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二手房買賣中的法律問題

案例：李某和張某為夫婦，二人購置一套房產(chǎn)后嫌位置偏遠(yuǎn)，決定將其賣掉。2011年2月初，丈夫張某赴外地出差期間，本市的陳某經(jīng)人介紹找到妻子李某，表示愿意買房，最終李某以四十萬價格將該房出售，雙方簽訂了房屋買賣合同，合同約定違約金為房價的百分之十。次日，買主陳某送來5萬元定金，妻子李某將鑰匙交給陳某，陳某隨后即入住該房，但因產(chǎn)權(quán)證被丈夫張某放在單位，妻子李某提出等丈夫出差回來之后再辦理過戶登記手續(xù)。辦完手續(xù)后買主將余款付清。同年7月初，丈夫張某出差回來后，聽說房價已上漲，遂找到買主陳某，要求加價2萬才能辦理過戶登記，陳某不同意，張某便在同年8月10日以42萬的價格將房子賣給了另一個買主王某，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。后第二個買主王某找到第一個買主陳某，要求其搬離該房，陳某到法院起訴，告丈夫張某、第二個買房人王某侵害其所有權(quán)，并要求法院解除丈夫張某與第二個買房人王某之間的房屋買賣合同。

一、陳某的訴訟請求能否得到支持。

首先，分析陳某的訴訟理由：丈夫張某、第二個買房人王某侵害其所有權(quán)。在老百姓看來，第一個買房人陳某與妻子李某之間已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，并交了定金，也已經(jīng)入住，房子已經(jīng)是屬于陳某所有。但在法律上其實(shí)不然，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)，也就是說不管誰的合同在前，辦理了過戶登記的人才是房屋的真正所有權(quán)人。在本案中，第一個買房人陳某雖然簽訂了合同，并交了定金，但是并未辦理房屋過戶登記，房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移，房子仍然是屬于張某和李某的，陳某并未取得所有權(quán)，自然張某和王某也并未侵犯其所有權(quán)。

其次，分析陳某的訴訟請求，要求法院解除丈夫張某與第二個買房人王某之間的房屋買賣合同。從表面上看陳某的訴訟請求合情合理，我的合同簽訂在前，房子就應(yīng)當(dāng)賣給我，第二個買房人王某的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)被撤銷。但是從法律上看，陳某并未辦理過戶登記手續(xù)，根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，房屋仍然屬于張某和李某所有，李某作為房屋所有權(quán)人當(dāng)然有權(quán)處置自己的房屋，將房屋賣給第二個買房人王某。王某以合理價款購得該房屋，并未與丈夫張某惡意串通損害國家或陳某的利益，屬于民法上規(guī)定的善意第三人，房屋買賣合同合法有效，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

由此可以看出，陳某提出的訴訟請求并不合理，不能得到法院的支持。但這不以為著陳某的損失得不到賠償，作為陳某應(yīng)當(dāng)變更訴訟請求。

二、陳某應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)。

在一房二賣的情況下，后一個賣房人合法取得房屋的所有權(quán)之后，前一個賣房人就不能夠要求撤銷后一個買房合同(除非后一個買房人是與賣房人惡意串通，但是實(shí)踐中這種情況幾乎沒有)，只能要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任。房屋買賣合同中一般都會同時約定定金和違約金條款，作為買房人可以選擇其中的任何一個條款來維權(quán)。

在本案中，第一個買房人陳某如果主張定金條款，在賣方違約的情況下可以得到雙倍賠償，也就是賣方需返還買方10萬元定金，需要注意的是定金不能超過房價的百分之二十，超出部分得不到法律的支持。

陳某如果主張違約金條款，可以得到房價百分之十，也就是4萬元賠償。同時，陳某還可以要求賣方賠償其相應(yīng)損失。

相比之下，主張定金條款比主張違約金條款得到的賠償要多，但是在實(shí)踐中買房人需根據(jù)自己的實(shí)際情況合理選擇賠償方法。如果要求定金條款，只能得到雙倍返還定金的賠償;如果選擇違約金條款，在得到相應(yīng)的違約金之后還可以要求賣方賠償你的相應(yīng)損失，如對房屋進(jìn)行的裝修、因賣方拖延房價上漲對自己造成的損失等。

三、作為買房人如何最大限度保護(hù)自己的合法權(quán)益。

首先，在賣方提出違約請求之后，買方應(yīng)立即到法院起訴，要求賣方按合同履行，防止一房二賣情況的發(fā)生。在本案中，陳某如果在張某要求加價時就立即到法院起訴，要求李某按合同履行，進(jìn)入訴訟之后房屋就不能再進(jìn)行買賣，第二個買房人王某就不會取得房屋的所有權(quán)。

其次，買房人在購置房屋時一定要看清房產(chǎn)證上登記的房屋所有人的名字，如果賣房人與登記不符的話，務(wù)必使登記人親自到場，或出具書面委托手續(xù)。在本案中，房屋系夫妻共同財產(chǎn)，屬張某和李某共同共有，如果丈夫張某主張妻子李某賣房時并未得到其同意，那么妻子李某和第一個買房人陳某之間簽訂的房屋買賣合同就屬于效力待定的合同。在丈夫張某事后追認(rèn)的情況下，該合同有效，但是由于第二個買房人王某已經(jīng)辦理過戶登記，該合同即使有效也得被撤銷;如果丈夫張某拒絕追認(rèn)，妻子李某和第一個買房人陳某之間簽訂的房屋買賣合同就屬于無效合同，房屋買賣合同作為主合同被認(rèn)定無效，定金合同作為附屬合同自然也就無效，合同回歸到原始狀態(tài)，也就是賣方退還定金，買方交回鑰匙，合同撕毀。在這種情況下，陳某既得不到雙倍返還定金的賠償，也得不到房屋所有權(quán)，只能要求違約金條款，將給陳某帶來很大的損失。

因此，提醒買房人維權(quán)一定要及時，不要等到賣房人將房屋又賣給別人之后再去維權(quán)，為時已晚矣!