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最近，有些消費(fèi)者咨詢經(jīng)適房、公房等這類特殊性質(zhì)的房租，其在出售和購買時，存在哪些問題，要注意些什么?由于這類房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)比較特殊，與普通的商品房還是存在很大的區(qū)別，買賣流程也有所不同，我們具體來看看是如何操作的。

問題一：經(jīng)濟(jì)適用房滿足什么條件可以出售?

經(jīng)適房的全稱為經(jīng)濟(jì)適用房，是一種具有社會保障性質(zhì)的政策性住房，其不同于普通商品房。

按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房的購房者擁有有限的產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年，該房屋是不得直接上市交易的，購房人如果因特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓其經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購，也就是說，購房人購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，按照政策要求，是禁止將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。

同時，購買經(jīng)濟(jì)適用房滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購。

即，購房人將已購滿5年經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓給他人的，政府可優(yōu)先回購，一般政府放棄回購的，需要出具《放棄優(yōu)先回購證明》方可辦理后續(xù)上市交易手續(xù)，同時應(yīng)向政府交納土地收益等相關(guān)價款。

問題二：已購公房可以上市買賣嗎?

已購公房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(或者標(biāo)準(zhǔn)價)購買的公有住房，或者依照地方人民政府規(guī)定的住房保障政策購買的經(jīng)濟(jì)適用住房。

公房分為兩類：

1、職工依照政策以成本價購買的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有。

一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)繳了土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。

2、職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

購買價格的高低將決定已購公房是否可以直接上市出售以及所補(bǔ)繳的土地出讓金的金額標(biāo)準(zhǔn)。

全部產(chǎn)權(quán)的已購公房可以直接買賣，對購房人來說也沒有風(fēng)險。已購公房上市交易必須提供原始的購房合同，還有一套計(jì)算公式，工齡、房齡等，購買時需要弄清楚。

問題三：購買的房子是公司產(chǎn)權(quán)房，要注意些什么?

先要確定房子是全產(chǎn)權(quán)的，如果是部分產(chǎn)權(quán)的，需要補(bǔ)交一定的價款變成全產(chǎn)權(quán)才可以出售，出售時還需要繳納一定的土地出讓金。

再確認(rèn)公司產(chǎn)權(quán)房子的可有產(chǎn)權(quán)糾紛，房產(chǎn)交易中心調(diào)檔。主要是是確認(rèn)是不是有查封情況。沒有問題那么就簽訂買賣合同。委托出售人必須是有委托書的。

如果是法人是不需要委托書的。簽訂完買賣合同后網(wǎng)絡(luò)備案，備案好后接著由公司委托人提供股東同意出售該房屋協(xié)議公司章程公章要帶著營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)事人交稅是按個人繳納，契稅和過戶手續(xù)費(fèi)用。安全不能光靠自己，不是專業(yè)的所以不要省那一點(diǎn)中介費(fèi)。找中介代辦會省去很多不必要的麻煩，可以正常貸款。

如果能夠成功辦理產(chǎn)權(quán)證，購買后是商品房和其他房屋一樣，70年產(chǎn)權(quán)的，也可以落戶口。

問題四：央產(chǎn)房也算已購公房嗎?可以上市交易么?

所謂央產(chǎn)房，全稱是中央在京單位已購公房，即原產(chǎn)權(quán)單位為各部委以及中央直屬機(jī)關(guān)的房產(chǎn)。

央產(chǎn)房有幾個上市交易的條件：

第一，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案;

第二，已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證;

第三，有超標(biāo)情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過超標(biāo)處理;

第四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房?；蛘咧苯尤パ氘a(chǎn)房交易辦公室領(lǐng)取《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，經(jīng)交易辦公室核準(zhǔn)后，即可辦理上市交易手續(xù)。

需要特別注意的是，凡屬超標(biāo)而未處理的住房，須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位按規(guī)定超標(biāo)處理后方可上市出售。同時，央產(chǎn)房上市還要符合有關(guān)住房檔案和買賣合同的規(guī)定。出售人沒有建立住房檔案的，應(yīng)補(bǔ)建住房檔案后方可上市出售。出售人上市出售時應(yīng)提交與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的公有住房買賣合同，無法提交的可以按房改售房的檔案材料或原產(chǎn)權(quán)單位出具的證明作為依據(jù)。