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網友提問：

不動產登記的效力怎么樣？

律師回答：

一是物權變動的效力，一般來說，以法律行為發(fā)生的物權變動，都是從登記之日起發(fā)生物權變動的效果，凡是依法需要辦理登記的，其不動產物權的變動，都需要依法辦理登記，只有從辦理登記時起才發(fā)生物權的設立和變動。

二是權利推定效力，是指登記記載的權利人應當被推定為法律上的權利人，在登記沒有更正也沒有異議登記的情況下，只能推定登記記載的權利人就是物權人。

現實中存在的對不動產登記效力的不同觀點。

對于不動產物權登記后產生效力的范圍，一種觀點認為，公示方法一旦不存在，則物權制度也就不存在。不動產物權的變動，必須進行登記，如果當事人僅僅只是達成了物權變動的合意，而沒有完成登記手續(xù)，則物權變動的意思表示不產生公信力，而且也不產生物權變動的法律效果。這在一定程度上強調了國家對交易活動的干預。也就是說，除極少數法定物權以外，不動產物權的產生都以登記公示為產生的必要條件。即使當事人之間存在協議，但是該協議也只能在當事人之間產生合同之債的效力，只是一種當事人對信用的承諾，并不必然產生物權的效力，當事人在履行該合同之債之前，并不影響已經存在的物權，更不能對第三人（包括惡意第三人）。即，登記并公示是不動產物權產生的必要條件。不動產物權一旦經過登記，則人們在法律上認為物權已經設立，而如果數人通過合同約定設定某種物權，但尚未進行登記，也沒有完成公示的要求，則人們可以認為該物權并沒有在法律上產生。相應的，物權的轉移和變更，如果某物權雖然已經發(fā)生，但沒有通過登記予以顯示，則在法律上并沒有真正完成物權的變動，以法律效果看，只要作為公示內容的現狀沒有變動，便可以視為物權變動未曾發(fā)生。反過來說，如果登記所載某項物權已經發(fā)生變動，但事實上并沒有變動，在法律上也可以認為物權已經發(fā)生變動。對于這種觀點人們稱之為登記要件說，德國民法采取登記要件主義。

另一種觀點認為，當事人一旦形成物權變動的意思表示便可產生物權變動的法律效果，物權變動僅依當事人的意思表示即可成立，登記對不動產物變更的行為只有確認或者證明效力，而沒有決定其能否生效的效力。未經登記的物權也可通過當事人的合意而成立，只是在沒有依法進行公示前，物權的變動不能對抗善意第三人。這種立法一般也稱之為登記公示主義或登記對抗主義。法國和日本主要采取這種觀點。