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買(mǎi)二手房最怕的就是留下后遺癥。不少客戶簽完合同，買(mǎi)了房子，才發(fā)現(xiàn)一大串問(wèn)題正隱藏其中。有的是上家拖欠物業(yè)管理費(fèi)，有的還有其他的業(yè)內(nèi)有關(guān)人士表示，絕大多數(shù)的二手房糾紛，都是合同簽得不規(guī)范或是忽略部分條款而引發(fā)的。

糾紛、共有房屋糾紛和期房轉(zhuǎn)讓糾紛。其中，50%以上的糾紛是由于定金問(wèn)題產(chǎn)生的，30%左右是因共有房屋交易所產(chǎn)生的，剩下的則為期房不規(guī)范轉(zhuǎn)讓引發(fā)的。

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李某在某中介公司看中了一套掛牌價(jià)為50萬(wàn)元的二手房。在簽訂正式的房屋買(mǎi)賣合同之前，李某交給中介公司2萬(wàn)元作為定金。上家王某收到后抬高了價(jià)錢(qián)，希望以52萬(wàn)元出售。于是，李某表示放棄交易，并要求對(duì)方王某退還2萬(wàn)元。在收回2萬(wàn)元后，李某認(rèn)為王某違約在先，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，但遭到拒絕。王某認(rèn)為自己委托中介公司收取的是意向金，不應(yīng)雙倍返還。

數(shù)額問(wèn)題。比如合同中約定下家在簽約時(shí)付4萬(wàn)元定金，但實(shí)際只付了2萬(wàn)元。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛，定金數(shù)量易產(chǎn)生爭(zhēng)議。三是定金交付方式問(wèn)題。定金只有實(shí)際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司，然后由中介公司交給上家。

中介公司收到下家定金后，往往會(huì)開(kāi)具以下格式收據(jù)：今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價(jià)格賣房，該意向金轉(zhuǎn)為定金。這種定金支付方式對(duì)下家極為不利：一則與上家并無(wú)直接簽署的協(xié)議;二則手中沒(méi)有上家出具的定金收條;三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實(shí);四則沒(méi)有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下，一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣房或抬高房?jī)r(jià)的違約情形，下家很難要求上家雙倍返還定金，也很難追究中介公司的責(zé)任。

款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房者已經(jīng)付清房款。但由于開(kāi)發(fā)商在按揭貸款支付方式中對(duì)銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，實(shí)務(wù)操作中按揭貸款支付方式被認(rèn)定為未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開(kāi)發(fā)商的書(shū)面同意。

在二手房交易過(guò)程中，下家的義務(wù)是付款，上家的義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋。因此，下家在補(bǔ)充條款時(shí)應(yīng)將付款方式與上家履行義務(wù)捆綁，保證自己的權(quán)益。比如，約定合同簽訂后付房款的30%，交房后付房款的30%，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后付房款的30%，他項(xiàng)過(guò)戶(水、電、煤等)后再付房款的5%，最后的5%尾款在賣方將戶口遷移后再支付。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，下家還要同時(shí)明確上家的違約責(zé)任。如約定逾期交房時(shí)，上家須每日付總房?jī)r(jià)一定比例違約金。同樣，上家也要在付款上防止下家違約。

新版二手房買(mǎi)賣合同中，部分條款仍然存在盲區(qū)。一旦出現(xiàn)糾紛，操作難度較大。比如，合同中規(guī)定，一旦上家在交房上出現(xiàn)逾期違約情況，超過(guò)一定期限，下家有權(quán)解除合同。但是，在實(shí)際操作過(guò)程中，由于房?jī)r(jià)不斷上漲，即使上家違約，下家也往往不愿意解除合同。在此情況下，如何追究上家的違約責(zé)任呢?為了督促上家履行義務(wù)，僅僅賦予下家解除合同的權(quán)利是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。只有通過(guò)合同約定，賦予下家解除合同選擇權(quán)和懲罰性賠償?shù)膬?nèi)容，才能真正維護(hù)下家的合法權(quán)益。當(dāng)然，在目前誠(chéng)信機(jī)制缺乏、糾紛不斷的二手房交易過(guò)程中，委托專業(yè)律師保駕護(hù)航更為現(xiàn)實(shí)和必要。