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中物協(xié)1號文件指出，應(yīng)積極倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在所管項目中大力推動節(jié)能減排工作，包括在日常管理中科學(xué)調(diào)整設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命，提高能源效率，降低設(shè)備運(yùn)行成本。

水電節(jié)能措施分析

物業(yè)能耗有水、電、氣，主要是水和電的消耗，節(jié)能措施很多，范圍也很廣，作為絕大多數(shù)物業(yè)都是前期設(shè)計己定，項目施工也已完才介入，因此主要是后期管理過程中涉及節(jié)能的一些措施。

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時間的管控

電能消耗的多少是由設(shè)備的負(fù)荷和設(shè)備運(yùn)行時間來決定的，小區(qū)設(shè)備已定的情況下，設(shè)備運(yùn)行時間就極為重要，因此管理好設(shè)備運(yùn)行時間對節(jié)能非常重要。

設(shè)備運(yùn)行時間量的管理：物業(yè)涉及最多的就是照明和水體運(yùn)行，物業(yè)照明有物業(yè)用房照明、樓宇內(nèi)公共部位照明、樓字外景觀照明，對物業(yè)用房照明要做到人走燈滅；樓宇內(nèi)公共部位照明通過聲、光控感應(yīng)開關(guān)自動進(jìn)行控制；對樓字外的照明和水體運(yùn)行，要嚴(yán)格制定詳細(xì)的運(yùn)行時間表，在保證現(xiàn)場效果的同時，做到不浪費(fèi)，如下表1：

照明分組的開關(guān)控制保證了業(yè)主晚飯后到小區(qū)內(nèi)散步的照度要求，也滿足業(yè)主深夜回家和安保巡邏的要求，從而達(dá)到節(jié)能的目的。

設(shè)備運(yùn)行時間段的管理：針對供電局實行分時計量原則，由于尖峰段和高峰段電價上浮80％和60％，而谷段則下浮60％，因此我們對設(shè)備運(yùn)行時間段，特別是大功率設(shè)備運(yùn)行時間盡可能避開用電的尖峰和高峰期，多在谷段和平段運(yùn)行，以節(jié)約用電費(fèi)用。如下表2：

從以上的分段計量來對比小區(qū)游泳池水處理設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用(見表3)：

通過以上對比可以看出：調(diào)整運(yùn)行的時間段，每天節(jié)約47．1元，每月節(jié)約：1413元，游泳池運(yùn)行4個月節(jié)約：5652元。

設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的管理

常規(guī)的制度管理：通過公司全體員工節(jié)能宣傳，落實節(jié)能措施，對物業(yè)用房內(nèi)做到人走燈滅，辦公區(qū)內(nèi)電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真等用電設(shè)備下班關(guān)閉電源，給水系統(tǒng)杜絕”跑冒滴漏”，對拖把池取水、衛(wèi)生間水箱、；中水閥等每天定期巡檢。

設(shè)備智能監(jiān)控管理：將設(shè)施設(shè)備通過智能模塊接入監(jiān)控中心，除了巡邏檢查以外，監(jiān)控中心值班人員24小時監(jiān)控設(shè)備的狀態(tài)，保證設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行：對照明系統(tǒng)的監(jiān)控，按照小區(qū)管理規(guī)定定時開、關(guān)各種照明，在保證效果的同時，杜絕了時間開關(guān)不統(tǒng)一，各種異常情況，浪費(fèi)電能；對水體運(yùn)行的監(jiān)控，按照小區(qū)管理規(guī)定定時開、關(guān)，在保證效果的同時，達(dá)到節(jié)能的目的；對水泵房水泵及集水井水位檢測，防止水泵異常及管道爆管造成水源浪費(fèi)；對其他重要設(shè)備的監(jiān)控，如電梯，白天運(yùn)行狀態(tài)的監(jiān)控，深夜可以直接鎖梯，停用一臺，以節(jié)約能源。

智能設(shè)備監(jiān)控可以在設(shè)備故障的第一時間發(fā)現(xiàn)故障，及時通知相關(guān)部門處理，避免引起其他的損失。

設(shè)備技術(shù)改造節(jié)能

對用電線路的合理分組，調(diào)整光源節(jié)能：包括樓道、景觀、車庫等分組合理，燈具采用節(jié)能型等，每個項目都在做，例如：車庫照明，一般車庫設(shè)計按照要求，照度4w／平方米以上，一個車庫250個左右車位，面積約10000平米，需要1000支40w的日光燈，通過后期的線路分組調(diào)整，將用電分組與車行道一致，且日光燈的長軸與車行道一致，保證車行道照明的同時，對燈具進(jìn)行了調(diào)整，可以調(diào)整到剩下200支左右，每年節(jié)約費(fèi)用約3萬元；對開關(guān)的改造達(dá)到節(jié)能目的：盡量采用聲控、紅爪聲光控感應(yīng)開關(guān)，達(dá)到節(jié)能目的。

對于臨近市政道路旁的項目，使用聲控開關(guān)存在一定的缺陷，因為夜晚如果重型車通過，感應(yīng)開關(guān)會啟動，所有的聲控開關(guān)控制的照明都會開啟，造成浪費(fèi)，對于這種情況，在保證使用前提下，對感應(yīng)開關(guān)進(jìn)行技術(shù)改造，串接電阻，降低感應(yīng)靈敏度，達(dá)到節(jié)能目的。

小區(qū)內(nèi)水體的設(shè)計一般都沒有設(shè)計循環(huán)處理環(huán)節(jié)，水質(zhì)變臟就只有換水?，F(xiàn)在可以通過硫酸銅和強(qiáng)氯精進(jìn)行處理，然后沉淀，用吸污裝置進(jìn)行池底吸污，延長水體水的使用時間，達(dá)到節(jié)能。其次在清洗水體更換池水之前，用池水沖洗路面、給植物澆水進(jìn)行二次利用，達(dá)到節(jié)能。一般水體用水要保證水質(zhì)效果，每月清洗兩次，更換兩次池水，但使用藥水處理后，兩個月更換一次池水，效果顯著。

合同能源管理應(yīng)用分析

從上世紀(jì)70年代在發(fā)達(dá)國家興起的一種節(jié)能新機(jī)制叫合同能源管理，就是由專門的節(jié)能服務(wù)公司與客戶簽訂節(jié)能服務(wù)合同，向客戶提供能源效率審計、節(jié)能改造方案、設(shè)備采購、施工、運(yùn)行維護(hù)等一條龍綜合服務(wù)，同時提供服務(wù)所需資金，并從設(shè)備運(yùn)行節(jié)省下來的費(fèi)用中回收投資，獲得利潤。這種機(jī)制可以為目前物業(yè)管理行業(yè)在節(jié)能管理工作中解決以下問題：

技術(shù)力量的問題

能耗不是節(jié)約出來的，而是設(shè)計出來的，一個項目的能耗是在項目前期設(shè)計過程中就已經(jīng)確定下來了。因此，要節(jié)能降耗首先要充分參與項目的前期設(shè)計，同時需要整合專業(yè)公司的資源來解決技術(shù)力量缺乏的問題。

節(jié)能改造資金的問題

在實際項目運(yùn)營中，針對能耗較大的情況，往往是心有余而力不足。物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有大量的資金來投入，業(yè)主也沒有意識來處理，有責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就進(jìn)行小打小鬧的改造，沒有責(zé)任和實力的公司就只能聽之任之，能源浪費(fèi)就不可避免。如果采用能源合同管理，專業(yè)公司就可以通過投入部分資金進(jìn)行改造，從中獲取效益，這是一種多贏的管控模式。

國內(nèi)一些有實力的公司如上海高益能源、挪寶、江源富已經(jīng)憑借自身核心優(yōu)勢在發(fā)電廠、機(jī)場、酒店等進(jìn)行了嘗試，并取得了良好的收益，為推進(jìn)合同能源管理發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

作者單位：上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司重慶分公司