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物業(yè)服務(wù)合同有四種情形：一是開發(fā)商依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；二是業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；四是物業(yè)服務(wù)合同約定的合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，形成事實上物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

業(yè)主自收房（收到收房通知，業(yè)主自身原因未收房，以通知的期限日視為收房）時起，即占有、使用房屋并享受物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。

業(yè)主如果以并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯，人民法院將不予支持。

一、物業(yè)合同的注意事項

下面是簽訂物業(yè)合同是應(yīng)該注意到的一些細節(jié)：

1、物業(yè)公司所管理的物業(yè)類型

所謂物業(yè)類型通俗地講是指業(yè)主所購買的房子的性質(zhì)，大體分為經(jīng)濟適用房、普通住宅、公寓等類型。要知道不同的物業(yè)類型無論從收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還是從管理標(biāo)準(zhǔn)都是具有一定的差別的。少花錢多辦事當(dāng)然是好的，要避免的是物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)向上靠，而服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向下看齊。

2、收取物業(yè)費后能夠提供哪些服務(wù)

正規(guī)物業(yè)公司的物業(yè)費使用情況大多是比較透明的，但也有一些管理混亂的物業(yè)公司在收取了物業(yè)費后“不作為”現(xiàn)象嚴(yán)重。所以我們在簽署物業(yè)合同時要盡量將合同細化，做到收費項目明確、違約責(zé)任清晰。另外，如供暖費、停車費等季節(jié)性、臨時性收費，也要在合同中寫明收費的時限和標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主提供的具體服務(wù)請看《告訴你物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主提供哪些服務(wù)》

3、有無不當(dāng)收費

舉個例子吧：一個小區(qū)中的樓座分為9層和5層兩種，其中9層的樓座有電梯，而5層的樓座沒有電梯，那么，收取物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)該不同。因為住在5層樓座的業(yè)主沒有享受到電梯服務(wù)，所以也不應(yīng)該承擔(dān)該項費用。所以，大家在簽署物業(yè)合同時要根據(jù)自己所得到的實際物業(yè)服務(wù)來鑒別一下哪些是應(yīng)該繳納的費用，而哪些是不應(yīng)該繳納的費用，做到明明白白消費。

4、物業(yè)服務(wù)費是否被超前征收

這是一個比較普遍的現(xiàn)象：有一些小區(qū)內(nèi)部停車場還未建好、綠化還未鋪開、有線電視也未開通，就在入住時開始征收這一部分的費用，實際上這是很不合理的。

二、業(yè)主與物業(yè)有合同嗎

物業(yè)公司提供的服務(wù)主要是公共區(qū)域及公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)，任何一－位業(yè)主都無法對服務(wù)標(biāo)的全權(quán)負(fù)責(zé)。

因此住宅項目的物業(yè)合同只有開發(fā)商和業(yè)委會可以同物業(yè)公司簽署。而開發(fā)商和業(yè)委會在合同中，代表了全體業(yè)主。

因此盡管沒有和具體的業(yè)主簽約，物業(yè)公司也必須履行合同約定，承擔(dān)管理責(zé)任；同樣業(yè)主也必須要遵守繳納物業(yè)費的義務(wù)。

《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。