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一、辦理房屋租賃合同備案的原因

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。為什么出租房屋要辦理備案登記呢?主要是為了保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益。

房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)常見(jiàn)的一種交換形式，由此而產(chǎn)生的糾紛和訴訟也非常多見(jiàn)。實(shí)行房屋租賃備案登記制度，由房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)租賃行為進(jìn)行審查，可以使租賃行為規(guī)范、有序、避免許多可能發(fā)生的糾紛。

對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

對(duì)住宅用房來(lái)說(shuō)為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況;同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。

二、不能進(jìn)行出租的房屋

1、沒(méi)有《屋所有權(quán)證》的。沒(méi)有房屋所有權(quán)證，一種可能是房屋權(quán)屬不清，如果產(chǎn)生爭(zhēng)議，會(huì)殃及承租人;別一種是即使房屋權(quán)屬清楚，但承租人無(wú)從了解出租房屋者是不是房屋所有權(quán)人，有無(wú)出租房屋的權(quán)利。

2、被司法、行政機(jī)關(guān)查封的房屋，或是行使房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)受到一定限制的房屋。這類房屋，有的是有權(quán)屬糾紛的，有的是因房屋所有人負(fù)債甚至有違法行為的，因而這類房屋有可能被司法機(jī)關(guān)判歸他人所有，也有可能被拍賣。還有一些房屋在行使權(quán)利時(shí)受到一定限制，如已經(jīng)抵押的房屋，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意才能出租，否則，租賃行為是不合法的。

3、共有房屋未經(jīng)共有人同意。共有房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)共同地行使權(quán)利和義務(wù)，沒(méi)有共有人同意，就不能訂立有效、合法的租賃合同。

4、違法建設(shè)的房屋。違法建設(shè)的房屋無(wú)法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，對(duì)于影響城市規(guī)劃、市容或他人的違法建設(shè)，還將被責(zé)令拆除。違法建設(shè)的房屋對(duì)使用人的安全使用也沒(méi)有保障。

5、其他有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的房屋。

辦理了房屋租賃備案登記，不但可以杜絕以上幾類房屋出租，而且在辦理備案登記時(shí)，必須填寫(xiě)建設(shè)部監(jiān)制統(tǒng)一的規(guī)范文本，對(duì)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)規(guī)定比較明確，可以使雙方的合法權(quán)益得到法律保障，避免或減少日后可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。