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[導(dǎo)讀]陽光超市咨詢：濟(jì)南市某工廠與某公司簽訂了房屋租賃合同。合同約定，某工廠將其一棟整體樓出租給某公司。某公司有權(quán)在租賃期內(nèi)對出租房屋根據(jù)經(jīng)營需要進(jìn)行內(nèi)外裝修和改造。該公司必須按照合同約定的日期向某工廠繳納房屋租金等費(fèi)用。合同簽訂后，該公司與他人合資成立超市，并由該超市實(shí)際享有并履行上述房屋租賃合同中某公司的全部權(quán)利和義務(wù)。該超市在承租過程中，對房屋進(jìn)行了修改、裝飾、裝修，加建了部分設(shè)施。經(jīng)評估，該裝修改造的工程和增建工程的現(xiàn)值為230余萬元。在履行合同過程中，該超市累計(jì)拖欠房屋租金320余萬元，拖欠水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、蒸汽費(fèi)、電話費(fèi)共計(jì)350余萬元。因超市欠租，某工廠于合同到期前自行將房屋收回。請問，超市是否可以要求工廠支付一定的房屋改造費(fèi)用?

藍(lán)律師：本案雖然是由于承租人不支付租金違約引起的糾紛，但卻涉及租賃合同解除后租賃房屋上的增添物如何處置的問題。此處所指增添物，是指在作為租賃房屋的建筑物上增加其他物件，形式上構(gòu)成了動(dòng)產(chǎn)于不動(dòng)產(chǎn)的附合。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第86條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理;沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人;造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。在司法實(shí)踐中，處理增添物的歸屬時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同的情況具體分析：

(1)承租人在沒有取得出租人同意或者超出出租人同意的情況下，私自對租用房屋所進(jìn)行的添附，以侵權(quán)法處理;

(2)承租人在取得出租人同意的情況下對租賃房屋進(jìn)行添附，雙方事先對添附物的處理做了明確的約定的，依其約定;

(3)承租人在取得出租人同意的情況下對租賃房屋進(jìn)行添附，但雙方未對補(bǔ)償做約定，且合同屬正常終止，按照上述最高人民法院《意見》的第86條的規(guī)定處理;

(4)承租人在取得出租人的同意的情況下對租賃房屋進(jìn)行添附，合同非正常終止的，應(yīng)當(dāng)以公平原則和過錯(cuò)原則處理。

在本案中，房屋租賃合同雙方當(dāng)事人在合同中明確約定，承租方可以對出租樓房根據(jù)經(jīng)營需要進(jìn)行內(nèi)外裝修和改造。后來，由于實(shí)際承租人超市拖欠租金及相關(guān)費(fèi)用，構(gòu)成了嚴(yán)重違約，按照合同約定，工廠有權(quán)解除其與某公司雙方簽訂的房屋租賃合同，并由實(shí)際承租人某超市支付拖欠的費(fèi)用和違約金。由于實(shí)際承租人某超市對房屋進(jìn)行了裝修和改造，房屋租賃合同解除后，這些添附物因附合于租賃合同，又不能拆除，且該添附經(jīng)出租人同意，但雙方未對其處理進(jìn)行約定，且房屋租賃合同因?qū)嶋H承租人違約而解除，故對添附物的處理，應(yīng)按照上述的第(4)項(xiàng)情況處理，應(yīng)當(dāng)符合公平原則和過錯(cuò)責(zé)任原則。本案中，工廠對某超市的添附損失沒有過錯(cuò)，只需對超市做出適當(dāng)補(bǔ)償;但是，雖然超市存在拖欠租金等違約行為，而該違約行為并不能改變其善意添附的事實(shí)，如果讓超市自行負(fù)擔(dān)其改建承租房屋的損失或負(fù)擔(dān)絕大部分的損失，無疑是不公平的。所以，根據(jù)公平原則，工廠應(yīng)該向超市支付一定數(shù)額的房屋改建、裝飾費(fèi)補(bǔ)償金。