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為了做好膠州路東段舊城改造項目拆遷補償工作，維護拆遷人和被拆遷人雙方的合法利益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《青島市城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目實際情況，特制定本補償方案。

一、拆遷人：青島市市北區(qū)民生安居建設(shè)中心

二、拆遷承辦人：青島房地產(chǎn)實業(yè)集團有限公司拆遷分公司

三、拆遷范圍：

禹城路：1—7號（單號），7號甲，9—13號（單號），13號甲、乙，15號，17號，4號，6號，6號甲、乙，8號，10號，10號乙，12—28號（雙號），28號甲、乙，30號，32號，32號甲，34—44號（雙號），44號甲；

臨清路：1號，3號，3號甲、乙、丙、丁、戌；

福建路：16—5號，16號甲、乙、丙、丁、戌、已、庚、辛、壬，18—24號（雙號），24號甲，26—30號（雙號），30號甲、乙，36號，38號，38號甲，40號，40號乙，42號、42號甲，44號；

膠州路：8號2、3、4、5號樓。

四、被拆遷人：

被拆遷人包括被拆遷房屋的所有權(quán)人、行政代管人和國家授權(quán)的國有房屋管理人。

五、被拆遷房屋和補償房屋建筑面積的確認：

1、被拆遷房屋和補償房屋的面積以建筑面積計算。

2、被拆遷房屋建筑面積的認定：

被拆遷房屋的建筑面積，私有房屋以房屋所有權(quán)證載明的建筑面積為準，公有房屋以房屋所有權(quán)證或者計租表載明的建筑面積為準。無房屋所有權(quán)證或者計租表但建設(shè)合法的房屋和計租表上只載明使用面積的公有房屋，其建筑面積以批準建設(shè)文件載明的房屋建筑面積或者以房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實測的建筑面積為準。

六、房地產(chǎn)拆遷評估機構(gòu)的選擇：

1、拆遷人從青島市建委公布的房地產(chǎn)評估機構(gòu)中選取3家作為拆遷評估候選機構(gòu)，在拆遷范圍內(nèi)予以公示；并向被拆遷人發(fā)放評估機構(gòu)確定選擇表；被拆遷人在規(guī)定的時間和地點投送選擇表，在當?shù)胤课莶疬w行政管理部門和社區(qū)管理機構(gòu)監(jiān)督下，根據(jù)拆遷當事人的選擇意見選定房地產(chǎn)評估機構(gòu)。拆遷人和被拆遷人不能共同選擇房地產(chǎn)評估機構(gòu)的，由房屋拆遷管理部門從公示的房地產(chǎn)評估機構(gòu)中抽簽確定。

2、評估價格：評估價格為本拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格、拆遷區(qū)域新建同類非住宅商品房銷售價格（以下簡稱評估價格）。

七、拆遷補償方式：

1、住宅：采用貨幣補償和房屋補償兩種補償方式，除《青島市城市房屋拆遷管理條例上》第30條規(guī)定的情形以外，具體拆遷補償方式由被拆遷人自行選擇。

2、住宅、非住宅兼用的房屋：按照住宅房屋進行拆遷補償。

3、非住宅：采用貨幣補償和房屋補償兩種補償方式，由被拆遷人自行選擇。

八、住宅房屋的拆遷補償：

（一）房屋補償

1、補償房屋地點：本工程規(guī)劃紅線范圍內(nèi)新建住宅房屋。

2、應(yīng)補償面積：

（1）原住房建筑面積不足25平方米的，按照25平方米計算；

（2）增加10平方米的住房改善面積；

（3）被拆遷房屋面積與改善面積之和不足45平方米的部分，由被拆遷人按照評估價格的50％支付房款；

（4）被拆遷人在本市其它區(qū)域承租或者已按住房改革政策購買公有住宅房屋的，該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積之和大于25平方米的，不適用本款第（1）項的規(guī)定；該公有住宅房屋面積與被拆遷房屋面積及住房改善面積之和大于45平方米的，不適用本款第（3）項的規(guī)定。

3、補償房屋戶型：按照被拆遷人應(yīng)補償面積，結(jié)合用于補償?shù)男陆ǚ课輵粜驮O(shè)計情況，被拆遷人就近上靠戶型，選擇補償房屋。

（二）貨幣補償

拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)模凑諔?yīng)補償房屋面積的計算辦法，被拆遷房屋面積與住房改善面積之和按照評估價格結(jié)算拆遷補償金。拆遷房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的部分，以評估價格的50％結(jié)算，計入拆遷補償金。

拆遷補償金由拆遷人以貨幣方式支付給被拆遷人。

九、非住宅房屋的拆遷補償：

非住宅房屋實行貨幣補償方式，以非住宅評估價格作為補償單價，按照認定的被拆遷房屋建筑面積進行結(jié)算，在簽訂拆遷補償協(xié)議后，按照協(xié)議的約定支付補償金。

十、對違法建筑和逾期臨時建筑的拆遷補償：

1、違法建筑和逾期臨時建筑自行拆除，不予補償。逾期不拆的，由拆遷人報請有關(guān)管理部門批準拆除。

2、拆除在批準期限內(nèi)的臨時建筑，按照臨時建筑的重置價格結(jié)合成新實行貨幣補償。補償價款由房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估確定，但批準臨時建筑時規(guī)定不予補償?shù)某狻?/p>

十一、拆遷住宅房屋有下列情形之一的，分別按照下列規(guī)定予以補償：

1、公有出租住宅房屋的承租人選擇房屋補償且與被拆遷人就解除租賃關(guān)系達成協(xié)議的，由房屋承租人向被拆遷人支付按照住房制度改革有關(guān)規(guī)定購買被拆遷房屋所應(yīng)當支付的價款，拆遷人按照本條例的規(guī)定對原房屋承租人進行房屋補償，補償房屋的產(chǎn)權(quán)歸原房屋承租人。

2、公有出租住宅房屋的承租人選擇貨幣補償且被拆遷人同意的由拆遷人將按照《青島市城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定計算的拆遷補償金扣除房屋承租人按照住房制度改革有關(guān)規(guī)定購買被拆遷房屋所應(yīng)當支付的價款，余款支付給房屋承租人，扣除款支付給被拆遷人。

3、公有出租住宅房屋的承租人與被拆遷人對拆遷補償方式達不成一致意見的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋補償。補償?shù)姆课萦稍课莩凶馊顺凶猓徊疬w人應(yīng)當與原房屋承租人再行訂立房屋租賃合同。

4、私有出租住宅房屋的被拆遷人要求實行貨幣補償?shù)c房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議、未能按期搬遷騰房的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋補償。

十二、臨時過渡方式及期限：

1、過渡方式：由被拆遷人自行過渡。

2、過渡期限：以拆遷補償協(xié)議約定的時間為準。

十三、其它補助費用標準和支付辦法：

1、搬遷補助費：

（1）住宅：每承租戶及產(chǎn)權(quán)戶600元。

（2）非住宅：按建筑面積每平方米40元。

由拆遷人在被拆遷人和房屋承租人搬遷騰房時一次性支付，屬于私有房屋的，搬遷補助費支付給被拆遷人；屬于公有房屋的，搬遷補助費支付給房屋承租人。

2、臨時過渡補助費：

拆遷住宅房屋實行房屋補償?shù)模徊疬w人按照拆遷補償協(xié)議約定自行過渡，由拆遷人對被拆遷人或公房承租人根據(jù)拆遷補償協(xié)議約定的臨時過渡期限，在被拆遷人搬遷騰房時，按拆遷房屋的建筑面積每月每平方米25元一次性計發(fā)臨時過渡補助費。因拆遷人原因不能按時回遷的，拆遷人對被拆遷人或公房承租人按拆遷房屋的建筑面積每月每平方米40元逐月計發(fā)臨時過渡補助費。

拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，由拆遷人對被拆遷人或公房承租人按拆遷房屋建筑面積每月每平方米25元一次性計發(fā)10個月臨時過渡補助費。

3、經(jīng)營性補助費：

（1）拆遷非住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，由拆遷人對被拆遷人按拆遷房屋的建筑面積每月平方米60元一次性計10個月經(jīng)營補助費。發(fā)放經(jīng)營性補助費的，不予發(fā)放臨時過渡補助費。

（2）拆遷住宅、非住宅兼用房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人對被拆遷人按被拆遷房屋作為非住宅使用的建筑面積每月每平方米60元一次性計發(fā)10個月經(jīng)營性補助費。

拆遷住宅、非住宅兼用房屋的臨時過渡補助費根據(jù)被拆遷房屋的建筑面積，按照拆遷住宅房屋規(guī)定的有關(guān)費用標準辦理。

十四、拆遷獎勵辦法：

被拆遷人在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)簽訂協(xié)議并搬家騰房的，給予以下獎勵：

（一）選擇貨幣補償

1、按照拆遷公告規(guī)定，在搬遷騰房期限前20天簽訂協(xié)議搬遷騰房的，每戶獎勵5000元；后10天簽訂協(xié)議搬遷騰房的，每戶獎勵4000元。

2、按被拆遷房屋原建筑面積300元／平方米發(fā)放綜合性補貼。

（二）選擇房屋補償

1、按照拆遷公告規(guī)定，在搬遷騰房期限前20天簽訂協(xié)議搬遷騰房的，每戶獎勵5000元；后10天簽訂協(xié)議搬遷騰房的，每戶獎勵4000元。

2、按照原住房建筑面積就近上靠原則選擇就地安置房屋，選擇房屋面積超過應(yīng)安置面積20平方米以內(nèi)部分，按評估價格結(jié)合樓層差價結(jié)算房款；選擇房屋面積超過應(yīng)安置面積20平方米以外部分，按房屋交付時商品房銷售價格結(jié)算房款。

3、選擇高層住宅安置，超過應(yīng)安置面積的建筑面積中，公攤系數(shù)超過15％的部分作為獎勵面積，不予計價。

（三）其他規(guī)定

1、定位方式：按照簽訂協(xié)議、搬家騰房的先后順序依次選房。

2、配套設(shè)施費（暖氣、天然氣、單元對講門）全部免交。

十五、其它規(guī)定：

1、搬家騰房期限和簽訂協(xié)議期限以房屋拆遷行政管理部門發(fā)布的拆遷公告為準。

2、被拆遷人回遷時，根據(jù)測繪部門確定的建筑面積，雙方結(jié)清價款，領(lǐng)取新房入住證明和鑰匙。

3、拆遷人與被拆遷人達不成拆遷協(xié)議的，由房屋拆遷行政管理部門裁決。

4、本方案未盡事宜，按照《青島市城市房屋拆遷管理條例》及青島市相關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

二九年五月十八日

舊城改造項目中被拆遷房屋應(yīng)該怎么評估

舊城改造項目中被拆遷房屋評估如下：房屋征收補償費以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；房屋征收周轉(zhuǎn)補償費以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；房屋征收獎勵性補償費由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。