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住宅小區(qū)外墻、外墻、公共圍墻權(quán)屬一直存在爭議，容易引發(fā)糾紛。常見的糾紛，如業(yè)主在房屋外墻上或外墻外刷廣告、掛門面招牌等，都是由于相鄰業(yè)主和物業(yè)管理公司的反對而引起的。一般認為，外墻不能視為公共部分，只有外墻表面才能成為公共部分。建設(shè)部的規(guī)定只把外墻列為公共部分，而上海等一些地方性法規(guī)規(guī)定外墻和外墻為公共部分。這一問題涉及到四個關(guān)于專有部分范圍的理論，即墻心理論、空間理論、最后一個畫面理論、墻心理論和最后一個畫面理論。第四種理論是墻中心和最終的漆面理論。就內(nèi)部關(guān)系而言，專有部分包括畫在邊界部分表面的部分，如墻壁、天花板和地板；就外部關(guān)系而言，專有部分達到邊界部分厚度的中心線。按照這個總的看法，不應該把外墻當作一個公共部分，而應該把外墻當作一個公共部分。但是，是否可以認定業(yè)主沒有任何合法的外墻使用權(quán)，任何使用外墻的行為都應該得到所有共有人或共有人授權(quán)的組織如物業(yè)管理公司的批準和允許。

首先，如果業(yè)主公約中有規(guī)定，業(yè)主可以在公約允許的范圍內(nèi)使用，這實際上構(gòu)成了上述協(xié)議的獨家使用，是完全合法的。第二，即使在業(yè)主公約沒有規(guī)定的情況下，業(yè)主在一定程度上仍應有合理的房屋外墻使用權(quán)。比如安裝空調(diào)，如果業(yè)主沒有任何外墻使用權(quán)，那么室外安裝空調(diào)就成了問題。顯然，對于外墻，業(yè)主還是應該有合理的使用權(quán)的。合理的界限應該是：是否對相鄰業(yè)主的生活產(chǎn)生不利影響；是否影響了整個建筑的美觀統(tǒng)一；是否影響了公共安全等。

對于共用圍墻，中國建設(shè)部的規(guī)定規(guī)定，相鄰業(yè)主應承擔共用圍墻的維護義務。筆者認為，對于共有界墻，應當承認相鄰所有人享有共有權(quán)，但共有權(quán)的實質(zhì)是一種共有權(quán)。當共用邊墻也是整棟建筑的承重墻時，共用邊墻構(gòu)成全體業(yè)主的共有部分，全體業(yè)主享有共有權(quán)。