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五、契稅的納稅人

所謂納稅人，是指根據(jù)稅法負(fù)有向國家繳納稅款義務(wù)的單位和個人。

契稅的納稅人在《條例》第一條中作了規(guī)定：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人，為契稅的納稅人?！都?xì)則》的第四條對有關(guān)納稅人的規(guī)定作了具體補(bǔ)充說明：條例所稱單位，是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織。條例所稱個人，是指個體經(jīng)營者及其他個人。

以上即是《條例》和《細(xì)則》對契稅納稅人的規(guī)定。

《條例》對契稅納稅人的規(guī)定有以下特點(diǎn)：

第一，不論法人與自然人都是納稅人。即不論是單位還是個人，只要承受土地使用權(quán)、房屋使用權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。

第二，不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。即不論是全民所有制單位、集體所有制單位還是其他非公有制單位，只要承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。

第三、不搞內(nèi)外有別。不論是內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu);也不論是中國公民、香港特別行政區(qū)同胞、澳門和臺灣同胞、海外華僑，還是外國公民，只要在我國境內(nèi)承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)，都是契稅的納稅義務(wù)人。

六、契稅的稅率

稅率是指應(yīng)納稅額與計(jì)稅依據(jù)數(shù)量之間的法定比例?！稐l例》中有關(guān)稅率的內(nèi)容：

第一，契稅實(shí)行從價比例稅率。即：不論課稅對象成交金額的多少，統(tǒng)一按固定的百分比率計(jì)算征稅。

第二、《條例》只規(guī)定了稅率幅度范圍。即：《條例》沒有固定某一具體的稅率，只規(guī)定了上限為5%、下限為3%稅率幅度范圍。

第三、具體適用稅率陜西省為3%。

七、契稅的計(jì)稅依據(jù)

契稅的計(jì)稅依據(jù)在《條例》第四條中作了具體規(guī)定：契稅的計(jì)稅依據(jù)：(一)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格;(二)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;(三)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定。

《細(xì)則》中第九條和第十一條對《條例》作了補(bǔ)充說明：條例所稱成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

八、契稅的減稅、免稅

契稅的減稅、免稅范圍主要包括以下三個方面：

(一)照顧性減免

照顧性減免具體有四項(xiàng)：

1、國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅

制定這一優(yōu)惠政策的主要考慮是：

(1)國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體承受土地、房屋用于辦公以及軍事單位承受土地、房屋用于辦公和軍事設(shè)施的，其資金通常都來源于財(cái)政撥款，對其征稅沒有財(cái)政意義，故給予免征契稅的優(yōu)惠;

(2)學(xué)校、醫(yī)院、科研院(所)等一些有收入的事業(yè)單位承受土地、房屋用于教學(xué)、醫(yī)療和科研的，雖然其資金不一定來自于財(cái)政撥款，但因其屬于社會公益事業(yè)，也給予免征契稅的優(yōu)惠。

2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅

制定這一優(yōu)惠政策的主要考慮是：將現(xiàn)有的公有住房逐步出售給職工個人，是國家推進(jìn)住房制度改革的一項(xiàng)重要政策和措施。做出對此免征契稅的規(guī)定，主要是為了配合這一政策的順利實(shí)施，促進(jìn)我國住房的商品化進(jìn)程，鼓勵職工個人購買住房。

對城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房予以免稅的三個方面：一是該納稅人所購買的公有住房是否為經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府批準(zhǔn)并嚴(yán)格按照國家有關(guān)房改政策規(guī)定出售的公有住房;二是該納稅人是否為第一次購買公有住房;三是該納稅人所購買的公有住房面積是否在房改政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)。

公有住房是國家所有的房屋。即全民所有制單位的房產(chǎn)，以區(qū)別集體所有制單位的房產(chǎn)和私有房產(chǎn)。公有住房包括：國家企業(yè)、事業(yè)單位構(gòu)建的，含自建自置、集資興建的，產(chǎn)權(quán)屬于單位，租給職工居住的公房;政府部門及所屬單位自管自用的公房;國家設(shè)置的專業(yè)管理部門，如房地產(chǎn)管理部門管理的房產(chǎn)或者由房地產(chǎn)公司經(jīng)營的公房。

《陜西省契稅實(shí)施辦法》中第八條規(guī)定，城鎮(zhèn)職工按國家規(guī)定購買公有住房的，免征契稅，是指有正式城鎮(zhèn)戶口的職工，經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，按陜西省人民政府規(guī)定的住房面積第一次購買本單位公有住房的給予免征契稅。超過規(guī)定面積的部分，仍應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。夫妻雙方分別購買公有住房的，超面積部分按兩處購房面積之和減去一方應(yīng)享受的規(guī)定住房面積(一般取標(biāo)準(zhǔn)高的一方)計(jì)算征收契稅。其規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)按陜辦發(fā)[1996]7號文件執(zhí)行。

3、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定是否減征或者免征契稅

制定這一優(yōu)惠政策的主要考慮是：在進(jìn)行城市建設(shè)和改造以及國家進(jìn)行重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)時，常常需要征用、占用一些屬于單位或個人的房產(chǎn)，收回一些單位或個人的土地使用權(quán)。對被拆遷單位和個人，從事拆遷工作的單位或部門要根據(jù)國家有關(guān)的收回土地使用權(quán)及房屋拆遷的法律規(guī)定給付一定的補(bǔ)償金，這在舊城改造中非常多見。對于這種情況，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的拆遷是為了公共利益的需要，對原房地產(chǎn)擁有人而言帶有一定的強(qiáng)制性，國家對原擁有人給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償通常低于正常的市場交易價格，是一種非完全的補(bǔ)償;另一方面，也是為了鼓勵單位和個人支持國家建設(shè)和城市改造，減少拆遷的阻力及降低拆遷的費(fèi)用。為使這些單位和個人的生產(chǎn)和生活得到妥善安置，對因此而重新承受土地、房屋作為生產(chǎn)和生活資料的，可以考慮由地方根據(jù)實(shí)際情況決定是否給予減稅或免稅的照顧。

4、對外國駐我國的使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員，可以依照我國法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定，經(jīng)外交部確認(rèn)，免征契稅

制定這一優(yōu)惠政策的主要考慮是：對外交人員給予稅收優(yōu)惠，是各國通行的國際慣例。

(二)困難性減免

對因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力滅失住房而重新購買住房的，可酌情給予減免或免稅。

制定這一優(yōu)惠政策的主要考慮是：住房是人類的基本生活資料，因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力滅失住房，必然給納稅人造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。對因此而重新購買住房者免征契稅，主要是為便于受災(zāi)者重新恢復(fù)正常生活。

(三)激勵性減免

對承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

制定這一優(yōu)惠政策的主要考慮是：我國是一個人口多、可用耕地相對缺乏的國家，開墾四荒用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，是國家予以鼓勵的一項(xiàng)舉措。