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房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)常見的一種交換形式，由此而產(chǎn)生的糾紛和訴訟也非常多見。實(shí)行房屋租賃備案登記制度，由房地產(chǎn)管理部門對(duì)租賃行為進(jìn)行審查，可以使租賃行為規(guī)范、有序、避免許多可能發(fā)生的糾紛。

例如：以下的一些房屋是不能出租的：

一、沒有《屋所有權(quán)證》的。沒有房屋所有權(quán)證，一種可能是房屋權(quán)屬不清，如果產(chǎn)生爭(zhēng)議，會(huì)殃及承租人;別一種是即使房屋權(quán)屬清楚，但承租人無(wú)從了解出租房屋者是不是房屋所有權(quán)人，有無(wú)出租房屋的權(quán)利。

二、被司法、行政機(jī)關(guān)查封的房屋，或是行使房地產(chǎn)權(quán)利時(shí)受到一定限制的房屋。這類房屋，有的是有權(quán)屬糾紛的，有的是因房屋所有人負(fù)債甚至有違法行為的，因而這類房屋有可能被司法機(jī)關(guān)判歸他人所有，也有可能被拍賣。還有一些房屋在行使權(quán)利時(shí)受到一定限制，如已經(jīng)抵押的房屋，必須經(jīng)抵押權(quán)人同意才能出租，否則，租賃行為是不合法的。

三、共有房屋未經(jīng)共有人同意。共有房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)共同地行使權(quán)利和義務(wù)，沒有共有人同意，就不能訂立有效、合法的租賃合同。

四、違法建設(shè)的房屋。違法建設(shè)的房屋無(wú)法領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，對(duì)于影響城市規(guī)劃、市容或他人的違法建設(shè)，還將被責(zé)令拆除。違法建設(shè)的房屋對(duì)使用人的安全使用也沒有保障。

五、其他有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的房屋。

辦理了房屋租賃備案登記，不但可以杜絕以上幾類房屋出租，而且在辦理備案登記時(shí)，必須填寫建設(shè)部監(jiān)制統(tǒng)一的規(guī)范文本，對(duì)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)規(guī)定比較明確，可以使雙方的合法權(quán)益得到法律保障，避免或減少日后可能出現(xiàn)的爭(zhēng)議。

如何辦理房屋租賃備案登記?

辦理房屋租賃備案登記，租賃雙方應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)辦理。在辦理時(shí)，除攜帶當(dāng)事人身份證件外，還應(yīng)向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門提交以下有關(guān)證件、證明和文件：

一、租賃合同。使用統(tǒng)一的房屋租賃合同文本的，可以在訂立合同前先向房地產(chǎn)部門領(lǐng)取。

二、《房屋所有權(quán)證》。

三、當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的辦理房屋租賃備案登記的其他文件。

對(duì)共有的房屋，要提交共有人的同意書。

委托代管的房屋，要提交委托人授權(quán)將房屋出租的證明。

轉(zhuǎn)租的房屋，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)原出租人書面同意，一般可由原出租人在轉(zhuǎn)租合同上簽字認(rèn)可。

已知抵押的房屋，要提供抵押權(quán)人同意書。

房地產(chǎn)管理部門在受理當(dāng)事人的申請(qǐng)后，對(duì)所提交的各種證件、證明和文件進(jìn)行審核，凡合格的，即通知當(dāng)事人領(lǐng)取《房屋租賃證》。

《房屋租賃證》是房屋租賃行為合法、有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，《房屋租賃證》可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于居住的，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

承租人有哪些權(quán)利和義務(wù)?

承租人在房屋租賃期限內(nèi)享有以下權(quán)利：

一、在租賃合同的約定期限內(nèi)取得房屋使用權(quán)。在此期間，即使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，承租人仍然享有這一權(quán)利。承租住宅用房的承租人，如果在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住2年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

二、按租賃合同的規(guī)定，要求出租人及時(shí)修繕?lè)课?。住宅用房的自然損壞，一般應(yīng)當(dāng)由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。非住宅用房的維修，按雙方在租賃合同中的約定處理。

三、經(jīng)出租人同意?？梢詫⒊凶夥课莸娜炕蛘卟糠洲D(zhuǎn)租給他人。轉(zhuǎn)租時(shí)的租金可以高出原承租的租金，轉(zhuǎn)租人可以從中獲提經(jīng)濟(jì)利益。

四、出租人如出賣房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。要同等條件下，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

承租人在房屋期限內(nèi)應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：

一、按期交納房租，如拖欠租金，應(yīng)當(dāng)向出租人支付違約金。

二、按照房屋的性能合理地使用承租的房屋，不能擅自拆、改房屋及其裝修、設(shè)備、附屬設(shè)施，如果確實(shí)需要變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人同意，并就此簽訂書面合同。因承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，因負(fù)賠償或修復(fù)的責(zé)任。

三、應(yīng)當(dāng)遵守當(dāng)?shù)厝嗣裾畬?duì)于出租房屋的管理規(guī)定。

出租人有哪些權(quán)利和義務(wù)?

出租人在房屋租賃期限內(nèi)享有以下權(quán)利：

一、按照合同的規(guī)定收取房租。

二、有權(quán)決定在租賃期滿后是否繼續(xù)將房屋出租。

三、可以決定是否允許承租人將房屋轉(zhuǎn)租。

四、因承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，有權(quán)責(zé)成承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

五、承租人違反租賃合同的有關(guān)規(guī)定，出租人有提前終止合同，收回房屋的權(quán)利。如果因此而造成出租人的損失，出租人有權(quán)要求承租人賠償。承租人違反規(guī)定的行為有：

1、未經(jīng)出租人同意，擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或是與他人調(diào)換使用;

2、擅自拆、改房屋結(jié)構(gòu)或改變用途(拆改房屋結(jié)構(gòu)有可能造成房屋危險(xiǎn)，改變用途則是違約行為);

3、拖欠房租累計(jì)6個(gè)月以上;

4、利用房屋進(jìn)行違法活動(dòng);

5、故意損壞承租的房屋;

6、法律、法規(guī)規(guī)定要以終止合同、收回房屋的其他行為。

此外，如果出租的是公有住宅，而承租人沒有的理由，將房屋空關(guān)達(dá)6個(gè)月以上的，出租人有權(quán)提前終止合同，收回出租的房屋。

出租人在房屋租賃期限內(nèi)應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：

一、按租賃合同的約定的期限將房屋交給出租人使用。如果出租人因故確需要提前收回房屋，應(yīng)事先征得承租人同意，如果因此而給承租人造成損失的，應(yīng)給予賠償。

二、按合同的約定及時(shí)修繕?lè)课?，?yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任。

三、在出賣房屋時(shí)，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，保證承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。