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隨著越來(lái)越多的人成為有車(chē)一族，小區(qū)的車(chē)位也顯得越發(fā)緊張，圍繞著小區(qū)停車(chē)位而引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多。究竟誰(shuí)是小區(qū)停車(chē)位的真正權(quán)利主體?業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了停車(chē)位每月還應(yīng)不應(yīng)該繳納停車(chē)費(fèi)?停車(chē)位的收益應(yīng)該歸誰(shuí)?這都是應(yīng)該弄清的問(wèn)題。

據(jù)了解，住宅小區(qū)內(nèi)一般有三種類(lèi)型的車(chē)位，如下：

1.小區(qū)地下產(chǎn)權(quán)車(chē)位，指在小區(qū)的地下空間中，滿足立項(xiàng)和規(guī)劃條件，辦理了土地出讓手續(xù)，可以辦理所有權(quán)證書(shū)的車(chē)位。民法典第二百七十五條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。這類(lèi)車(chē)位屬于車(chē)位的建造單位。小區(qū)的購(gòu)房業(yè)主通過(guò)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，并辦理完畢權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，即成為車(chē)位的專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)人。

2.小區(qū)地下人防車(chē)位。這類(lèi)車(chē)位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開(kāi)發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。這類(lèi)車(chē)位的權(quán)屬屬于國(guó)家。

3.小區(qū)地上車(chē)位，指建造于小區(qū)地上空間，用于臨時(shí)停放車(chē)輛的車(chē)位。小區(qū)的地上車(chē)位又分為兩種，一種是小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位，一種是開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃外新增的車(chē)位。小區(qū)建筑區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車(chē)位顯然是屬于開(kāi)發(fā)商所有。那么，規(guī)劃外新增的車(chē)位呢?《民法典》第二百七十五條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二百零八條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《民法典》第二百七十五條第三款所稱(chēng)的車(chē)位?！币虼?，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外新增的車(chē)位，且占用了公共土地的，屬于小區(qū)業(yè)主共有。

城市化說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)就是集約化、規(guī)?；俸?jiǎn)單點(diǎn)就是修路跑車(chē)、蓋房子裝人。說(shuō)復(fù)雜點(diǎn)就是提高文明程度和現(xiàn)代化水平，抽象點(diǎn)分享改革與社會(huì)主義建設(shè)成果。

宏觀和微觀面上的問(wèn)題都太復(fù)雜，就說(shuō)商品房車(chē)位產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題。作為業(yè)主你認(rèn)為產(chǎn)權(quán)應(yīng)該歸屬誰(shuí)?

首先、車(chē)位配建誰(shuí)給誰(shuí)配建，毫無(wú)疑問(wèn)給業(yè)主，供業(yè)主使用。不管是地面還是地下車(chē)位都是按照規(guī)劃技術(shù)管理?xiàng)l例或法規(guī)確定配建數(shù)量，比如按建筑面積100平米1個(gè)車(chē)位，商業(yè)1.5個(gè)，地鐵場(chǎng)站附近100平米2個(gè)，各地有差異。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商拿到土地使用權(quán)，建設(shè)開(kāi)發(fā)的目的是變成商品出售獲利，當(dāng)出售超過(guò)70%的面積后，該地塊的使用權(quán)自然歸業(yè)主所有。

其次、不管地下和地上車(chē)位投資的多少，都是基于商品屬性，也同時(shí)都是建立在業(yè)主的集體利益之上。沒(méi)有業(yè)主也就沒(méi)有房屋出售，除非開(kāi)發(fā)商是給自己一個(gè)人改的。而地下車(chē)位雖然有獨(dú)立空間，但車(chē)輛在使用過(guò)程中使用的是業(yè)主的公共空間——道路。

再次、在成本預(yù)算當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商的樓面地價(jià)是攤在全部土地當(dāng)中，不是為地下車(chē)庫(kù)單獨(dú)攤銷(xiāo)。也就是說(shuō)全體業(yè)主買(mǎi)了地下車(chē)位的土地使用權(quán)。這與是否將地庫(kù)車(chē)位面積計(jì)入房屋面積分?jǐn)偀o(wú)關(guān)。

最后、法律層面應(yīng)更加傾向保護(hù)業(yè)主權(quán)利。業(yè)主是自由個(gè)體組成，缺乏組織性，不一定具有房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)法規(guī)知識(shí)，屬于權(quán)利伸張的弱勢(shì)群體。如果不從產(chǎn)權(quán)法方面界定清楚，就無(wú)法獲得不動(dòng)產(chǎn)登記的合法性，造成“歷史遺留問(wèn)題?！?/p>

目前法律與現(xiàn)實(shí)如何執(zhí)行的?

《民法典》第二百七十五條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！狈梢?guī)定的模棱兩可，很難保障業(yè)主權(quán)利。