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【背景】2009年，中國經(jīng)濟在企穩(wěn)回升中，房地產(chǎn)行業(yè)居功至偉。但隨著房價和房屋銷售面積的飆升，房地產(chǎn)泡沫也日漸顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年中國商品房銷售面積同比增長42.1%;商品房銷售額同比增長75.5%。依次推算出的商品房均價同比上漲24%，創(chuàng)十多年來最大漲幅。

火爆的房地產(chǎn)市場背后，是房地產(chǎn)貸款的迅猛增長。

中國人民銀行近日發(fā)布的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至2009年末，主要金融機構商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元，同比增長38.1%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長，同比增長超過100%，比上年末高98.4個百分點。

一些經(jīng)濟學家認為，房地產(chǎn)市場的火爆，主要是由信貸推動。央行有必要收縮貨幣供應量，抑制房地產(chǎn)泡沫。國辦1月7日發(fā)出《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次重申二套房貸款首付比例不得低于40%。

也有觀點認為，房地產(chǎn)業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的拉動作用很強，其支柱產(chǎn)業(yè)地位不能動搖。在當前，出口前景尚不明朗，擴大內(nèi)需成效不彰，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，應當適可而止。有人甚至擔心，中國房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，整體經(jīng)濟會陷于停滯。

那么，抑制房地產(chǎn)泡沫，出路何在?收縮信貸來調(diào)控房價是否可行?

美國斯坦福大學經(jīng)濟系教授、國際經(jīng)濟學會主席青木昌彥認為，中國房地產(chǎn)市場價格高漲，雖然被稱為資產(chǎn)泡沫，但本質(zhì)上是財稅體制問題。要想從根本上解決房地產(chǎn)價格虛高，必須改革中國現(xiàn)行財稅體制。

在青木昌彥看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)確有泡沫，但其成因與二十年前的日本完全不同。日本失落的十年很大程度上是由于日本經(jīng)濟到了一個新的發(fā)展階段，需要做出一系列變革，以適應新的技術水平和市場條件。而中國房地產(chǎn)泡沫的根源則在財政體制。因此，中國以緊縮信貸來貸調(diào)控房地產(chǎn)市場，只能取得短暫的效果。

青木昌彥認為，中國上世紀90年代的分稅制改革，獲得了良好的效果。改革后，企業(yè)所得稅等征收權完全收歸中央。中央政府則通過轉(zhuǎn)移支付，再把稅收分配給地方，避免了地方政府設置不同的稅率，相互競爭。這一做法抑制了地方保護主義，有利于中國統(tǒng)一市場的形成。

但是，這一改革也有負面效果。譬如，由于地方政府穩(wěn)定稅源少，而支出負擔較重，地方政府不得不靠大量土地出讓收入彌補財政缺口。正因此，地方政府缺乏抑制房地產(chǎn)價格上漲的動力。盡管當前地方土地出讓收入不菲，但這種收入難以長期持續(xù)。

據(jù)中國國土資源部統(tǒng)計，2009年全國土地出讓金收入高達1.59萬億元，同比大增63.4%。而同期，全國財政收入為6.85萬億元。土地收入占到全國財政收入的23%。

但是，由于地方政府實際上是把未來50～70年的土地收益在一年中收上來，一直在透支未來數(shù)十年的土地出讓收入。再過一二十年，地方政府也許就會到無地可賣的境地。青木昌彥說。

中國房地產(chǎn)泡沫很難說源于金融市場，而是和財政體制密切相關。青木昌彥說，中國需要再次改革現(xiàn)有財稅體制。如果不能改變現(xiàn)有財稅體制，中國央行抑制資產(chǎn)泡沫的空間會越來越小。

青木昌彥認為，中國在改革財稅體制的同時，也有必要引入物業(yè)稅。這一稅種，既可以給地方政府帶來穩(wěn)定的不動產(chǎn)稅收，還可抑制房地產(chǎn)投機，抑制房地產(chǎn)泡沫，從而改變目前中國房地產(chǎn)價格虛高的問題。