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業(yè)主應(yīng)與有裝修資質(zhì)的公司簽訂裝修合同，這樣業(yè)主只與裝修公司產(chǎn)生合同關(guān)系，裝修公司與工人產(chǎn)生勞動(dòng)關(guān)系。業(yè)主與沒有資質(zhì)的包工頭簽訂書面或達(dá)成口頭裝修合同，包工頭雇傭工人從事該裝修工作，業(yè)主成為工人的實(shí)際雇主，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《民法典》等民事法律規(guī)定與包工頭連帶承擔(dān)支付工人報(bào)酬的義務(wù)，工人也可直接向業(yè)主要求發(fā)放勞動(dòng)報(bào)酬。如果業(yè)主已經(jīng)依據(jù)合同向包工頭支付了工人工資，但包工頭拒不向工人支付的，工人可以向包工頭追償。

一、物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)是什么

（一）物業(yè)管理公司的權(quán)利

1、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；

2、依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

3、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

5、有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理；

6、有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

7、可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

（二）物業(yè)管理公司的義務(wù)：

1、履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

2、接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；

3、重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可；

4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

二、如何選擇物業(yè)公司

（一）選聘物業(yè)公司應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以公開招標(biāo)方法為主，以議標(biāo)方法為輔選聘物業(yè)公司是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)（首次進(jìn)行選聘為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）將代表業(yè)主行使這一權(quán)利。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，應(yīng)建立供需雙方雙向選擇機(jī)制，即業(yè)主委員會(huì)可自主選擇物業(yè)公司；物業(yè)公司也可以自主決定接受或不接受業(yè)主委員會(huì)的選聘。一般情況下，一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的完整的物業(yè)區(qū)域應(yīng)選擇一家物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。

（二）具有良好信譽(yù)和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)是選擇物業(yè)公司最重要的標(biāo)準(zhǔn)。選擇時(shí)，要了解物業(yè)公司的背景，過去的業(yè)績(jī)及目前的經(jīng)營(yíng)服務(wù)狀況

1、人員素質(zhì)。物業(yè)管理工作的管理者和操作者的素質(zhì)是極其重要的。人員素質(zhì)較好，并不意味著物業(yè)管理人員必須有很高的學(xué)歷，而是要熟悉業(yè)務(wù)。當(dāng)然，對(duì)于不同崗位的人要求也不盡相同。在行政主管部門審批物業(yè)公司資質(zhì)時(shí)，只強(qiáng)調(diào)專業(yè)人員的數(shù)量，不考慮如何配置的問題。一個(gè)物業(yè)公司，有幾個(gè)主要的環(huán)節(jié)應(yīng)該有專業(yè)技術(shù)人員把關(guān)。如建筑工程結(jié)構(gòu)類工程技術(shù)人員，機(jī)電類工程技術(shù)人員，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，管理專業(yè)人員等。

2、社會(huì)信譽(yù)。社會(huì)信譽(yù)是選擇物業(yè)公司時(shí)要考察的主要因素，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下選擇合作伙伴的前提條件。社會(huì)信譽(yù)的好壞主要從以下幾方面體現(xiàn)：無投訴記錄；所管住宅小區(qū)被評(píng)為全國(guó)優(yōu)秀管理小區(qū)；所管出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率同時(shí)高于同類樓宇同期水平；接受某物業(yè)后一直未被解聘。

3、收費(fèi)合理。物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)一定要合法合理。國(guó)家對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，物價(jià)管理部門也要進(jìn)行控制。在政策允許的范圍內(nèi)，各企業(yè)的報(bào)價(jià)也會(huì)有差別，應(yīng)選擇收費(fèi)合理的企業(yè)。

4、管理質(zhì)量。應(yīng)對(duì)物業(yè)公司正在管理的物業(yè)進(jìn)行考察，看一看各項(xiàng)服務(wù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和管理上所采取的措施。

（三）業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管物業(yè)公司的方法

1、財(cái)政監(jiān)管。業(yè)主委員會(huì)必須對(duì)物業(yè)公司用于本物業(yè)的財(cái)政收支進(jìn)行監(jiān)督，要求物業(yè)公司定期公布收支情況，并對(duì)不合理支出提出意見。

2、制度管理。對(duì)物業(yè)公司日常制度化的工作進(jìn)行監(jiān)管。例如：保安24小時(shí)值班巡邏制度、機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項(xiàng)制度是否落實(shí)，有無漏洞，發(fā)現(xiàn)問題有無立即整改。

3、工作例會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)每月與物業(yè)公司開會(huì)，反映居民意見，做好＂橋梁＂工作。