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一、物業(yè)管理的性質(zhì)、內(nèi)容及發(fā)展方向。

物業(yè)管理是以管理房、小區(qū)設(shè)施和環(huán)境，為集團(tuán)、為居民提供多項(xiàng)服務(wù)的一門新型的、綜合性的服務(wù)行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)性質(zhì)屬第三產(chǎn)業(yè)。它的主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是：房產(chǎn)的管理、維修、保養(yǎng)；轄區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境美化及管理；轄區(qū)的道路養(yǎng)護(hù)；通訊、供水、供電等市政設(shè)施的管理；轄區(qū)的消防、治安體系的建立及管理，還可以為居民提供各種信息服務(wù)，代辦各類證件、手續(xù)，開(kāi)展上門服務(wù)、夜間服務(wù)、節(jié)假日服務(wù)、特殊服務(wù)等，有條件的還可以開(kāi)辦托幼托兒、家庭教育等的服務(wù)及管理?？傊?、物業(yè)管理是實(shí)行全方位、一條龍為社區(qū)提供多功能、多項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。它的發(fā)展方向?qū)⑹牵焊淖兡壳耙磺杏烧推髽I(yè)投資包辦的行政管理型為服務(wù)經(jīng)營(yíng)型，使小區(qū)管理走上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道。

二、物業(yè)管理的特點(diǎn)。

物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化兩大特點(diǎn)。社會(huì)化是指物業(yè)管理既抓社區(qū)的公益事業(yè)，又管居民的實(shí)事；既有瑣碎的日常服務(wù)，又有較高層次的管理，點(diǎn)多面廣。因此，要求物業(yè)管理首先必須得到居民的認(rèn)可、信任，具有穩(wěn)定的隊(duì)伍，熟悉每個(gè)街區(qū)，每個(gè)住戶，從而更好地滿足居民的各種要求。專業(yè)化是指所管理服務(wù)的內(nèi)容專業(yè)性較強(qiáng)，要求管理人員業(yè)務(wù)要精通，各種專業(yè)人員要齊備，能迅速、正確地解決各種問(wèn)題，并能做到合理收費(fèi)，真正為居民排憂解難，服務(wù)周到。總之，朗好的信譽(yù)是物業(yè)管理賴以生存的條件。

三、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式及經(jīng)營(yíng)者。

黨的十四大三中全會(huì)確定了發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本框架，物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，舊的框框少，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須有較高的起點(diǎn)，良好的運(yùn)行機(jī)制。所以，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式必須是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。經(jīng)營(yíng)者必須具備獨(dú)立法人的資格，國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)和三資企業(yè)都可以參與。通過(guò)合法經(jīng)營(yíng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勝業(yè)劣汰，促進(jìn)它的提高與發(fā)展。由于不少地區(qū)的物業(yè)管理處在起步階段，配套的法規(guī)、政策尚未健全，管理水平不高，新建小區(qū)的物業(yè)管理，在投入使用初期，可以交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)者熟悉小區(qū)建設(shè)情況，各類圖紙檔案齊全，與住戶已建立了一定的聯(lián)系。加上小區(qū)收尾工程、配套工程在小區(qū)基本建成后還要繼續(xù)進(jìn)行，因此，開(kāi)發(fā)者利用其雄厚的資金及其他優(yōu)勢(shì)，可以更好地、更方便地為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

我國(guó)在城市的舊區(qū)，由于歷史原因，配套設(shè)施不全，違章建筑多，面臨著管理、改造兩大任務(wù)。房管部門經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，管理水平、人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量都有了提高，但由于舊體制的制約，不少地方的房管部門業(yè)務(wù)范圍比較單一，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中舉步維艱。當(dāng)前如何發(fā)展房管事業(yè)？一是要轉(zhuǎn)變職能、機(jī)制，深化改革，變單一的管理為全方位的經(jīng)營(yíng)和物管理，尋找市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)，自我發(fā)展；二是要更好地運(yùn)用政策，更寬地開(kāi)拓業(yè)務(wù)范圍，做到房業(yè)為主，全面發(fā)展，從而在舊城物業(yè)管理方面發(fā)揮更大的作用。

四、物業(yè)管理與居委會(huì)、公安及有關(guān)部門之間的關(guān)系。

物業(yè)管理公司是獨(dú)立的具有法人地位的企業(yè)，是小區(qū)物質(zhì)文明建設(shè)的主要實(shí)施者，居委會(huì)是城市最基層的組織。物業(yè)管理的出現(xiàn)，有笪居委會(huì)從日常眾多的煩雜事務(wù)中解脫出來(lái)，即是將居委會(huì)原來(lái)從事的一部分業(yè)務(wù)，交由物業(yè)管理來(lái)實(shí)施，這樣可以使居委會(huì)在儀器精力抓好宣傳黨和政府的政策，管好計(jì)劃生育，辦好文化站，調(diào)解民事糾紛，搞好民主選舉，抓好精神文明建設(shè)同時(shí)，對(duì)物業(yè)管理也可實(shí)行有效監(jiān)督，協(xié)助專業(yè)隊(duì)伍提高小區(qū)管理水平。

目前社會(huì)治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻，而公安部門的警力、經(jīng)費(fèi)又普遍不足，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)可以在公安部門的領(lǐng)導(dǎo)下，組建小區(qū)的治安聯(lián)防體系，負(fù)責(zé)小區(qū)的治安管理，處理突發(fā)事件，從而有效地保證小區(qū)的安全，解除居民的后顧之憂。

物業(yè)管理與供水、供電、環(huán)衛(wèi)等行業(yè)的關(guān)系，可以借鑒目前我國(guó)一些較大企業(yè)自辦家屬院的管理辦法，行業(yè)部門對(duì)小區(qū)實(shí)行總電表、總水表控制；小區(qū)內(nèi)部物業(yè)管理部門可以在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，遵照城市有關(guān)法規(guī)，建立小區(qū)的各項(xiàng)體系。這樣居民辦手續(xù)、交費(fèi)、修理等就可以就近找物業(yè)管理部門解決；而一些專業(yè)性較強(qiáng)的行業(yè)，可以彩合作經(jīng)營(yíng)的辦法來(lái)經(jīng)營(yíng)?？傊?，物業(yè)管理的實(shí)施可以使目前的條、塊管理，變?yōu)榫C合性管理與服務(wù)，可以說(shuō)，物業(yè)管理是聯(lián)系小區(qū)與各部門的橋梁、紐帶。

五、發(fā)展物業(yè)管理的外部環(huán)境。

物業(yè)管理是一個(gè)新興的、建設(shè)現(xiàn)代化城市必不可少的行業(yè)。它的問(wèn)世、發(fā)展需要眾多的外部條件：首先必須得到人們的認(rèn)識(shí)、了解。要加強(qiáng)輿論的宣傳，引導(dǎo)全社會(huì)和更多的人能全面、正確地認(rèn)識(shí)它、利用它。第二，目前社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚未完全形成，在新舊體制交替下，各種關(guān)系較為復(fù)雜，要使物業(yè)管理能迅速發(fā)展，就必須理順各種關(guān)系，使職能、職責(zé)、分工明確，減少管理層次，以笪物業(yè)管理的健康發(fā)展。第三，盡快建立物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)及收費(fèi)、納稅辦法，使物業(yè)管理有章可循、有法可依，從而使物業(yè)管理能走上規(guī)范化、法制化的軌道。