開發(fā)商未取得預(yù)售許可證的買賣合同合法嗎
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-03-19 10:40:47
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出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
一、買房過程中需要注意哪些問題?
一、要查看開發(fā)商是否具備出售資質(zhì)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！笨芍?，取得商品房預(yù)售許可證是出賣人合法預(yù)售房屋的前提。因此，在買房前，要先確認(rèn)開發(fā)商是否具備出售資質(zhì)，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商出示，或者到地方住建局去查詢，也可以自己在網(wǎng)站上查詢。二、定金。簽訂購(gòu)房合同之前，開發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)書一般會(huì)有定金條款，根據(jù)定金罰則，購(gòu)房者如拒絕簽訂合同，無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商拒絕簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。三、查看開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)范圍。簽合同時(shí)還要查看開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照中的經(jīng)營(yíng)范圍是否有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可。還要注意對(duì)外廣告宣傳主體和簽約主體是否一致，如果不一致請(qǐng)開發(fā)商作合理的解釋。四、購(gòu)房者需仔細(xì)審閱合同內(nèi)容。尤其是交房條件、延期交房的違約責(zé)任、公攤面積、面積差異處理、付款的方式、產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定及其違約條款、購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任、開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任等方面，要做到心中有數(shù)。五、對(duì)于期房中的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，也應(yīng)當(dāng)注意。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸，出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
二、商品房買賣合同的司法解釋
商品房買賣合同的司法解釋。司法解釋是指國(guó)家最高司法機(jī)關(guān)，在適用法律過程中，對(duì)具體應(yīng)用法律問題所作的解釋。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將尚未建成或者已竣工的房屋，向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
三、請(qǐng)問商品房的預(yù)售合同如何認(rèn)定？
1.出賣人沒有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
2.當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。
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商品房預(yù)售許可證如果開發(fā)人員沒有取得預(yù)售證，就不能出售房間。1、《商社預(yù)售許可證》是市，縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商社的許可文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土住宅管理局，證明書由市國(guó)土住宅管理局統(tǒng)一印刷，辦理登記審查和發(fā)行證明書。2、開發(fā)人員只有在取得預(yù)售證的情況下才能對(duì)外出售房屋，收取購(gòu)房者的房費(fèi)，沒有拿出預(yù)售證收取錢是違法行為，法律不保障買賣雙方的權(quán)利！3、可以打電話咨詢當(dāng)?shù)刈》抗芾砭值墓ぷ魅藛T，預(yù)售證由住房管理局負(fù)責(zé)審查發(fā)行，一是在大樓賣場(chǎng)展示，二是住房管理局有申請(qǐng)，他們可以放心購(gòu)買。開發(fā)商沒有預(yù)售證就賣房子違法嗎？沒有預(yù)售證開發(fā)商賣房的行為屬于違法。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買賣交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售并與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但在起訴前取得合法有效預(yù)售許可證的可以認(rèn)定為有效。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一2023-08-1878人看過 -
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出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明的，其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同無效。但是如果在買受人向人民法院提起訴訟前，出賣人已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定合同有效。一、商品房預(yù)售許可證過期后的商品房買賣商品房預(yù)售許可證過期即意味著失效，商品房預(yù)售許可證失效后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由此可以看出，開發(fā)商在起訴前取得預(yù)售許可的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，這是給開發(fā)商挽救違規(guī)行為、維護(hù)交易穩(wěn)定的機(jī)會(huì)。那么，如果開發(fā)商在起訴前仍未取得預(yù)售許可的，將可能承擔(dān)購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。雖然開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或者取得但已失效，但還是有途徑避免承擔(dān)違約責(zé)任，那就是在起訴前獲得預(yù)售許可證。據(jù)悉，通常預(yù)售證有效期限為一年，過期之2023-03-14194人看過
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商品房預(yù)售許可證一、開發(fā)商哪些時(shí)候可以取得商品房預(yù)售許可證1、開發(fā)商以下時(shí)候可以取得商品房預(yù)售許可證：開發(fā)商已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照;開發(fā)商已交付土地使用權(quán)出讓金、取得土地證書;開發(fā)商已持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證;開發(fā)商已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;開發(fā)商已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶;開發(fā)商已完成規(guī)定的結(jié)構(gòu)工程。2、法律依據(jù)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可,應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：(一)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;(二)開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。二、如何辦理商2023-06-12146人看過
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地上剛挖了個(gè)坑，預(yù)售許可證尚無蹤影，開發(fā)商便豎起預(yù)約登記的牌子接受購(gòu)房者預(yù)訂，預(yù)訂的形式竟是開發(fā)商向購(gòu)房者借款。這是發(fā)生在四川省資陽市的一件蹊蹺事。日前，本報(bào)記者接到讀者反映后，專程趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。預(yù)訂商品房簽的是借款合同資陽市建設(shè)北路是一處舊城改造工地，據(jù)資陽市當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，這里將建成當(dāng)?shù)匾涣鞯募笮蜕藤Q(mào)、金融、休閑娛樂為一體的達(dá)高國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。該項(xiàng)目占地面積107畝，地上商住加上地下建筑及配套設(shè)施等，建筑面積達(dá)30多萬平方米，總投資約8.5億元。目前，該項(xiàng)目進(jìn)行了廠房拆除、土地整理等前期建設(shè)，地上僅開挖出一個(gè)偌大的坑。10月1日起，附近的市民發(fā)現(xiàn)，大坑旁豎起了一塊醒目的預(yù)約登記的牌子，接著就不斷有市民前去咨詢、選房、簽合同、付款。咨詢現(xiàn)場(chǎng)還張貼出了選定房源不予調(diào)換的通知。這一切表明，商品房預(yù)售似乎已經(jīng)開始了。據(jù)讀者反映，因?yàn)樵擁?xiàng)目位于資陽市舊城區(qū)的黃金地段，聞?dòng)嵡叭プ稍冑?gòu)房的人為數(shù)2023-06-07443人看過 -
購(gòu)房合同開發(fā)商拿到預(yù)售證后最遲的交房時(shí)間是交房時(shí)間合同商有規(guī)定的，一般是交房約定到期可延后3到6個(gè)月，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。有預(yù)售證的樓盤開發(fā)商還可以拿去抵押?jiǎn)嵋杨A(yù)售的房子，開發(fā)商不可以拿去抵押。買房人簽訂購(gòu)房合同的目的是獲得房屋的所有權(quán)，而房屋設(shè)置了抵押，影響了其所有權(quán)功能的發(fā)揮。發(fā)現(xiàn)開發(fā)商私自抵押已經(jīng)出售的房屋的行為，購(gòu)房者是可以通過法律途徑去追究開發(fā)商的責(zé)任，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有類似行為的時(shí)候購(gòu)房者也可以進(jìn)行解決的維權(quán)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第五條，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。2023-07-23107人看過
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合同內(nèi)容是指合同中約定的各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)，包括但不限于以下方面： 1、雙方當(dāng)事人的基本信息、身份、地址、聯(lián)系方式等； 2、合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或報(bào)酬等； 3、履行期限、地點(diǎn)、方式等； 4、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等。 除此之外，合同還可... 更多>
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未取得預(yù)售許可證就預(yù)售商品房合同河北在線咨詢 2022-06-04無效。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 -
沒有商品房預(yù)售許可證，買受人能否起訴開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可天津在線咨詢 2022-03-22根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許 -
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本人簽訂的預(yù)售合同未取得預(yù)售許可證可以嗎四川在線咨詢 2022-06-01未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同沒有效。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 -
未商品房預(yù)售許可證后來取得該房屋買賣合同效力青海在線咨詢 2024-09-16高院司法解釋：“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。” 在司法實(shí)踐中不能機(jī)械的適用該條款 訂立買賣合同時(shí)，出售方未取得商品房預(yù)售許可證，在交付房屋前取得房地產(chǎn)權(quán)證，以未取得商品房預(yù)售許可證主張買賣合同無效的法院沒有支持。 由于房地產(chǎn)權(quán)證的效力高于預(yù)售許可證。司法解釋設(shè)立的目的，預(yù)售許可制度是規(guī)范商品房
