久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

第一、審清“房屋權屬主體資格”，注意“共有人”。

在房產交易的時候，要注意看產權證上權屬人是幾個，很多時候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時候，賣家夫妻雙方都應該到場，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應該拿來妻子的，并且該委托書必須經過公證，以證實其委托的真實性。否則，按照法律規(guī)定，未經共有人同意，部分共有人擅自轉讓共有財產所簽訂的買賣合同一般是無效的。

第二、仔細審核“代理人”資格。

有的房屋交易，房東因某些原因不能到場，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實清楚。最重要的一點，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書(經公證)，也不能因為代理人是房東的親戚，子女等而輕信。

在當前的限購形勢下，如果是賣方，也就是房東，也要注意，對方買房是否具備購房資格。如果對方因為政策所限不能在當?shù)刭徶梅慨a的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無法履行的(房管局不給過戶的)，那么，合同無效。

第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入，是否農村集體土地。

被抵押的房產不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產交易中心辦理抵押注銷后方可進行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。房屋仍在抵押期內的，則涉及登記過戶前先行解除抵押的問題;

如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會提前發(fā)公告，要求停止交易。

如果房屋所涉為農村集體土地，也就是我們通常所說的“”，是不允許上市交易的，買賣無效。有些人考慮到小產權房價格低，而與農民私下交易，風險很大，因為在房管局不會給予備案，一旦起糾紛，產權人還是農民。

目前，經濟適用房還沒有放開交易。

比如房屋的裝修，有利于評估二次裝修的費用;土地使用權為劃撥的，涉及補交土地使用權出讓金;被查封或凍結轉讓的房屋，則在解除凍結之前不得買賣活動等等，你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會讓你放心省心。

第四、房屋是否有租賃，有無物管費拖欠等

法律上有句話叫“買賣不破租賃”。房屋租賃期未滿的，涉及承租方有權租住至期滿以及優(yōu)先購買權;有部分堅持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。

所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內容。但是我國目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無從查詢租賃情況。律師建議，在交易時簽署補充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產的物管費、電費、煤氣費有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔了。

第五、不要“跳單”

法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔了很多有關房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費。

第六、房屋貸款風險。

二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款?律師提醒購房者不要輕信某些中介公司承諾的可按房屋合同價的幾成辦理貸款。銀行對市民購買二手住房的貸款審核比較嚴格，?還要對所交易的房產進行嚴格的評估作價。所以，打算購買二手住房并準備貸款的市民應在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。

第七、產權轉移登記過程中風險。

買賣雙方在簽訂了房地產買賣合同后，應及時到房屋所在地的房地產交易中心辦理產權過戶申請手續(xù);若雙方在合理的期限內未完成交易手續(xù)的?應積極采取防范措施;若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前或訴訟財產保全，將房屋查封，防止房屋被轉移。

第八、雙方的主要權利義務應當明確，附隨義務要注意。

支付房款是買方的主要義務，一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。辦理過戶手續(xù)是賣方的主要義務。當然合同的附隨義務也是比較重要的，例如，有些人買房就是為了孩子上學，但是往往忽略戶口的問題，在房子購入后，由于原房產所有人未能將戶口及時遷出，致使新房屋所有人戶口不能遷入，出現(xiàn)法律糾紛。

第九、合同違約責任要明確。

明確嚴格的違約責任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應承擔守約方損失”，缺少實際效果。當房價波動、資金不足、稅費改革等情況出現(xiàn)時，一方拖延或拒絕履行合同的情形時有發(fā)生。如有的買方簽約后認為房價偏高或不想支付過戶稅費，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時收到余款;有的賣方發(fā)現(xiàn)房價飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房。因此建議在約定合同履行期限時應明確到具體日期，每項違約情形都要有違約責任，且違約責任的承擔要有一定的拘束力。

第十、要隨時了解國家新政，如國務院辦公廳2013年2月26日發(fā)布的《關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》明確要求：稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

從市場反應來看，這條對公眾的反響最大。公眾的第一反應是，這個20%是按總價的20%來征收的，那將是一個非常龐大的數(shù)額。但事實上，這一理解是錯誤的，所謂“轉讓所得”，其實是差額，即現(xiàn)交易價減去當初買入時的價格，再減去合理費用及轉讓過程中繳納的稅金。