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近年來(lái)，房產(chǎn)市場(chǎng)高潮迭起，上演多少人間悲喜劇。不管是剛需的、投資的，還是炒房的，對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，不論買房還是賣房，都不是小事兒，都需要慎之又慎，小心又小心。然而，不管事前多么小心，自以為考慮得多么周全，也總免不了有意外的時(shí)候，出現(xiàn)一些意想不到的問(wèn)題和煩惱。

近日記者收集到的法院最近宣判的3起房屋買賣糾紛案，就屬于意想不到之列。

買房近十年無(wú)奈難過(guò)戶

陳女士在10年前從張先生處購(gòu)買了一套央產(chǎn)房，雙方約定等待政策允許時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。但在央產(chǎn)房相關(guān)政策出臺(tái)后，張先生卻遲遲不配合辦理過(guò)戶，陳女士訴至法院，要求其履行過(guò)戶義務(wù)。

法庭上，張先生辯稱，其與陳女士的確簽訂了房屋買賣合同，但由于該房屋性質(zhì)是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，原產(chǎn)權(quán)單位享有部分產(chǎn)權(quán)，其并非完全產(chǎn)權(quán)人，故其認(rèn)為房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)權(quán)處分而應(yīng)為無(wú)效。為此，張先生提起了反訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。

北京市海淀區(qū)法院在審理中查明，1994年，張先生從單位以房改房的方式購(gòu)買了一套央產(chǎn)房。次年，張先生取得了該房屋的房產(chǎn)證，上面注明為優(yōu)海字第XX號(hào)。2004年，陳女士與張先生就該房屋簽訂了房屋買賣合同，并約定待國(guó)家政策允許就辦理過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后，陳女士依約支付了全部購(gòu)房款。但至今雙方未能就涉訴房屋辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。經(jīng)查，原產(chǎn)權(quán)單位就該房屋享有6%的產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房職工如欲將該房屋上市交易，需將原產(chǎn)權(quán)單位享有的產(chǎn)權(quán)購(gòu)入，并將房屋性質(zhì)變更為成本價(jià)。至今，張先生未向原產(chǎn)權(quán)單位提出購(gòu)買單位產(chǎn)權(quán)的申請(qǐng)，亦未進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)變更。

法院認(rèn)為涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)現(xiàn)仍為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，因未變更為成本價(jià)性質(zhì)而暫不具備上市交易及過(guò)戶條件，故無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。由于張先生可以通過(guò)向原產(chǎn)權(quán)單位提出申請(qǐng)、購(gòu)入單位所持有的產(chǎn)權(quán)份額，從而使涉訴房屋具備上市交易條件，故該房屋不屬于法律、行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓的房屋，相應(yīng)的，該房屋買賣合同不能因此而被認(rèn)定為無(wú)效。綜上，法院近日判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求和被告的反訴請(qǐng)求。

【法院觀點(diǎn)】為避免交易風(fēng)險(xiǎn)和不必要的經(jīng)濟(jì)損失，在訂立房屋買賣合同前，當(dāng)事人應(yīng)充分了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并了解相關(guān)交易政策。該法官介紹，房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)在房產(chǎn)證上有所體現(xiàn)。例如，本案中，優(yōu)海字第XX號(hào)即表明該房屋性質(zhì)系標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。如果當(dāng)事人對(duì)此無(wú)法識(shí)別，建議持房產(chǎn)證復(fù)印件咨詢相關(guān)房屋交易部門(包括各區(qū)縣房管所、央產(chǎn)房交易辦公室)或原產(chǎn)權(quán)單位。對(duì)于房改房的上市交易問(wèn)題，建設(shè)部已于1999年8月13日頒布實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》【建住房(1999)第209號(hào)】，其中，第7條明確規(guī)定：對(duì)職工已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，要鼓勵(lì)職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息。職工按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。

賣房后拒遷出戶口買方訴求違約金

盛先生夫妻在購(gòu)買房屋時(shí)，與原房主王女士母女約定轉(zhuǎn)移房產(chǎn)后應(yīng)遷移房屋上的戶籍關(guān)系，不料王女士母女卻沒(méi)有按約履行。盛先生夫婦遂訴至法院，要求王女士母女支付50余萬(wàn)元違約金。近日，北京市昌平區(qū)法院一審判決支持了盛先生夫妻的部分訴訟請(qǐng)求。

2009年6月，盛先生夫婦購(gòu)買了王女士母女位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)某小區(qū)內(nèi)的房屋一套，約定房屋價(jià)格為85萬(wàn)元。同時(shí)，還約定，王女士母女應(yīng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起30日內(nèi)，遷出原有房屋上的戶口，否則應(yīng)支付相應(yīng)的違約金。

被告王女士母女辯稱，她們的戶口無(wú)法遷出屬于不可抗力，并非被告自身原因?qū)е?，?yīng)當(dāng)全部免除被告責(zé)任。買賣合同第三款明確約定，如因出賣人自身原因未將本房屋戶口遷出的，應(yīng)按約支付違約金。但被告并不是出于自身原因不愿將戶口遷出，而是受戶籍政策的限制才無(wú)法遷出戶口，被告對(duì)此事也非常無(wú)奈，但其主觀上并沒(méi)有違約的故意。根據(jù)合同約定的免責(zé)款，被告不應(yīng)當(dāng)支付違約金。

【法院觀點(diǎn)】原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。合同簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，全面履行合同約定的義務(wù)?，F(xiàn)原告已經(jīng)支付全部購(gòu)房款，涉案房屋亦已過(guò)戶完畢，被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，辦理戶口遷出手續(xù)。二被告未按合同約定遷移戶口，系自身原因造成，同時(shí)考慮到原告提供的證據(jù)不足以證明其損失的大小，因此對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的違約金的數(shù)額，法院酌情予以確定。對(duì)判決生效后到戶口實(shí)際遷出日止尚未發(fā)生的違約金，法院酌情調(diào)低違約金標(biāo)準(zhǔn)。被告稱其無(wú)法遷移戶口屬不可抗力，依據(jù)不足，法院無(wú)法采信。最終，法院判決被告支付原告違約金2萬(wàn)元，并應(yīng)于判決生效之日起將戶口從涉案房屋遷出，否則應(yīng)按每日100元的標(biāo)準(zhǔn)向原告繼續(xù)支付違約金。

購(gòu)房8年方知層高縮水起訴開(kāi)發(fā)商獲賠償

2003年王女士以300多萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了一套北京建外SOHO的房屋。2011年，因其他業(yè)主訴訟才得知，自己的房屋層高縮水，王女士遂將開(kāi)發(fā)商訴至法院索賠。近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商違約，案件未超過(guò)訴訟時(shí)效，判決開(kāi)發(fā)商賠償王女士22.77萬(wàn)元。

王女士稱，其購(gòu)買的房屋用途為商業(yè)，合同約定房屋層高3.5米、建筑面積177.18平方米。購(gòu)房8年后，其得知其他業(yè)主因?qū)痈呖s水將開(kāi)發(fā)商訴至法院，2011年11月，法院作出終審判決，確定建外SOHO三層裙樓層高短缺，至此其才得知房屋層高縮水一事。

被告開(kāi)發(fā)商則主張，涉案商品房依法完成竣工備案，符合國(guó)家規(guī)定的交房條件，不存在瑕疵。層高不是交房條件，王女士以層高不夠要求賠償損失沒(méi)有法律和合同依據(jù)。另外，王女士在涉案商品房中已經(jīng)居住近10年，如果房屋層高不夠，其早就知道或者應(yīng)當(dāng)知道，故現(xiàn)在起訴已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效和買賣合同的異議期間。

案件審理中，因房屋層高是否符合合同約定存在爭(zhēng)議，法院委托專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行了鑒定，經(jīng)鑒定，涉案房屋層高為3.33米。另外法院查明，王女士所稱其他業(yè)主因相同事由起訴一案，于2011年10月作出終審判決。

【法院觀點(diǎn)】王女士與開(kāi)發(fā)商所簽《商品房買賣合同》中明確約定了房屋的層高，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向王女士交付符合合同約定層高的房屋。經(jīng)鑒定，涉案房屋層高低于合同約定，致房屋可使用空間減少，可利用高度降低，使用環(huán)境變差，損害了王女士的利益，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

同時(shí)，法院在判決中指出，房屋層高測(cè)繪屬于專業(yè)事項(xiàng)，層高不符合合同約定對(duì)于普通購(gòu)房人屬于隱蔽瑕疵;王女士稱其在他人與開(kāi)發(fā)7商之間訴訟的判決書中得知自己所購(gòu)房屋層高不符合合同約定一事，法院對(duì)其陳述予以采信;訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算，故王女士提起本案訴訟未超過(guò)訴訟時(shí)效。另外，出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受法律規(guī)定的通知時(shí)間的限制。法院認(rèn)為，被告作為開(kāi)發(fā)商，其自始即應(yīng)知道涉案房屋層高不符合合同約定一事，故對(duì)于開(kāi)發(fā)商提出的質(zhì)量異議期間的抗辯不予采納。

最終，法院綜合考慮房屋價(jià)款、房屋面積、層高減少程度、層高減少對(duì)房屋使用的影響程度等因素，確定了具體的賠償數(shù)額，判令開(kāi)發(fā)商賠償王女士22.77萬(wàn)元。