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一、經(jīng)濟(jì)適用房如何轉(zhuǎn)商品房

1、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房的《通知》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人在取得完全產(chǎn)權(quán)以前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。除非將經(jīng)適房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，條件是先住滿5年，再進(jìn)行更名交易，補(bǔ)交契稅和土地出讓款。

2、所謂“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，即經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房，這個(gè)詞匯的出現(xiàn)主要是圍繞著“經(jīng)濟(jì)適用房上市交易”的問題出現(xiàn)的。國(guó)家嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房上市交易，因其屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”。

3、國(guó)家規(guī)定，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

4、購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

5、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房最大的區(qū)別在于購(gòu)房者是否對(duì)房屋擁有完全產(chǎn)權(quán)。擁有了完全產(chǎn)權(quán)也就意味著你的經(jīng)濟(jì)適用房成為了商品房，就可以像商品房一樣上市交易。自從4月26號(hào)住建部的《通知》公布后，經(jīng)適房已經(jīng)住滿五年的購(gòu)房者紛紛辦理相關(guān)手續(xù)，向國(guó)家交納一定價(jià)款，以獲得經(jīng)適房的完全產(chǎn)權(quán)，完全產(chǎn)權(quán)的獲得也就意味著經(jīng)適房轉(zhuǎn)為了商品房。這就是“經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房”的來歷。

6、購(gòu)得經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年的，不得直接上市交易。購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由市房改辦住建辦回購(gòu)或安排取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房資格的家庭購(gòu)買，回購(gòu)或購(gòu)買的價(jià)格按原購(gòu)房?jī)r(jià)格每年扣減1%計(jì)算，回購(gòu)或購(gòu)買后原經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)不變;購(gòu)得經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，因贈(zèng)與、離婚析產(chǎn)等原因需要轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的，擬接受住房的家庭應(yīng)當(dāng)符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)購(gòu)買條件，持市房改辦住建辦出具的有關(guān)證明，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)后，辦理變更登記手續(xù);變更登記后，原經(jīng)濟(jì)適用住房性質(zhì)不變。如果購(gòu)得經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，市房改辦住建辦可優(yōu)先回購(gòu)。

二、經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房費(fèi)用

經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房費(fèi)用怎么計(jì)算?以下是土地出讓金、所得收益繳納、印花稅和契稅的標(biāo)準(zhǔn)：

1、土地出讓金：按國(guó)家、省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

2、所得收益繳納(已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價(jià)扣除當(dāng)?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費(fèi)后的凈收益，按超額累進(jìn)比例繳納。成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交價(jià)高于當(dāng)?shù)赝诮?jīng)濟(jì)適用住房平均單價(jià)50%以上的部分，30%繳納所得收益，70%歸賣方。超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的凈收益全額繳納。

3、印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔(dān)一半;

4、契稅：1.5%，由買方繳納;