對于土地契稅怎么算,計稅依據(jù)是應(yīng)該如何的這個問題,解答如下,土地契稅怎么算,計稅依據(jù)是怎樣的?
1、計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)為不動產(chǎn)的價格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同,定價方法不同,因而具體計稅依據(jù)視不同情況而決定。國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,以成交價格為計稅依據(jù)。成交價格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格,包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。土地使用權(quán)贈與、房屋贈與,由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。土地使用權(quán)交換、房屋交換,為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。也就是說,交換價格相等時,免征契稅;交換價格不等時,由多交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。以劃撥方式取得土地使用權(quán),經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。為了避免偷、逃稅款,稅法規(guī)定,成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的,或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的,征收機(jī)關(guān)可以參照市場價格核定計稅依據(jù)。出讓國有土地使用權(quán),契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權(quán)的,應(yīng)按照土地成交總價款計征契稅,其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。
2、計算方法契稅采用比例稅率。當(dāng)計稅依據(jù)確定以后,應(yīng)納稅額的計算比較簡單。應(yīng)納稅額的計算公式為:應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率土地使用權(quán)出讓金的確定有三個過程:第一是估價過程。在這個過程中,政府選擇有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)對擬出讓的土地進(jìn)行地價評估。第二是確定出讓底價過程。在這個過程中,政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策,對土地估價結(jié)果進(jìn)行修訂,形成出讓底價。出讓底價的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時,如果有意受讓人的出價低于出讓低價,政府將不予出讓土地使用權(quán)。第三是批準(zhǔn)過程。由于我國各級政府對出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限,所以,有的出讓土地的出讓價是下級政府與受讓方商定的,但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級政府。土地使用權(quán)出讓金的使用以出讓等有償方式取得的國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位,按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法,繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后,方可使用土地。新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi),一律全額繳入國庫,實(shí)行和地方30:70分成。
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