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這段時間，我們這個新近入住的小區(qū)為管理問題與物業(yè)公司產(chǎn)生諸多矛盾，爭論頗多。因為工作忙本來我很少關(guān)心，但最近問題越來越尖銳，特別是選舉業(yè)主委員會無形中使每個人參與其中，也引發(fā)我的一點思考。

成立業(yè)主委員會是所有業(yè)主共同的心愿，希望監(jiān)督和改進物業(yè)的服務(wù)也是業(yè)主們的共識，這原本似乎應(yīng)該是一件簡單的事情，但實際情況卻出人意料，業(yè)主委員會遲遲不能選出，先是業(yè)主與物業(yè)公司沖突，再是業(yè)主內(nèi)部因為種種問題產(chǎn)生不同意見，這些問題肯定影響業(yè)主委員會的組建進程以及今后的工作，為何會出現(xiàn)這樣的情況?怎樣化解此類矛盾?

有些業(yè)主參與意識很強，但習(xí)慣性搞斗爭思維，認(rèn)為凡是對他們的做法和人選不贊同或消極的言論都是因為物業(yè)公司在搞鬼；而物業(yè)方面也擔(dān)心一旦業(yè)主委員會成立起來，就將影響到原有的合作關(guān)系損害他們的既得利益，因此工作消極甚至拆臺。這些觀點其實很幼稚，反而更加深了人們相互間的不信任，無助于雙方更好地合作。

之所以出現(xiàn)這種狀況，我想一個原因是人們把太多的具體問題，諸如物業(yè)費的高低等等提到了表面，導(dǎo)致由于利益和其他觀念上的分歧造成業(yè)主與物業(yè)公司以及業(yè)主內(nèi)部的羈絆。在業(yè)主方面，其實只要大家想一想，究竟是自己管理好還是把自己的事情交給別人好，問題的答案就出來了。自己的事情當(dāng)然還是應(yīng)該自己管，所以擱置具體的主張與分歧，少一點意氣用事是必須的。同時增強合作意識，整天罵物業(yè)只能強化對立意識，帶來消極的影響。換位思考，物業(yè)的態(tài)度也沒什么不好理解的，準(zhǔn)也不希望自己的權(quán)力和利益受到削弱，誰在那個位置上差別都不大，過多地從道德立場指責(zé)一種商業(yè)的自利行為沒有多少意義。對于物業(yè)公司來說，更應(yīng)該理解業(yè)主們的期望和心情，增強服務(wù)意識，用長遠(yuǎn)的眼光看待與業(yè)主的關(guān)系，在維護既得利益的問題上過分的短視并不是明智之舉。

第二個原因更重要，那就是業(yè)主們?nèi)绾谓M織起來，這涉及到經(jīng)濟學(xué)里面叫做交易成本的問題。舉個例子就很清楚了，我們小區(qū)最近鬧騰的一件事就是有房屋被出租用來經(jīng)商，引起鄰里的非議，但其業(yè)主不僅不道歉和改正反而聲稱有誰不滿可以起訴。這個業(yè)主就深諳交易成本之道：誰也不會為這點不大但卻是公共的事情自己費老大的氣力!這個業(yè)主的精明正好也說明很多看似深奧的道理其實就是常識，用不著什么專家都能明了。

同樣基于交易成本的考慮，我們對待物業(yè)公司的一些違約行為也需要具體問題具體處理，特別是在過渡時期更應(yīng)該把握分寸，而不是出于激憤而一味采取不合作的態(tài)度，很多人拒絕繳納物業(yè)管理費，這樣就容易造成惡性循環(huán)。我們應(yīng)該認(rèn)識到，即使在有著完善的法律規(guī)范的市場中，由于交易成本的存在，總有些人在自利動機驅(qū)使下，得以投機取巧盡量突破法律規(guī)范，對待這類理性所不及的問題一方面我們需要呼喚道德，一方面應(yīng)該從現(xiàn)實出發(fā)，原則性與妥協(xié)性相結(jié)合。

搬家之前，我原先居住的小區(qū)就開了南京市撤換物業(yè)公司的先河，引起當(dāng)?shù)孛襟w的廣泛報道。費了九牛二虎之勁召開業(yè)主大會，改選了“傀儡”的業(yè)主委員會進而撤換物業(yè)公司，但實際效果是小區(qū)的管理并沒有真正改善反而似乎更差了。這些經(jīng)驗值得反思。小區(qū)管理是典型的自治形式，它讓我們聯(lián)想起前南斯拉夫的自治模式。真正的問題在于如何降低運作的交易成本。南斯拉夫模式的啟發(fā)就在于一個合理的自治運作可以是輪換制度，而我們目前普遍的錯誤似乎就在于把它變成選拔或選舉制度。選拔增加了交易成本，很多人不愿意為這類事情投入個人精力，這完全是理性的選擇。同時，大部分業(yè)主對業(yè)主委員會候選人也很難了解，由此導(dǎo)致選舉的變形，反而產(chǎn)生管理的低效率和舞弊的可能。以我的觀察，業(yè)主委員會似乎也有不小的權(quán)利，但一旦組成往往很難改換，交易成本之故也。

這里還牽涉人們對民主的看法。民主被理解為在選舉制度下的能人統(tǒng)治，而不管民主的成本和效果。其實合理的統(tǒng)治是恰如其分的管理，精英做好精英的事，老百姓做好老百姓的事。選拔業(yè)主委員會，什么干部教授學(xué)歷之類都成了當(dāng)選的砝碼，令人覺得啼笑皆非，這難道不是一種精英們的不務(wù)正業(yè)?此外，—個人過去的行為也不能說明太多問題，以所渭的對小區(qū)公共事務(wù)的貢獻來選拔實際上也未必有多大道理。在公益的背后，私利往往是一種潛在的微妙的驅(qū)動，也很容易改變?nèi)恕Ｒ虼?，有效管理之本并非—定在于能人與賢人，而更應(yīng)該是低成本與高效的監(jiān)督以及合乎自然的安排。希臘先哲蘇格拉底就教導(dǎo)我們，公正其實就是每個人處于他應(yīng)有的位置，看似平淡甚至同義反復(fù)之語卻能給人以啟發(fā)，我們受過很好教育、有著令人羨慕職業(yè)的精英們應(yīng)該多關(guān)心國家大事，把小區(qū)的事務(wù)交給閑人馬大姐這樣的事兒媽，這大概才是體現(xiàn)智慧與高尚的安排。

從國家大事到細(xì)微的小區(qū)管理，面對諸多困擾，很多人都抱怨說是因為人們的民主意識不強。我認(rèn)為正相反，是因為民主意識太強了，精英和貴族意識太欠缺，以至忘記了民主也不能離開“恰當(dāng)”這樣的“自然”。精英混跡于平民趨向平庸化是大一統(tǒng)社會的重要特征之一，精英不是努力做好自己的本分，更不用說眼光向上，最終形成社會制衡的有生力量，而是一味向下看，摻和到平民的事務(wù)中，進而不僅自己變得低俗，也攫取了本應(yīng)屬于平民的權(quán)益，其結(jié)果是整個社會變得低俗且頑固僵化。組建個業(yè)主委員會搞得像傳統(tǒng)科舉與現(xiàn)代民主的混合物，這說明我們這些現(xiàn)代化的中國人骨子里其實很傳統(tǒng)，從一個角度也說明西方的現(xiàn)代性某種程度上與東方功利主義的傳統(tǒng)性有著微妙的契合。進一步甚至可以說，我們什么時候擺脫了科舉制度的影子，什么時候就能夠有效地運用民主了。

在小區(qū)管理的問題上，民主與恰如其分的管理是完全一致的，民主要求每個業(yè)主家庭都有同等的機會參與管理，而恰如其分的管理要求管理者的能力與管理的事務(wù)相稱，小區(qū)不過就是一個大的家庭且管理職能相當(dāng)有限，因此，業(yè)主委員會的重任幾乎每個家庭婦女都可以擔(dān)當(dāng)。理解了這—點我們就可以輕而易舉地找到一條組織小區(qū)業(yè)主委員會的簡潔合理的模式，即在自愿基礎(chǔ)上的抽簽輪換制度，不僅使交易成本降到最低，而且在效能上不會比其他模式差。具體說，根據(jù)每幢樓戶數(shù)的多少分配業(yè)主代表人數(shù)，然后通過抽簽或者協(xié)商決定。這樣業(yè)主委員會更具代表性，可以防止濫用民主比較容易出現(xiàn)的過分激進(大眾氛圍下往往是激進而不是平實的言論更受歡迎)而對物業(yè)采取不合作主義，也避免了廣大業(yè)主因為參與成本過高而被架空的問題，有效地杜絕業(yè)主委員會自身可能出現(xiàn)的腐敗和舞弊。通過這樣的途徑，可以讓廣大業(yè)主認(rèn)識到自治與民主既是一種權(quán)利也意味著相應(yīng)的承當(dāng)，即為公益服務(wù)的義務(wù)。對精英們來說則應(yīng)該意識到民主不僅是一種關(guān)乎功利的手段，它本身還是面向大眾的學(xué)習(xí)與教育的過程。住宅與房地產(chǎn)—物業(yè)管理