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最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》已22日由最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過，并自1日起施行。

由于現(xiàn)在（特別是在深圳）房?jī)r(jià)高漲，房產(chǎn)已經(jīng)成為價(jià)格昂貴之物，因此房產(chǎn)的租賃對(duì)當(dāng)事人來講也變得格外重要。而了解一下最高人民法院對(duì)房屋租賃合同糾紛案件的法律適用的指導(dǎo)意見，無論是對(duì)法官、律師還是對(duì)當(dāng)事人來講，都是一件非常有意義之事。

現(xiàn)在筆者就根據(jù)自己的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)事人的咨詢，以問答的形式來體現(xiàn)上述最高法院的司法解釋的內(nèi)容。

一、問：司法解釋中城鎮(zhèn)房屋指的是什么，包括所有房屋嗎？

答：該司法解釋規(guī)定清楚指出本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

但是當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

二、問：出租人以未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋出租的合同是否有效？

答：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院會(huì)認(rèn)定為有效。

三、問：臨時(shí)建筑出租合同是否有效？

答：如果出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑出租，與承租人訂立的租賃合同也是無效合同。

但是在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院會(huì)認(rèn)定為有效。

如果租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。

但是在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院會(huì)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

四、問：房屋租賃合同沒有辦理登記備案手續(xù)是否有效？

答：

1、如果沒有特別約定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。

2、如果當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則從其約定。但是當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

例如，甲將某寫字樓出租給乙，雙方約定租賃合同必須辦理登記備案手續(xù)后才能生效。但是如果甲在沒有辦理手續(xù)之前，已經(jīng)將寫字樓交付乙使用（或乙支付了租金給甲），則甲與乙均不能主張租賃合同沒有辦理登記備案手續(xù)，所以租賃合同無效。

五、問：如果租賃合同無效，承租人已經(jīng)占有使用房屋了，出租人可以向承租人主張類似于租金的費(fèi)用嗎？

答：房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般會(huì)予以支持。

六、問：如果出租人就同一房屋與數(shù)人分別簽署租賃合同的，哪個(gè)承租人能夠取得房屋的使用？

答：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

當(dāng)然不能取得租賃房屋的承租人可以請(qǐng)求解除合同、賠償損失。

七、問：如果承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建的，出租人可以主張何種權(quán)利？

答：如果承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

如果仍不予恢復(fù)原狀的，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的。

八、問：哪些情況下，導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人可以解除合同？

答：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人可以請(qǐng)求解除合同的，

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

九、問：出租人同意裝修的裝飾裝修物，在租賃合同無效的情況下，該如果處理？

答：1、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；

不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

2、已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

十、問：如果租賃期滿或合同解除，出租人同意裝修的裝飾裝修物該如何處理？

答：1、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

3、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

十一、問：如果承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的，出租人可以如果處理？

答：出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。

十二、問：承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，擴(kuò)建費(fèi)用如何處理？

答：1、當(dāng)事人有約定的按照約定。

2、沒有約定的，人民法院會(huì)按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

十三、問：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過的期限是否有效？

答：承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院會(huì)認(rèn)定超過部分的約定無效。當(dāng)然出租人和承租人對(duì)此有約定為有效的，則為有效。

十四、問：出租人知道或者應(yīng)該知道承租人轉(zhuǎn)租的，應(yīng)該在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)提出異議？

答：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)該六個(gè)月內(nèi)提出異議，否則出租人以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

十五、問：因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人的合同解除權(quán)嗎？

答：在轉(zhuǎn)租合同有效的情況下，次承租人可以代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人的合同解除權(quán)。

如果次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

十六、問：如果房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人可以請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)嗎？

答：房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院會(huì)予支持。

十七、問：如果承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的嗎？

答：如果其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院會(huì)予支持。

十八、問：如果在租期期間，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)（例如轉(zhuǎn)讓給其他人了），承租人可以要求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同嗎？

答：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院會(huì)予支持。

但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

十九、問：在租賃期間，如果出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求法院確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效嗎？

答：上述情況下，承租人不可以請(qǐng)求法院確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，但可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

二十、問：如果出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)的，承租人可以請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋嗎？

答：出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以主張優(yōu)先購買權(quán)。

二十一、問：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，是否應(yīng)該通知承租人？

答：出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。

如果承租人未參加拍賣的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

二十二、問：承租人在哪些情況下，主張房屋優(yōu)先購買權(quán)不會(huì)得到法院支持？

答：具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。