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一、涉外房地產(chǎn)概念及形式

1、概念：涉外房地產(chǎn)，即外商投資企業(yè)在依據(jù)中國(guó)的法律取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

涉外房地產(chǎn)包括主體涉外、客體涉外、內(nèi)容涉外等，有狹義和廣義之分，通常意義上我們講狹義的涉外房地產(chǎn)，即律關(guān)系客體位于我國(guó)境內(nèi)而主體具有涉外因素的房地產(chǎn)。

2、形式：

①外商投資企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、使用、管理所有之房地產(chǎn);

②外國(guó)公司、企業(yè)、其他組織或個(gè)人開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)、管理或所有之房地產(chǎn)。

二、涉外房地產(chǎn)關(guān)系的法律適用

涉外房地產(chǎn)法律關(guān)系的適用，指涉外房地產(chǎn)關(guān)系成立、變更、終止和爭(zhēng)議解決所應(yīng)適用的法律，及準(zhǔn)據(jù)法(特指現(xiàn)行實(shí)體法，不包括沖突法和程序法)

1、我國(guó)涉外房地產(chǎn)適用‘不動(dòng)產(chǎn)所在地法’，及涉外房地產(chǎn)法律均適用房地產(chǎn)所在地法(我國(guó)國(guó)內(nèi)法)。

2、我國(guó)直接調(diào)整涉外房地產(chǎn)法律法規(guī)主要有：①《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》②《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》

外商投資企業(yè)用地的法律規(guī)定

一、外商投資企業(yè)用地概述

外商投資企業(yè)，又稱三資企業(yè)，是指依據(jù)我國(guó)法律在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)。

外商投資企業(yè)用地，指外商投資企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和工程建設(shè)所需要的土地。它是外商投資企業(yè)的住所地，是其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，亦是企業(yè)開展經(jīng)營(yíng)所在地。

二、外商投資企業(yè)用地的取得

(一)通過劃撥取得土地使用權(quán)，包括3種途徑：

由部門從國(guó)有土地資源中劃撥部分土地給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須向原用地單位支付補(bǔ)償費(fèi);

土地管理部門把集體為國(guó)有土地后劃撥給外商投資企業(yè)使用，外商投資企業(yè)須支付費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用;

中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方以其擁有的土地使用權(quán)作為投資折價(jià)入股或合作條件投入企業(yè)，從而使合資企業(yè)或合作企業(yè)取得該土地使用權(quán)。

需要注意理解：外商投資企業(yè)通過劃撥的方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，是我國(guó)改革開放過渡時(shí)期的產(chǎn)物，具有抵償性、有期性和不可轉(zhuǎn)讓性等特點(diǎn)，隨著我國(guó)土地使用制度改革后，這種土地權(quán)取得方式應(yīng)該局限于特別項(xiàng)目上，且應(yīng)嚴(yán)格審批，逐步縮小劃撥用地范圍。

(二)、通過出讓取得土地使用權(quán)

通過出讓取得土地使用權(quán)，指按照規(guī)定的條件、年限和用途，國(guó)家以土地所有者的身份，以出讓合同方式，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與外商投資企業(yè)，外商投資企業(yè)依法向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而取得土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)取得，外商應(yīng)與市、縣人民政府土地管理部門簽定書面出讓合同，外商投資者應(yīng)該在簽定合同60日內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金。

外商投資企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)的最高年限，適用居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科教文衛(wèi)用地50年，商業(yè)、娛樂、旅游用地40年，綜合及其他40年的最高年限。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按城市規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。

(三)通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)

通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)，指外商通過出售、贈(zèng)與、交換等合法方式從原土地使用者處獲得土地使用權(quán)。

出讓的前提條件：原土地使用者必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證，并已的進(jìn)行相應(yīng)投資開發(fā)。

外商投資企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓方式取得使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)與原土地使用者即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并到土地管理部門辦理變更登記。

外商投資企業(yè)受讓取得土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓所載權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)年限為合同約定減去原土地使用者使用年限后的剩余年限。

(四)通過租賃取得土地使用權(quán)

租賃的前提：必須是已經(jīng)過投資開發(fā)的土地。

實(shí)踐中，不少外商與鄉(xiāng)、鎮(zhèn)集體企業(yè)合資、合作經(jīng)營(yíng)，實(shí)質(zhì)上取得了集體土地使用權(quán)，根據(jù)92年《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)若干問題的通知》以及《》相關(guān)規(guī)定，興辦投資企業(yè)需要利用集體土地的，該集體土地應(yīng)先征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。

三、外商投資企業(yè)用地限制

1、外商投資企業(yè)對(duì)所用土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán);

2、外商投資企業(yè)用地年限由土地使用合同規(guī)定;

3、外商投資企業(yè)不得擅自改變土地用途;

4、外商投資企業(yè)使用土地必須嚴(yán)格遵守土地利用的總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的總體布局。

四、外商投資企業(yè)用地的場(chǎng)地使用費(fèi)

1、場(chǎng)地使用費(fèi)的概念：

場(chǎng)地使用費(fèi)，是外商投資企業(yè)為取得劃撥土地使用權(quán)而向中國(guó)地方政府繳納的一種費(fèi)用，是其使用土地的代價(jià)，一般由土地使用費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩部分組成。

2、征收對(duì)象

①中外合資、合作經(jīng)營(yíng)的工業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、農(nóng)牧業(yè)及合資建設(shè)的住宅公寓等所需的建設(shè)用地;

②中方與國(guó)外華僑、港澳同胞合資、合作所需的建設(shè)用地和工程用地;

③外商、國(guó)外華僑、港澳同胞在中國(guó)投資舉辦擁有全部資本的企業(yè)的建設(shè)用地和工程用地。

3、征收費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)

①一般地區(qū)，外商投資企業(yè)用地，場(chǎng)地使用費(fèi)為每平方米5-300元;

②經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)所在地人民政府同意可以給予特別優(yōu)惠;

③對(duì)于從事農(nóng)、牧業(yè)的外商投資企業(yè)，經(jīng)場(chǎng)地使用費(fèi)所在地省、自治區(qū)、直轄市政府同意，可不按每平方米計(jì)算，而按企業(yè)營(yíng)業(yè)收入計(jì)算;

④對(duì)產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的場(chǎng)地使用費(fèi)，給予特別優(yōu)惠。

4、征收方式

①作為中方合營(yíng)者的投資股本預(yù)收計(jì)算，通常合同有規(guī)定合營(yíng)期限的，按約定計(jì)算;如果沒有約定的則按15年一次預(yù)收;

②場(chǎng)地使用費(fèi)由外商投資企業(yè)按年向當(dāng)?shù)厝嗣裾U納。

涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定

一、我國(guó)涉外房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)主要有：

1、中外合資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè);

2、中外合作房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè);

3、外資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。

二、涉外房地產(chǎn)開發(fā)包括：一般房地產(chǎn)開發(fā)和成片開發(fā)

一般房地產(chǎn)開發(fā)，指涉外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)后進(jìn)行一般性的土地開發(fā)，建設(shè)公用基礎(chǔ)設(shè)施或房屋，并從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

主要包括：

1、拆遷并做補(bǔ)償安置：涉外房地產(chǎn)企業(yè)在已建有的房屋或其他建筑物的土地上開發(fā)建設(shè)，涉及拆遷的應(yīng)該申請(qǐng)或得批準(zhǔn)后放可拆遷;按照01年11施行的〈房屋拆遷管理?xiàng)l例〉給予被拆遷人合理的貨幣安置或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;

2、招標(biāo)確定總承包者或者設(shè)計(jì)者和施工者

涉外房地產(chǎn)企業(yè)從事項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，一般都要通過招標(biāo)來確定工程的總承包者或者設(shè)計(jì)者和施工者。招標(biāo)的方式一般采取公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

3、工程的施工管理與監(jiān)理

①涉外房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工必須申請(qǐng)施工許可證，否則不得開工;

②為確保工程質(zhì)量，有效控制工程建設(shè)的工期和投資，我國(guó)引入了工程監(jiān)理制度，包括：工程進(jìn)度監(jiān)理、工程質(zhì)量監(jiān)理、工程造價(jià)監(jiān)理以及工程竣工驗(yàn)收四個(gè)方面。

三、涉外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

涉外房地產(chǎn)銷售：包括內(nèi)銷和外銷

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，涉外房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房應(yīng)以外銷為主，其比例不得低于可供銷售總量的70%，并收取外匯。注意：沒有與我國(guó)建立外交關(guān)系或沒有在我國(guó)設(shè)立商務(wù)代表處的國(guó)家和地區(qū)的外資經(jīng)營(yíng)企業(yè)不能享受到境外銷售房地產(chǎn)。