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有效，若房屋出租在前，抵押在后，且該租賃合同依法成立，抵押不影響該租賃關系。

一、拍賣房屋是否受保護?

房屋拍賣租賃行為的成立在債務之前的租賃權受保護。抵押前房屋已租賃的，拍賣對租賃關系不產生任何影響，原租約繼續(xù)有效，出租人應當在拍賣五日前通知承租人是否需要優(yōu)先購買；抵押后房屋被租賃的，拍賣時租賃合同對抵押權人不具有約束力。

二、店面租賃注意事項有幾種

店面租賃注意事項如下：

1、客戶的經營能力。能力不足導致經營不善，引起糾紛和租金損失，最好找連鎖品牌知名商家，確保其正常的租金收益；

2、租金支付標準。房租支付的方式要界定清楚，如保證金、押金、租金支付周期等，一般會交保證金一定數額，或含在押金里面，如押一付三、押三付三等；

3、違約及違約金。對于違約情況要詳細規(guī)定，不要因為商鋪小而忽略，且違約金一定要約定清楚，比如約定為違約期限租金總合的20%等；

4、損失的賠償。對于商家客戶有違規(guī)經營或破環(huán)房屋等情況的，一定要約定罰金，否則會產生較多的負面影響；

5、租賃期限。不要租期太短，其間的空置期也是租金損失，而且市場因素不好把握，最好穩(wěn)定長期經營，如知名連鎖經營品牌最好是10年及以上，要求在一定的期限后進行合理遞增；

6、免租期。商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。需要給客戶合理的免租期，以進行裝修、調試和試運行。行規(guī)是1-6個月，視新舊不同；

7、調查商鋪的檔案。承租商鋪之前，應當赴該商鋪所在房地產交易中心進行產權調查，確認以下幾個重大信息：

（1）房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質、土地用途是非住宅性質方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無法辦出營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風險；

（2）房屋權利人，以確保與房屋權利人或者其他由權利人簽署租賃合同；

（3）房屋是否已經存有租賃登記信息，若已經存有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。如果承租人無法查清，可以委托律師到相關部門進行調查。

8、租賃保證金。俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。因為商鋪適應的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此建議押金應當適當高一些，以免不夠抵充上述費用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關費用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦 可以在合同應當約定補足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相關費用后，承租人應當在合理期限內補足支付“押金”，如果經出租人通知后一定時間內補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應的違約責任。若合同中有此約定，則可以有效整治承租人“老賴”行為。

9、稅費承擔。按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：

（1）出租：營業(yè)稅及附加租金*5.55%；房產稅租金*12%；

個人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元）；

印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。）；

土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。

（2）轉租：營業(yè)稅及附加轉租收入*5.55%；印花稅印花稅轉租租金（總額）0.1%。

在實踐中，商鋪租賃稅費德繳納比較多樣，上述標準只是法定征收標準，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。

雖然上述稅費德繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數額的承擔人，此時，無論出租人和承租人都應當清楚商鋪租賃的稅費金額比較高，應當慎重考慮長期稅費調整增加的費用后，再行約定具體承擔人，不要被某些代征網點短期內較低的稅率所迷惑。

10、營業(yè)執(zhí)照。承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經意活動，而商業(yè)經營活動首要條件就是必須合法取得營業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：

（1）原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照；

（2）商鋪上原本已經注冊了營業(yè)執(zhí)照，而該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；

（3）房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進行商業(yè)經營活動，而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；

（4）涉及特種經營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需要經過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；

（6）因出租人材料缺失而導致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。

11 、裝修的處置。商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：

（1）明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚；

（2）解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用；

（3）明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。

12、水、電、電話線等。因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利；

13、租賃登記。租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質，此登記的效力主要包括以下內容：

（1）登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效；

（2）經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。

因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。

14、轉租問題。商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這其中就存在轉租的問題。俗稱的“轉租”其實涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉租”和“承租權轉讓”，依法律規(guī)定，“轉租”是指上手租賃關系不解除，本手在此建立租賃關系，而“承租權轉讓”是指上手租賃關系，新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關系。在這兩種形式下，需要注意以下問題：

（1）轉租必須取得出租人書面同意，同樣承租權轉讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意；

（2）原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，主要補償裝修損失等，此筆費用不屬于法定承租人應承擔費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協(xié)商同意的，亦會受到法律保護。建議承租人在支付此筆費用時，應當考慮分批次與轉租或承租權轉讓錯作環(huán)節(jié)結合起來支付，以此降低資金風險，并可考慮將營業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費用退還或解除情形。

鑒于商鋪租賃合同牽涉問題較多，涉及合同金額較大，建議對此類合同應謹慎簽訂，必要時，聘請專業(yè)人士把關，以免合同履行過程中出現糾紛引起訴訟，更是得不償失。

15、買賣與租賃。許多承租人經常擔心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：

（1）出租人在出售時，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益；

（2）即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應當履行租賃合同，否則，新業(yè)主應當承當租賃合同中的違約責任。

16、其他注意事項：

在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業(yè)態(tài)不符合相關的商業(yè)規(guī)劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業(yè)的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任；

一、不能租的房屋有：

1、未依法取得房屋所有權證的；

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。這類房屋，在法律上權利存在瑕疵，如果發(fā)生糾紛，權益都不到保障；

2、共有房屋未取得共有人同意的。共有房屋，如果沒有取得共有人的同意，出租人是沒有處分權的，租這樣的房屋，本身就是對共有人合法權益的侵害；

3、權屬有爭議的。房屋的產權處于不明狀態(tài)時即權屬有爭議的；

4、屬于違法建筑的。違法建筑是指取得規(guī)劃部門的合法建設手續(xù)建造房屋，之后也沒有補領規(guī)劃許可證；

5、不符合安全標準的。租賃建造質量、生活設施達不到安全標準的房屋，承租人的生活安全將會受到影響；

6、已抵押，未經抵押權人同意的。這類房屋的抵押權人對該類房屋具有他項權利。抵押人若要出租抵押的房屋，須征得抵押權人的同意。租賃沒有經過抵押權人同意出租的房屋，是對抵押權人權益的侵犯；

7、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；

8、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

二、簡易店面租賃合同應當寫明以下內容：

1、出租人與承租人的基本身份信息；

2、租賃店面的地址、面積、設施、裝修、用途等情況；

3、租賃期限；

4、租金及支付期限；

5、違約責任等。

綜上所述，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

三、房東出租房子甲醛超標會怎么處罰

租賃的房子甲醛超標可解除合同,并可要求房東退還押金和租金。簽訂的房屋租賃合同,系雙方當事人的真實意思表示,條款未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定,租賃合同合法有效。租賃物危及承租人安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同，房東也需將所收取的租金及抵押金退還。