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二手房交易流程和二手房過戶如何辦理呢?

二手房市場火爆，二手房交易也頻繁發(fā)生。但是對于二手房交易流程購房者了解不是很清楚。二手房購買比新房更為麻煩的是處理產(chǎn)權(quán)相關。那么，二手房交易流程和二手房過戶如何辦理呢?本文詳細講解。

一、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。

買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。

稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權(quán)證。

二、已購經(jīng)濟適用房上市交易手續(xù)

經(jīng)濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準)是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是購買原價，且買方符合經(jīng)濟適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。其它交易過戶手續(xù)與商品房基本相同。已購經(jīng)濟適用住房上市交易管理部門收繳的證件為：1)、賣方填《已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售申請確認表》;2)、買賣雙方提交身份材料：3)、與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約;4)、房屋所有權(quán)證;5)、房屋所有權(quán)證附圖、登記表復印件(證中無圖的除外、登記表不復印原產(chǎn)權(quán)人);6)、買賣雙方合同一式三份。

三、房改房(含危改房)的過戶手續(xù)

房改房又分為成本價、標準價、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有6%的產(chǎn)權(quán)，因些該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。央產(chǎn)權(quán)的房屋必須經(jīng)過“在京中央國家機關住房交易辦公室”審批同意后才能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書、物業(yè)費、供暖費結(jié)清證明。

對于危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關的放棄回遷房屋的手續(xù)，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發(fā)企業(yè)簽訂回遷安置協(xié)議，拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時直接登記在買方名下。這種過戶程序筆者在前文中提到過，應屬于一種權(quán)利義務的轉(zhuǎn)讓，因此屬于合法行為。