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近期，央行房貸新政刺激了改善型需求購(gòu)房者的積極入市，房地產(chǎn)銷售持續(xù)回暖，契稅也成為市民關(guān)注的熱點(diǎn)話題。什么是契稅?怎么計(jì)算契稅?怎么繳納契稅?面對(duì)契稅，他們有很多疑問(wèn)?；葜菔械囟惥钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人指出，《惠州市契稅征收管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)自2012年1月1日起執(zhí)行，對(duì)于我市契稅征收管理辦法進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。《辦法》是在國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和《廣東省契稅實(shí)施辦法》基礎(chǔ)上，根據(jù)本地實(shí)際情況而制定的。就《辦法》規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，該負(fù)責(zé)人進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

怎么計(jì)算契稅?

應(yīng)納稅額等于計(jì)稅依據(jù)乘以稅率

《辦法》指出，在我市境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照條例、細(xì)則和本辦法的規(guī)定繳納契稅。契稅稅率為3%。契稅的計(jì)稅依據(jù)包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，為成交價(jià)格;國(guó)有土地使用權(quán)劃撥改為出讓的，為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用;土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定;土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額;一方提供土地使用權(quán)和另一方提供資金的雙方合作建房，屬于土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移，對(duì)提供資金方征收契稅，計(jì)稅依據(jù)為取得部分土地使用權(quán)的成交價(jià)格。以上價(jià)格包括合同確定的價(jià)格以及承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

前款成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯偏低并且無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)相關(guān)規(guī)定核定計(jì)稅價(jià)格;納稅人對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格有異議的，可根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定工作的指導(dǎo)意見》第三條中的納稅人對(duì)涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定結(jié)論持有異議時(shí)，應(yīng)參照涉案財(cái)物價(jià)格鑒定工作的相關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)政府價(jià)格主管部門的重新認(rèn)定和復(fù)核裁定程序予以解決進(jìn)行重新核定計(jì)稅價(jià)格。

契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率。應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)折合人民幣計(jì)算。契稅的繳納方法有兩種：一是納稅人自行到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，二是納稅人委托他人繳納。采取委托他人方法繳納契稅的，納稅人應(yīng)與受委托人簽訂委托書，受委托人持委托書到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)涉稅事宜。

如何申報(bào)契稅?

10日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)

申報(bào)契稅納稅時(shí)，納稅人按照要求填寫《契稅納稅申報(bào)表》，在規(guī)定的期限內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳(或征收窗口)辦理契稅納稅申報(bào)。契稅納稅人辦理納稅申報(bào)需提供以下資料：權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同或公證書、享受減半或減按1%征收契稅的相關(guān)證明、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料等。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)自契稅納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，自納稅義務(wù)發(fā)生之日起180日內(nèi)繳納稅款。納稅人未按照規(guī)定期限申報(bào)稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰;納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰，并從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

哪些情況可享契稅減免?

個(gè)人購(gòu)買普通住房屬家庭唯一住房的減半征收

契稅的減免。有下列情形之一的，減征或者免征契稅：國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征;城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征;因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征;土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒(méi)有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅;納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他減免項(xiàng)目，包括：自2010年10月1日起，個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅;個(gè)人購(gòu)買建筑面積90平方米及以下普通住房，且該住房屬家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，不再屬于契稅減征、免征范圍的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳相應(yīng)的稅款。凡享受減稅、免稅的納稅人，應(yīng)在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)書面提出減稅、免稅申請(qǐng)，填寫《契稅減免申報(bào)審批表》，并同時(shí)報(bào)送房地產(chǎn)交易情況及有關(guān)減免證明材料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按照契稅的減免權(quán)限及時(shí)辦理減稅、免稅或上報(bào)手續(xù)。除國(guó)家規(guī)定的減免范圍，任何單位和個(gè)人都不得以任何理由擅自減免契稅。

契稅減免手續(xù)有哪些?

審核方式分簡(jiǎn)易程序和一般程序

契稅減免的審核方式分簡(jiǎn)易程序和一般程序兩種方式。簡(jiǎn)易程序：以下減免稅項(xiàng)目因涉及自然人申報(bào)較多、具有普遍性，減免稅證明資料較明確、規(guī)范，可實(shí)行主管稅務(wù)分局一級(jí)審核、即時(shí)辦理：對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的;對(duì)個(gè)人購(gòu)買建筑面積90平方米以及以下普通住房，且該住房屬家庭唯一住房的。個(gè)人拆遷補(bǔ)償購(gòu)買住房，對(duì)未超出拆遷補(bǔ)償款的部分，免征契稅。其中拆遷補(bǔ)償金額超過(guò)100萬(wàn)元(含)的以及對(duì)納稅人提供的減免稅資料存在疑點(diǎn)的，可不實(shí)行即時(shí)審核，如采取一般程序?qū)徍朔绞剑鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)實(shí)際情況要求納稅人提供相關(guān)證明材料。

簡(jiǎn)易程序項(xiàng)目以外的減免稅項(xiàng)目均為一般程序項(xiàng)目。對(duì)不具有普遍性，減免稅證明資料不能統(tǒng)一規(guī)范或情況較復(fù)雜的，實(shí)行一般程序?qū)徍?。?jì)稅金額在10000萬(wàn)元以下的，設(shè)稅務(wù)分局基層主管稅務(wù)機(jī)關(guān)初審、各區(qū)(縣)地方稅務(wù)局復(fù)審兩個(gè)審核程序;計(jì)稅金額在10000萬(wàn)元(含10000萬(wàn)元)以上的，設(shè)稅務(wù)分局基層主管稅務(wù)機(jī)關(guān)初審、各區(qū)(縣)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)審、惠州市地方稅務(wù)局再審三個(gè)審核程序。

相關(guān)鏈接

嚴(yán)格執(zhí)行先稅后證制度

契稅由我市各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法負(fù)責(zé)征收管理和減免稅管理。嚴(yán)格執(zhí)行先稅后證制度。各縣(區(qū))地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的支持，必須做到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門在辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)時(shí)，按規(guī)定查驗(yàn)申辦人的契稅申報(bào)納稅情況。屬不征稅或減免稅的，納稅人應(yīng)提供地方稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)證明材料，納稅人未提供不征稅、減免稅證明材料又未按規(guī)定完稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)，不得發(fā)放有關(guān)權(quán)屬證件。

對(duì)納稅人進(jìn)行虛假納稅申報(bào)，不繳或少繳應(yīng)納稅款的行為，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依法追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并依法處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。對(duì)納稅人有抗稅行為的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要按照規(guī)定及時(shí)移交司法機(jī)關(guān)依法處理。