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近年來，隨著城市的發(fā)展，以及樓市的火速發(fā)展，許多城市中心地區(qū)已經(jīng)幾乎沒有新房出售了，所以，越來越多的人開始選擇在市中心買二手房，但是買二手房的時候會發(fā)現(xiàn)有二手房土地出讓金，那么什么是土地出讓金呢?二手房土地出讓金如何計算呢?

一、什么是土地出讓金?

土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。

二、二手房土地出讓金如何計算?

1、有實(shí)際成交價的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算出讓金，若成交價低于基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價40%計算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時，按基準(zhǔn)地價平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計算。

3、通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權(quán)成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計算土地出讓金。

三、哪些二手房需要繳納土地出讓金？

一般只有三種性質(zhì)的房子需要補(bǔ)交土地出讓金，分別是房改房、經(jīng)濟(jì)適用房和70年產(chǎn)權(quán)到期的房子。其中產(chǎn)權(quán)到期的商品房現(xiàn)在還未有統(tǒng)一定論，這里暫不做討論。而另外兩種性質(zhì)的房子所占用的土地都是“劃撥”的，開始就沒有繳納土地出讓金。

根據(jù)《國土部關(guān)于已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售中有關(guān)土地問題的通知》(國土資用[1999]31號)的相關(guān)規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所在宗地為劃撥土地的，需繳納出讓金，辦理土地出讓手續(xù);已購公有住房所在宗地為出讓土地的，需繳納相當(dāng)于土地出讓金的價款，辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

以上即為二手房土地出讓金如何計算以及什么時候需要繳納土地出讓金的相關(guān)內(nèi)容，對于二手房交易過程中，還需要繳納哪些費(fèi)用，可以具體咨詢有關(guān)的中介或者房管部門，最好能夠提前了解相關(guān)費(fèi)用，以免到時候因?yàn)椴磺宄p失不必要的利益。