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二手房買賣應該注意哪些問題避免糾紛

來源：法律編輯整理時間： 2023-05-05 15:50:42 205 人看過

二手房買賣應該注意哪些問題

根據(jù)《民法典》，夫妻在婚姻關系存續(xù)期間的共有的財產(chǎn)，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產(chǎn)。在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。

有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，最后在產(chǎn)權過戶時會遇到障礙。

另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產(chǎn)雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會想方設法阻止購房人辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。

如果夫妻一方不在國內(nèi)，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當然也應該是房產(chǎn)權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。

2、共同擁有產(chǎn)權的二手房買賣

有的情況是幾個朋友，或是幾個親戚，或是兄弟姐妹幾個人共同擁有一處房產(chǎn)。當購房人遇到這樣的二手房時就更應格外小心。

因為這類二手房是幾人共同擁有的共有財產(chǎn)，所以任何一個人都無權單獨處置共有的房產(chǎn)，不管這個人是否親自掌握產(chǎn)權證和土地證。關鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應與所有共有人見面，了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權委托書。

在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時，所有的共有人都應當在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權委托書應該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。

如果共同所有人里有一個人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購買共同擁有產(chǎn)權的二手房時，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。

3、欠物業(yè)管理費和其他費用的二手房買賣

我們知道，越是高檔住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費越高。而高級住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費、水電費或煤氣、取暖費也會相對較高，在購買這類高檔住宅的二手房時就應該注意上述問題。

在簽訂高檔二手房買賣合同時，應該把物業(yè)管理費的收費標準和繳費情況、暖氣費和其他收費的情況都搞清楚，最好在交易時徹底了解，否則當交易完畢后，物業(yè)公司會拿著欠費單來找麻煩。

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