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一、人防工程地下車庫屬于業(yè)主嗎

在計劃經(jīng)濟(jì)時代，建筑物地下室的投資主要來源于國家。所以，在法律上應(yīng)當(dāng)歸國家所有。但隨著城市商品房的發(fā)展，建筑物地下室投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。因此在當(dāng)今社會，人防工程地下車庫屬于全體業(yè)主共有。

二、目前城市小區(qū)里的地下車位實(shí)際上分為兩類：

(一)報建時就已在規(guī)劃上注明是地下車位。此類車位可以租售，但需取得房管部門的銷售許可。

(二)以人防工程名義報建，實(shí)際作為車位使用的。這類車庫不能買賣，也根本不能取得房產(chǎn)證、土地證。

三、地下人防工程地下車庫究竟歸誰所有

(一)目前業(yè)主和物業(yè)的糾紛中只要涉及地下建筑，就很難解決，根本原因就在于我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對包括地下人防工程在內(nèi)的權(quán)屬沒有明確界定，更沒有對地下人防工程使用者的權(quán)利義務(wù)作出規(guī)定。

據(jù)了解，在計劃經(jīng)濟(jì)時代，建筑物地下室的投資主要來源于國家。所以，在法律上應(yīng)當(dāng)歸國家所有。隨著城市商品房的發(fā)展，建筑物地下室投資建設(shè)主體已由國家作為單一投資建設(shè)主體發(fā)展成為多元的投資建設(shè)主體。

《中華人民共和國人民防空法》規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者。法律同時規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現(xiàn)行法律并沒有明確規(guī)定結(jié)合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權(quán)的歸屬。

“按照國家有關(guān)規(guī)定，可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明，沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓，按照《人防法》規(guī)定，投資者收益，但物業(yè)公司并不是投資者。

根據(jù)《土地管理法》，房屋所有權(quán)歸房屋土地使用權(quán)人擁有，既然開發(fā)商已將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)賣給業(yè)主，業(yè)主們也就擁有了人防工程的所有權(quán)。

(二)高層建筑同步建設(shè)人防工程是國家的強(qiáng)制要求，人防工程本質(zhì)上是小區(qū)的強(qiáng)制配套設(shè)施，應(yīng)該和小區(qū)的道路綠地一樣隨著房產(chǎn)一并移交給全體業(yè)主使用。但是由于規(guī)定人防工程使用權(quán)的法律主要是《人民防空法》，而我國的商品房市場于該法頒布后的九十年代末才開始逐漸形成，所以該法并沒有涉及人防工程使用權(quán)轉(zhuǎn)移的內(nèi)容，涉及使用權(quán)的規(guī)定也僅有該法第5條一句話：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?/p>

事實(shí)上，開發(fā)商會狡辯說人防車庫的成本未計入建筑成本，但是人防工程本身是國家法律規(guī)定的強(qiáng)制配套，并不因?yàn)槭欠裼嬋虢ㄖ杀径鴽Q定人防工程使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。就好像汽車必須配備剎車、安全帶一樣，無論是否計入成本，都需要向全體業(yè)主移交人防工程的使用權(quán)。因此，用人防工程改造的地下車庫應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有。