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土地出讓金（landtransactionfees）作為政府性基金的重要組成部分，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。2018年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長43％。

土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

一、土地出讓金的特點(diǎn)

土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來源。

土地出讓金準(zhǔn)確地說，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格；也可簡單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場的供求關(guān)系。

《土地管理法》對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。在土地國有的情況下，國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者（國土資源部要求開發(fā)商必須在1年或2年內(nèi)開發(fā)，如囤積土地要罰款或收回土地使用權(quán)，但地方政府多數(shù)不執(zhí)行多數(shù)袒護(hù)開發(fā)商，導(dǎo)致房源緊張房價(jià)暴漲），土地使用者一次性或分次支付的一定數(shù)額的貨幣款稱為土地出讓金。土地出讓的高低與土地的用途、位置和土地出讓年限緊密相關(guān)。土地出讓金一般一次性支付。但有的土地的出讓金金額巨大、辦理出讓手續(xù)所需的時(shí)間較長，所以也有多次支付的形式?？梢娺@種多次支付和正時(shí)興的年租制還是有所不同的。

二、土地出讓金的計(jì)算方法

1、有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40％計(jì)算。

2、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40％計(jì)算。

3、通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，按評估價(jià)的40％計(jì)算土地出讓金。

4、劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60％，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。