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一、房屋買賣合同無效、二手房買賣合同無效、商品房買賣合同無效

1、房地產(chǎn)分離出賣

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。

如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)主體有問題

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。

非所有權(quán)人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。

部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也視為無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。

房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、單位違反規(guī)定購房

機關(guān)團體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。

5、價格上有欺詐行為

買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。

但如果賣方在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效、建筑合同無效

1、借他人之名購買房屋，如系規(guī)避法律禁止性規(guī)定，有可能最終導(dǎo)致合同無效的風(fēng)險。

2、非產(chǎn)權(quán)人的受托人基于私下委托以自己名義簽訂售房協(xié)議，構(gòu)成隱名代理，買方以受欺詐主張合同無效的難以被法院支持。

3、借名購房必然意味著登記物權(quán)非屬實際權(quán)利人所有，在借名行為不違背法律禁止性規(guī)定情況下，借用人只享有債權(quán)，在借名人無權(quán)處分情形，存在借用人喪失房屋所有權(quán)而無法向第三人追及的風(fēng)險。

如不能證明借名購房的事實，甚至連向借名人主張過戶的權(quán)利都會喪失，即雙方只有單純的金錢借貸或墊付的債權(quán)關(guān)系。