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二手房業(yè)主今后若因房價漲而反價違約，不僅要雙倍返還買家定金，還須賠付漲出的差價。近日，廣東省深圳市中級人民法院出臺《關(guān)于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（初稿）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），對于違約賠付有了統(tǒng)一判決標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)了解，在現(xiàn)行的深圳市國土房管局統(tǒng)一版本《二手房買賣合同》中，已有解約定金約定的條款，買、賣雙方可分別以喪失定金或雙倍返還定金為代價而解除合同，但沒有房屋差價這條約定。在去年房價大跌期，有買家寧愿損失已交付的兩三萬元定金，也要違約不再買可能一個月內(nèi)下跌十幾萬元的房子；今年房價再次上漲，有賣家寧愿雙倍返還定金，也要留著房子等漲價后再賣，由此引發(fā)不少糾紛。針對這種情況，《指導(dǎo)意見》第十八條規(guī)定，因一方違約導(dǎo)致另一方訂立房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)，另一方主張差價損失的，予以支持。雙方對房屋差價有約定的，從約定；沒有約定的，以法院委托的評估機構(gòu)對起訴之日的房屋市場價與雙方約定的房屋買賣價款之間的差價確定損失。這樣一來，二手房交易的買賣雙方就可在合同中附加條款，約定單方違約所需賠付的房屋差價是多少或如何計算，差價約定越高違約成本就越大。即使是沒有此附加約定的，以后法院判決也會通過評估來支持賠償差價損失，那么因房價漲跌而想要違約的人就不敢了。廣東大地律師事務(wù)所律師劉紅生對記者說。

另外，針對房地產(chǎn)糾紛中存在的房屋的共有人有一方不同意賣房，要求撤銷合同的現(xiàn)象，《指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定，房屋登記的所有權(quán)人出賣共有房屋，合同當(dāng)事人或其他共有人以出賣人擅自處分房屋侵害了共有人權(quán)利為由主張房地產(chǎn)買賣合同無效的，不予支持，但是買受人知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋為登記權(quán)利人與他人共有的除外。

劉紅生向記者解釋說，夫妻共有房屋登記在一方名下的情況屢見不鮮，隨著房價上漲有不少人以未經(jīng)共有人同意出售為由，達到解除合同的目的，買方就會受到損害。但在房產(chǎn)買賣中，買房者沒有理由懷疑也沒有義務(wù)去探究買的房是否存在房產(chǎn)共有人，所以共有人單獨出售房產(chǎn)，而買房者并不知道房屋為登記權(quán)利人與他人共有的情況下，并不影響合同的有效性。而其他共有人了解到房產(chǎn)被出售后，可以向出售房產(chǎn)的共有人追償，這是另一層法律關(guān)系。

針對簽陰陽合同避稅的現(xiàn)象，《指導(dǎo)意見》第八條規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國家稅收的價格條款無效，該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。當(dāng)事人以逃避稅收為由請求確認(rèn)合同全部無效的，不予支持。房地產(chǎn)成交價應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人雙方的真實意思認(rèn)定。

劉紅生對記者說，簽訂陰陽合同比較常見，一旦發(fā)生糾紛價格到底執(zhí)行哪個合同、陰陽合同有無效，各法院判決不一致，甚至出現(xiàn)了法院判決陰陽合同都無效的案例。此次《指導(dǎo)意見》認(rèn)為，陽合同僅價格條款無效，但其他條款有效，還是可以繼續(xù)履行合同，成交價將以真實價格認(rèn)定（通常是陰合同價格），所以避稅目的將不能達到。