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一、車(chē)位有無(wú)產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別

產(chǎn)權(quán)車(chē)位與車(chē)位使用權(quán)的不同之處在于產(chǎn)權(quán)車(chē)位與房屋一樣，擁有產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓、出售。而車(chē)位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要樓盤(pán)的物業(yè)公司介入，一般只能在本小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓費(fèi)用較產(chǎn)權(quán)車(chē)位偏低。

車(chē)位性質(zhì)與買(mǎi)賣(mài)與否如何看

以下兩種車(chē)位不能買(mǎi)賣(mài)或獲得產(chǎn)權(quán)：一、占用小區(qū)內(nèi)部道路或其他場(chǎng)地，以劃線(xiàn)和編號(hào)的方式確定的車(chē)位;二、地下人防工程改造的車(chē)位。

能夠買(mǎi)賣(mài)和獲得產(chǎn)權(quán)的車(chē)位一般也有兩種：一、地面集中停車(chē)區(qū)域，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)獲得規(guī)劃許可的車(chē)庫(kù)，但占用公攤面積的除外;二、地下停車(chē)庫(kù)，也是獲得了規(guī)劃許可，不占用公攤面積。

二、小區(qū)地下停車(chē)位歸誰(shuí)所有

本案中的地下車(chē)位買(mǎi)賣(mài)合同糾紛主要涉及地下室汽車(chē)位權(quán)屬設(shè)定和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。此類(lèi)合同糾紛在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中較為常見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)中的的法律風(fēng)險(xiǎn)值得廣大業(yè)主重視和防范。

(一)、地下停車(chē)位作為商品房產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)先取得銷(xiāo)售許可證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未取得銷(xiāo)售許可的商品房產(chǎn)不得銷(xiāo)售。本案出售方銷(xiāo)售地下停車(chē)位的行為，違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。

(二)、小區(qū)地下停車(chē)位權(quán)屬的確定是一個(gè)頗具爭(zhēng)議的問(wèn)題。我國(guó)《民法典》第275條對(duì)車(chē)位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！贝朔l對(duì)于沒(méi)有約定或約定不明的情況及地下車(chē)位是否屬于業(yè)主共有的其他場(chǎng)所，均沒(méi)有作出明確的規(guī)定。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及法學(xué)理論，一般認(rèn)為，滿(mǎn)足以下條件之一的，車(chē)位屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售：

1、開(kāi)發(fā)商在計(jì)算公攤面積時(shí)已把地下車(chē)位的建筑面積計(jì)算在內(nèi)的;

2、開(kāi)發(fā)商把建在地下車(chē)位的成本核算在住宅開(kāi)發(fā)成本之內(nèi)的;

3、根據(jù)國(guó)家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無(wú)償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時(shí)已經(jīng)明確了車(chē)位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車(chē)位作為開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)出售該車(chē)位。

如果沒(méi)有上述情況，那么，投資興建該地下車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此項(xiàng)有專(zhuān)有使用權(quán)，有權(quán)出售車(chē)位。這時(shí)購(gòu)買(mǎi)方可以要求該開(kāi)發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門(mén)出具的車(chē)位銷(xiāo)售許可證或物價(jià)局出具的車(chē)位未列入建安成本的證明。在地下車(chē)位的權(quán)屬登記方面，事實(shí)上沒(méi)有任何一個(gè)地下空間車(chē)位能夠獲得政府單獨(dú)頒發(fā)的所有權(quán)證或者是使用權(quán)證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)證“房屋類(lèi)型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標(biāo)注部位和建筑面積等信息。

(三)、如果地下車(chē)位屬人防工程，則來(lái)自該車(chē)位的收益全部歸投資者。我國(guó)《人民防空法》規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！比朔拦こ淌菄?guó)家強(qiáng)制配套，禁止開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，其收益權(quán)屬于投資者。如果開(kāi)發(fā)商未將地下車(chē)位的建筑面積計(jì)算在出售房屋的公攤面積內(nèi)，地下車(chē)位的成本未核算在住宅開(kāi)發(fā)成本內(nèi)，則應(yīng)將開(kāi)發(fā)商視為投資者，由其獲取收益，否則收益歸全體業(yè)主共有。

三、房產(chǎn)證的作用

房產(chǎn)證首先起到登記行為完成的證明作用。

登記機(jī)關(guān)在完成房屋登記事務(wù)后，將房產(chǎn)證發(fā)放給權(quán)利人，表明登記機(jī)關(guān)已經(jīng)根據(jù)事實(shí)、法律和當(dāng)事人的申請(qǐng)，完成了相應(yīng)的房屋登記。由于房產(chǎn)證記載的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容具有一致性，因此，房產(chǎn)證起到一種備忘的作用。

權(quán)利人可以根據(jù)自己持有的房產(chǎn)證內(nèi)容，掌握自己的財(cái)產(chǎn)情況，而不必每每去查閱登記簿。房產(chǎn)證最重要的作用還是保證登記活動(dòng)的安全。

因?yàn)榉课莸臋?quán)屬情況依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，而登記簿由登記機(jī)關(guān)記載并且由該機(jī)關(guān)保管，并不在權(quán)利人的控制之下，如果登記機(jī)關(guān)或者其工作人員，擅自更改登記簿的內(nèi)容，權(quán)利人就面臨失權(quán)的危險(xiǎn)。

為了防止此種情況的發(fā)生，登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行了房屋登記之后，有必要再向權(quán)利人發(fā)放房產(chǎn)證，其上記載與登記簿相同的內(nèi)容。如果事后發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有與房產(chǎn)證相異之處，權(quán)利人可以房產(chǎn)證的記載對(duì)抗登記機(jī)關(guān)，要求登記機(jī)關(guān)恢復(fù)原記載并承擔(dān)責(zé)任。