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創(chuàng)業(yè)者剛剛起步時，往往面臨資金緊缺，難以承擔(dān)高昂的商鋪、辦公樓租賃費用，希望能將自己的住宅作為創(chuàng)業(yè)場所。然而按照原來的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。創(chuàng)業(yè)者“居家創(chuàng)業(yè)”的愿望遇到了“住宅禁商”的法律障礙。是鼓勵“居家創(chuàng)業(yè)”，還是反對“居改非”?市人大代表劉某曾提交書面意見，建議進(jìn)一步降低“居家創(chuàng)業(yè)”門檻，并加強后續(xù)監(jiān)管。目前，這份書面意見得到職能部門“解決采納”的答復(fù)。在劉某看來，“居家創(chuàng)業(yè)”作為一種新型創(chuàng)業(yè)形式，因其相對較低的準(zhǔn)入門檻和創(chuàng)業(yè)成本，在帶動就業(yè)和擴大就業(yè)方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，能為創(chuàng)業(yè)者提供更為廣闊的施展空間。但因涉及“居改非”，“居家創(chuàng)業(yè)”受到一定限制。對此，市工商局曾出臺“創(chuàng)業(yè)八條”政策，推出“集中登記”措施，允許從事特定行業(yè)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，將區(qū)縣政府提供的集中登記點作為企業(yè)住所辦理工商登記，使部分創(chuàng)業(yè)者實現(xiàn)了居家辦公。但劉某認(rèn)為，目前的集中登記點尚

鄰居住房改商業(yè)用房的處理是，利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。一、物業(yè)公司有權(quán)出租共用部位嗎物業(yè)公司可以出租共用部分，但是應(yīng)該得到業(yè)主大會的同意，否則物業(yè)公司是無權(quán)出租的。如果未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自出租公用部分的，構(gòu)成侵權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所謂物業(yè)的共用部位是除了物業(yè)專有部分以外的部分，包括電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等，電梯旁的100余平方米范圍當(dāng)然包括在內(nèi)。二、物業(yè)管理費怎么算業(yè)主的維修基金（資金）分為兩種，一是開發(fā)商交的，就是2%；一是業(yè)主自己交的，就是“維修基金卡”。開發(fā)商交的主要用于房屋的主體結(jié)構(gòu)維修，屬于是房屋的大修了，有的地方又稱為是房屋的養(yǎng)老金。等到房子老化的時候重點維修使用的。業(yè)主交的用于一般的設(shè)施

一、物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系業(yè)主,即物業(yè)的所有人,對其物業(yè)具有占有、使用、收益和處分權(quán)。另外,物業(yè)的業(yè)主還享有對物業(yè)的管理權(quán),也叫自治權(quán),主要表現(xiàn)為:對物業(yè)管理公司的選擇權(quán);對小區(qū)物業(yè)管理重大事項的決策權(quán);依法及合同對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);對物業(yè)管理提出合理的建議權(quán)。但是,物業(yè)管理的性質(zhì)是市場經(jīng)濟下的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理,最基本的特點是自主、自治、自律與物業(yè)管理公司統(tǒng)一專業(yè)化的管理相結(jié)合,即所有權(quán)與管理權(quán)的統(tǒng)一性和分離性。物業(yè)的管理主權(quán)是業(yè)主,如何管理、采取何種管理模式,其決策權(quán)在業(yè)主。但由于房屋及其公共配套設(shè)備不可分割,又決定了其管理維護(hù)不可能由每個業(yè)主獨立分散地進(jìn)行,必須由業(yè)主委員會選定的物業(yè)管理公司來操作實施,使業(yè)主的自治管理與企業(yè)的專業(yè)管理相結(jié)合。在物業(yè)管理實際運作中,服務(wù)與管理是對立統(tǒng)一的矛盾體,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置,正確處理好這兩種關(guān)系:對業(yè)主的各類服

我國的物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐步成長起來的。在上世紀(jì)80年代以前，房屋的所有權(quán)屬于房管部門、企事業(yè)單位和政府機關(guān)所有。住戶是房屋的承租者，房管部門負(fù)責(zé)維修和管理，居委會和街道辦事處負(fù)責(zé)環(huán)境和秩序的管理。80年代以后，房地產(chǎn)市場的發(fā)展推動了新建小區(qū)的物業(yè)管理。1994年，建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，1995年10月1日，《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》正式實施。兩個文件對老舊居住區(qū)如何實施物業(yè)管理都沒有明確規(guī)定。2001年，北京市在《關(guān)于規(guī)范和加強本市居住區(qū)物業(yè)管理若干意見的通知》中明確提出積極推進(jìn)在老舊居住區(qū)實施物業(yè)管理。但幾年來，由于老舊居住區(qū)存在諸多客觀困難，推行物業(yè)管理的進(jìn)程緩慢。一、老舊居住區(qū)實施物業(yè)管理存在的實際困難北京房地集團(tuán)有限公司作為北京市最大的房屋管理單位，目前共管理著總面積為1180萬平方米的房屋，其中有三分之一是老舊居住區(qū)。雖然

住改商，國家現(xiàn)在支持，一般物業(yè)的操作方法是：只要對方征得相臨業(yè)主的簽名同意后，按原住宅的價格收物業(yè)費。什么是物業(yè)費物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋公共建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。物業(yè)收費規(guī)定第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，提高物業(yè)服務(wù)收費透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標(biāo)價的規(guī)定》，制定本規(guī)定。第二條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù))，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實行明碼標(biāo)價，標(biāo)明服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。第三條物業(yè)管理企業(yè)實行明碼標(biāo)價，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實信用的原則，遵守國家價格法

根據(jù)國家相關(guān)政策，物業(yè)無權(quán)簽字。首先應(yīng)該由房屋使用人的毗鄰業(yè)主或物權(quán)人簽字認(rèn)可。（毗鄰業(yè)主就是該單元的全體業(yè)主）毗鄰業(yè)主簽字同意后，由社區(qū)或街道辦事處出具相關(guān)證明材料辦理工商登記。物業(yè)公司的證明材料屬于無效證明。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。從上面的意見和規(guī)定不難看出，住宅業(yè)主對享有所有權(quán)的住宅可以行使占有、使用、收益和處分權(quán)利，在一般情況下，業(yè)主是可以將住宅改作商用的，但住宅業(yè)主在改變住宅用途時不能隨意而為，需要滿足一定的條件。如果相關(guān)的業(yè)主不同意，即使法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒有禁止，也不能將住宅改作商用。一、住改商能否辦理營業(yè)執(zhí)照房屋用途依

1、法律依據(jù)：《國家工商總局關(guān)于住所（經(jīng)營場所）登記有關(guān)問題的通知》2、申請登記流程：①提交住所（經(jīng)營場所）登記表，并簽字或蓋章；②書面承諾遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定；③所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件；④經(jīng)工商部門批準(zhǔn)。3、申請材料：①住所（經(jīng)營場所）合法使用證明②需征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意③居委會或業(yè)主委員會出具證明文件。

一、住宅改商用如何辦營業(yè)執(zhí)照1．面對住宅改商用以辦理營業(yè)執(zhí)照的需求，首先需要明確的是，并非所有地區(qū)都允許“住改商”。在當(dāng)?shù)卣咴试S的前提下，業(yè)主需按照特定流程進(jìn)行申請。2．應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど滩块T咨詢辦理營業(yè)執(zhí)照的具體要求及所需材料，包括但不限于業(yè)委會同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件、住所（經(jīng)營場所）使用證明以及《住所（營業(yè)場所）登記表》等關(guān)鍵文件。這些材料的準(zhǔn)備與提交，是順利辦理營業(yè)執(zhí)照的重要步驟。二、住宅改商用需哪些手續(xù)材料住宅改商用所需的手續(xù)材料主要包括三個方面：1．業(yè)委會或相關(guān)業(yè)主的同意證明，這體現(xiàn)了對住宅用途變更的合法性與合理性的確認(rèn)；2．住所（經(jīng)營場所）的使用證明，用于證明該場所具備作為商業(yè)用途的基本條件；3．《住所（營業(yè)場所）登記表》，這是工商行政管理部門要求填寫的標(biāo)準(zhǔn)表格，用于記錄并核實住宅改商用的相關(guān)信息。準(zhǔn)備齊全這些材料后，即可向工商部門提交申請，進(jìn)入審批流程。三、“住改商

業(yè)主私自住改商，用于經(jīng)營，違反了《物業(yè)法》物業(yè)公司只是代收水電費，無權(quán)更改收費標(biāo)準(zhǔn)八個月大的熊*妹開心地玩耍著，并不在意家中漆黑一片，她的爸爸熊-彪?yún)s憂心忡忡———由于家中沒水沒電，不但沒法做飯，連女兒的尿片都沒法換洗。原來，物管公司以熊先生私自更改房屋用途為由，斷掉了熊先生等4家住戶的水電。住改商：遭物管斷水?dāng)嚯娦芟壬诤苫ǔ劁N售窗簾，他在海港廣場小區(qū)8棟買了一套房子，今年4月6日剛交房，看到很多業(yè)主在裝修，熊先生便讓妻子在自家的房子里做起窗簾生意，一個星期前才開張。昨天上午11時，成都商報記者來到時，這里仍然處在斷水?dāng)嚯娭?。由于房間中掛滿了窗簾樣品，沒有燈光照明的屋內(nèi)顯得昏暗。記者發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)先期交房的7棟、8棟和9棟共有9戶人家涉嫌私自住改商，其中以熊先生家所在的8棟最為嚴(yán)重。一樓8家住戶中有5家做起了各種各樣的行當(dāng)，地板、水泥、衛(wèi)浴……都是賣的裝修產(chǎn)品，他們大都在陽臺上開門，并在窗

前期物業(yè)管理是指開發(fā)建設(shè)項目開始建設(shè)之時，在業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動。多年來，由于開發(fā)建設(shè)企業(yè)不重視物業(yè)的前期建設(shè)和管理，物業(yè)交付使用時才確定物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)倉促上馬，很難全面運作，對后期物業(yè)管理造成很多不利影響。此外，開發(fā)建設(shè)項目不規(guī)范、建筑質(zhì)量差、圖紙資料不全、承諾不落實等問題，也導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難，投訴率逐年上升。無論物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是

1.物業(yè)管理手續(xù)如何辦?(1)簽署《管理公約》。管理公約的內(nèi)容由開發(fā)商依據(jù)國家的法律、法規(guī)與政策要求而制定，并經(jīng)市房屋土地管理部門批準(zhǔn)。業(yè)主(購房者)對于管理公約的內(nèi)容一般應(yīng)接受，如果認(rèn)為有的打款嚴(yán)重不公，可以保留意見。因為，該公約屬臨時性質(zhì)，在以后的業(yè)主大會可以進(jìn)行修改。(2)交付物業(yè)管理費用等。(3)簽署各項管理守則，如裝修管理、衛(wèi)生管理、停車管理、治安管理等2.物業(yè)管理有哪些項目和費用物業(yè)管理公共性服務(wù)項目有8個方面(1)清潔衛(wèi)生：樓宇內(nèi)公共樓道的公共地方的衛(wèi)生清潔，垃圾清運以及經(jīng)常性的保潔;(2)綠化物日常維護(hù)：對綠化物進(jìn)行定期修剪、施肥、更新;(3)治安管理：設(shè)專職保安人員每天24小時的巡邏值班;(4)公共蓄水池維護(hù)：樓內(nèi)公共蓄水池應(yīng)定期清洗消毒;(5)水電管理：對配電設(shè)備、水泵房及公共水電設(shè)施進(jìn)行日常管理維修;(6)排污設(shè)備管理：清疏和維修排水、排污下水管道、化糞池;(7)高層

（一）綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務(wù)的管理（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；（2）每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；（3）白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；（4）協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作；（5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；（6）與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);（7）應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進(jìn)行管理；（8）全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；（9）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。（10）建立起應(yīng)對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預(yù)案，包括組織機構(gòu)、人員和具

如果業(yè)主對于現(xiàn)在的物業(yè)公司服務(wù)不滿意，首先，要有針對性的記錄違約事件發(fā)生的時間、地點、情況，保留好相應(yīng)的證據(jù)，可以采取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式；其次，可采取談判的方式，在應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費的時候要變被動為主動，主動去和物業(yè)公司交涉，并保留好交涉的記錄。一旦物業(yè)公司起訴拖欠物業(yè)費，業(yè)主可以有理有據(jù)地辯駁并非惡意拖欠。第三，鑒于享有物業(yè)服務(wù)合同解除權(quán)的是業(yè)主委員會而不是單個業(yè)主，業(yè)主要及時向業(yè)主委員會反應(yīng)訴求，沒有成立業(yè)主委員會的要積極與當(dāng)?shù)氐慕值擂k、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府溝通，早日成立業(yè)主委員會以便日后的維權(quán)。商住項目由于不受目前限購政策的影響，一直是剛需購房人群選擇用來過渡的首選產(chǎn)品。然而當(dāng)前商住項目的整體銷售速度并不樂觀，庫存壓力巨大，商住產(chǎn)品逐步進(jìn)入供應(yīng)高峰期。強大的壓力迫使開發(fā)商加大了商住房的優(yōu)惠力度，甚至將以往的暗降直接變?yōu)榱嗣鹘?，這一情況直接導(dǎo)致了購房者的不滿。商住樓物業(yè)糾紛并不是單純

根據(jù)《物業(yè)管理條例》及國家職業(yè)資格證書制度有關(guān)規(guī)定物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任，物業(yè)管理項目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實施。一、培訓(xùn)對象：物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理、副總經(jīng)理及部門負(fù)責(zé)人；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理主要負(fù)責(zé)人；各機關(guān)、企事業(yè)單位房屋管理和后勤部門相關(guān)工作人員。二、申報條件：凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加《注冊物業(yè)管理師》考前培訓(xùn)：1.取得經(jīng)濟學(xué),管理科學(xué)與工程或土建類中專學(xué)歷工作滿10年，其中從事物業(yè)管理滿8年。2.取得經(jīng)濟學(xué),管理科學(xué)與工程或土建類大專學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理滿4年。3.取得經(jīng)濟學(xué),管理科學(xué)與工程或土建類大學(xué)本科學(xué)歷工作滿4年，從事物業(yè)管理滿3年。4.取得經(jīng)濟學(xué),管理科學(xué)與工程或土建類雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)從事物業(yè)管理滿2年。5.取得經(jīng)濟學(xué),管理科學(xué)與工程或土建類碩士學(xué)