和動(dòng)力，城市房?jī)r(jià)繼續(xù)分化的趨勢(shì)將長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)。

2.投資

因素共振，總體相對(duì)平穩(wěn)。從政策面來看，如前所述，包括“租售同權(quán)”在內(nèi)的鼓勵(lì)租房政策并不是以改變各城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)為目的，相關(guān)政策更多是從呵護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)、保持穩(wěn)定發(fā)展的原則出發(fā)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，在房?jī)r(jià)預(yù)期不變及政策護(hù)航的基礎(chǔ)上可預(yù)見房地產(chǎn)投資所受影響有限。從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身來看，除去房產(chǎn)本身保值增值的特性外，(1)資源緊缺的核心一二線城市，“租售”很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都不可能完全“同權(quán)”，鼓勵(lì)租房政策更多解決人才短期居住問題，長(zhǎng)期來看一旦經(jīng)濟(jì)條件允許，租房客就會(huì)快速轉(zhuǎn)向購(gòu)房市場(chǎng);(2)附帶門檻“租售同權(quán)”的二線及部分三線城市，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲預(yù)期具有其內(nèi)在原因，“租售同權(quán)”政策更大程度是作為人口導(dǎo)入策略的配套，本質(zhì)是降低所需人才進(jìn)入和安家門檻，先租后買將成為大部分人的選擇;(3)近期土地及房產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍的三四線城市，其原因是房企對(duì)土地的補(bǔ)庫存和資本外溢激發(fā)本地改善需求，并非由于人口大幅流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展有質(zhì)的變化，因此未來影響房地產(chǎn)投資的基本面并沒有惡化的風(fēng)險(xiǎn);(4)供地向租賃用地傾斜的政策是以高額地價(jià)為犧牲，將短期風(fēng)險(xiǎn)可控的收益轉(zhuǎn)換為長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)較高的收益，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期承受能力和穩(wěn)定性要求較高，此模式導(dǎo)向意義和點(diǎn)狀效應(yīng)較強(qiáng)，但在絕對(duì)量上很難大范圍復(fù)制，預(yù)計(jì)對(duì)正常商住用地供應(yīng)沖擊較小;(5)增加租賃住房措施本身也會(huì)刺激房地產(chǎn)投資，各地基本都有增加租賃住房用地有效供應(yīng)、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房等多元渠道增加租賃住房供給的政策，其實(shí)際政策效果并不會(huì)導(dǎo)致本地房地產(chǎn)投資額總量產(chǎn)生重大變化。

綜上所述，在各種因素的共同作用下，租售同權(quán)對(duì)房地產(chǎn)投資并無太多負(fù)面影響。就2017

年而言，在土地供給增加、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流改善等因素作用下，我們對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)際完成情況并不悲觀，預(yù)計(jì)在幾輪強(qiáng)力調(diào)控政策的影響下，下半年房地產(chǎn)投資增速逐漸放緩后將保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)起到拖累作用。

3.租金

政策支撐，分層穩(wěn)步上漲。在各地的鼓勵(lì)租房政策中都有著多渠道加大租賃房供給的政策，甚至在土地拍賣中，“只租不賣”用地也低價(jià)被國(guó)企購(gòu)入，這些政策形成的低價(jià)租賃房在短期內(nèi)會(huì)對(duì)租房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生沖擊。但如之前所述，政策目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是建立一套住房福利制度，因此低價(jià)租賃房有其區(qū)域或者人群的特殊針對(duì)性和時(shí)效性，在絕對(duì)規(guī)模上難以和個(gè)人或機(jī)構(gòu)租賃用房相比，且租賃用房根據(jù)區(qū)位、配套等條件不同有著自身的定價(jià)體系。因此，隨著城市的發(fā)展和成本的逐漸提高，從購(gòu)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)需求的不斷增多，長(zhǎng)期來看房租將分層次呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，政府供給租賃房上漲速度將慢于個(gè)人或機(jī)構(gòu)提供的租賃房。另外，“租售同權(quán)”政策本身也將會(huì)帶動(dòng)資源集中區(qū)域房租上漲。

4.人口

一線調(diào)結(jié)構(gòu)，二線搶人才。類似“租售同權(quán)”的將部分公共服務(wù)和租房進(jìn)行掛鉤的政策為城市控制人口、調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權(quán)”政策時(shí)通過與戶籍等其他權(quán)利配套設(shè)置較高門檻，在控制人口增長(zhǎng)速度的同時(shí)還對(duì)人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調(diào)節(jié)人口結(jié)構(gòu)配合郊區(qū)進(jìn)行城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。二線城市則利用將戶籍等權(quán)利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強(qiáng)城市親和力，提高對(duì)人才的吸引力。

5.制度

擴(kuò)大稅基，對(duì)接長(zhǎng)效機(jī)制。目前，租房市場(chǎng)房源以個(gè)人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權(quán)益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵(lì)租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺(tái)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)必須是在有關(guān)部門備案的租賃行為才能作為“租售同權(quán)”的依據(jù)，這將為規(guī)范租房市場(chǎng)打下較好的基礎(chǔ)。另外，租房相關(guān)信息規(guī)范化后，還可以與未來將出臺(tái)的房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行對(duì)接，同時(shí)還能與金融部門聯(lián)動(dòng)，為整體房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善和地方財(cái)政收入轉(zhuǎn)型做好必要準(zhǔn)備。