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房屋交付是不是必須竣工驗收

商品房交付是買賣雙方的一種民事行為。在《商品房買賣合同》中，通常開發(fā)商和購房者都將交房條件約定為“該商品房經(jīng)驗收合格”，對于“竣工驗收”的具體實施建設(shè)部頒行的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》規(guī)定得非常清楚：建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。同時還規(guī)定了建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)具備的條件。從這些規(guī)定可以看出，建設(shè)工程只要在建設(shè)單位的主持下，有勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位共同認可，就可以認定為竣工驗收合格，就達到了購房者約定的交付條件。至于竣工驗收備案，那是行政管理機關(guān)對建設(shè)單位實施管理的一種行政行為，與開發(fā)商和購房者之間的民事行為是毫不相干的。也就是說，只要商品房符合合同約定的交付條件，并且符合國家法律法規(guī)對于商品房交付的強制性規(guī)定，比如人防、消防、規(guī)劃、環(huán)保等專項驗收必須通過，那么即使沒取得《竣工驗收備案表》，也可以交房。事實上，從前文列舉的法律法規(guī)中，我們可以看出，法律法規(guī)僅僅規(guī)定，商品房交付必須“經(jīng)驗收合格”，但并沒有明確商品房必須“經(jīng)驗收合格并備案“才能交付，或者說必須取得《竣工驗收備案表》才符合交房條件。實踐中，商品房辦理竣工備案手續(xù)。

何為《竣工驗收備案表》

建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規(guī)定，房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收實行備案制度，工程竣工后先由建設(shè)單位(開發(fā)商)、施工單位、設(shè)計單位、勘察單位、監(jiān)理單位五家對工程進行驗收(即所謂的“五方驗收“)，驗收合格后五方共同出具《工程竣工驗收報告》。建設(shè)單位(開發(fā)商)應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。

商品房交付作為商品房買賣中開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的一個重要義務(wù)，其應(yīng)符合商品房買賣合同中對于交付條件的約定，同時，也不能違反我國法律、法規(guī)對于商品房交付的強制性規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，開發(fā)商向購房者交付的商品房的強制性條件必須是“經(jīng)驗收合格”的商品房。