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物業(yè)管理的資金運(yùn)行是一種動態(tài)的流程。物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定，堅(jiān)決抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)偅瑧?yīng)精打細(xì)算，實(shí)事求是，調(diào)集和使用好各類資金。首要前提是必須掌握資金運(yùn)行的各項(xiàng)原則。（一）“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則。

物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以經(jīng)營管理為特征的服務(wù)行業(yè)，它在經(jīng)濟(jì)上是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的企業(yè)法人。公司在運(yùn)行中一方面要盡量減少業(yè)主的負(fù)擔(dān)，做到服務(wù)好、收支少、質(zhì)量高；另一方面又應(yīng)努力開拓與物業(yè)管理相關(guān)的多種經(jīng)營、廣開財(cái)源，以達(dá)到自我完善、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展之目的。應(yīng)該看到，物業(yè)管理這門行當(dāng)有其特殊性。實(shí)踐證明，物業(yè)管理的資金運(yùn)行往往與規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益有密切的關(guān)系。就物業(yè)管理公司本身來講，管理、經(jīng)營與服務(wù)又應(yīng)是融為一體的。

以業(yè)養(yǎng)業(yè)這一原則的基本要求是：在物業(yè)管理中要求堅(jiān)持“取之于民，用之于民”，逐步實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)房”、“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”。物業(yè)管理中各類費(fèi)用的測定、收支，均應(yīng)考慮“業(yè)主至上，方便住戶，服務(wù)周到，合理合法”。

（二）“合理公平”的原則

由于各類物業(yè)管理收費(fèi)是根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。國內(nèi)物業(yè)管理市場尚處于起步和發(fā)展階段，在核定各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)人、住戶的利益，既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)隨能力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜，以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定；還應(yīng)根據(jù)物價(jià)水平的變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

“合理”即在物業(yè)管理實(shí)際操作中，各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傄侠?，測算合乎實(shí)際，不能有水分，要一視同仁。

“公平”，即要平等協(xié)商、兩相情原，委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等、雙方都不吃虧。

在實(shí)際操作中就需要注意以下幾點(diǎn)：

1．管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理測算評估，使業(yè)主的能力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡；

2．要充分考慮不同檔次、不同類別的物業(yè)，不同對象、不同消費(fèi)層次的需求，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、公平合理，不可相互攀比；

3．在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房，可在原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上按150%-200%來征收其管理費(fèi)這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入（如保安、清潔）及費(fèi)用也有所增加。

（三）民主管理的原則。

民主管理的原則，亦包含物業(yè)管理企業(yè)在資金運(yùn)用中的公開的原則。物業(yè)管理關(guān)系千家百戶，資金運(yùn)行、維修基金籌措，以及管理服務(wù)費(fèi)的收與支出都與老百姓密切相關(guān)，因而必須按照民主與公開的原則辦事。

這一原則的基本要求是，物業(yè)管理企業(yè)要公開服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對用戶提供的特約有償服務(wù)，并實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，定期向業(yè)戶公布收支情況，接受業(yè)戶監(jiān)督。

民主管理就要新生業(yè)主和業(yè)主委員會的意見，使管理費(fèi)、維修基金等費(fèi)用收支、使用、保管能有一個(gè)遠(yuǎn)東的操作順序。物業(yè)管理企業(yè)要接受物業(yè)所有人和使用人的監(jiān)督，各類收費(fèi)應(yīng)通過契約或協(xié)商，并報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審核鑒證，作好年度的會計(jì)審計(jì)及定期向業(yè)主公布賬目。

在實(shí)際操作中，物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金，收取管理服務(wù)費(fèi)，均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù)，并將其向業(yè)戶公開，以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中，對管理者酬金的確定，也應(yīng)讓業(yè)戶理解。如發(fā)生上年度管理費(fèi)虧損，需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，更需按民主管理的原則進(jìn)行系列工作。

（四）?？顚Ｓ玫脑瓌t。

資金運(yùn)用中，堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t，一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動作，二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害，對業(yè)戶、對企業(yè)、對國家均有利。

目前，在物業(yè)管理市場上，尚存在著一些不夠規(guī)范的資金運(yùn)行現(xiàn)象。特別是對維修基金的管理。

1．有的開發(fā)公司不落實(shí)商品房出售人應(yīng)提供的維修基金；

2．有的物業(yè)管理企業(yè)自選將維修基金移作它用；

3．有的業(yè)主委員會未經(jīng)討論，挪用維修基金用作融資等等。

物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會，均需共同遵循。

《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“公有住宅和新建普通內(nèi)銷商品住宅出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修基金”?！白≌鍪蹎挝粦?yīng)當(dāng)將物業(yè)維修基金以業(yè)主委員會的名義存入金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立專門帳戶，按照不低于城鄉(xiāng)居民存款利率計(jì)取利息。維修基金應(yīng)按幢立帳、按戶核算”“物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于住宅的共同部位、共同設(shè)備和公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用”。“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督”。上述規(guī)定的基本精神適用于一切業(yè)。

總之，物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個(gè)原則，結(jié)合操作，缺一不可，才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng)，并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意，使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟(jì)上得到保證。