美國(guó)商品房如何預(yù)售
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2023-04-22 14:42:57
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世界上多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都有商品房預(yù)售制度，美國(guó)也不例外。有報(bào)道說，美國(guó)的預(yù)售比例達(dá)到76.6％。
根據(jù)紐約市司法局、樓宇局的資料，本文將美國(guó)商品房有關(guān)政策規(guī)定分建造、銷售、入住三個(gè)部分加以介紹。
·建房必須取得工作許可（WORKPERMIT)。建筑行業(yè)稱之為開工紙，也就是開發(fā)商把建筑師設(shè)計(jì)的圖紙等有關(guān)資料送到樓宇局，經(jīng)過各部門蓋章批準(zhǔn)，開發(fā)商取得工作許可，方可挖土建造，同時(shí)要把工作許可貼在工地。
·售銷要有樓宇銷售計(jì)劃書（CONDOMINIUMOFFERINGPLAN）。美國(guó)的樓宇銷售計(jì)劃書由律師編寫，報(bào)送司法局審核批準(zhǔn)。開發(fā)商到司法局申請(qǐng)批準(zhǔn)銷售計(jì)劃書，方可預(yù)售該樓。
·入住需有入住證（CERTIFICATESOFOCUUPANCY）。商品房全部完工后，開發(fā)商報(bào)請(qǐng)樓宇局派人來檢查，通過后才能獲得樓宇的入住證。直到這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商才可正式與購(gòu)買者簽訂合同（AGREEMENT），同時(shí)收取房款，完成交易。
首先，美國(guó)商品房預(yù)售收取的僅僅是定金，其金額只有房?jī)r(jià)的2％至10％，這是一種履行合同的擔(dān)保形式。消費(fèi)者和開發(fā)商簽訂的僅僅是臨時(shí)契約（BINDER），不是正式的合同。在簽訂臨時(shí)契約的同時(shí)，買房者就可拿到一本由開發(fā)商申報(bào)、司法局審核批準(zhǔn)的銷售計(jì)劃書。
其次，銷售計(jì)劃書具有法律效力，有幾百頁(yè)厚，包括房子價(jià)格在內(nèi)的所有內(nèi)容。計(jì)劃書一旦被確認(rèn)后，即不可以擅自改變。因此，開發(fā)商是不可以隨行就市，隨意定價(jià)的。這樣的規(guī)定所產(chǎn)生的結(jié)果是，房產(chǎn)市場(chǎng)愈好，開發(fā)商就會(huì)愈遲報(bào)送計(jì)劃書，以求賣出更高價(jià)格，從而使預(yù)售的時(shí)間也就愈短。
銷售計(jì)劃書實(shí)際上是一本商品房說明書，有三大部分。結(jié)構(gòu)部分：除了地基、外墻、車庫(kù)、大廳、走廊、門窗、電氣、水龍頭等大項(xiàng)目要寫清楚外，內(nèi)部的裝備，例如廚房里的冰箱、爐灶，廁所中的馬桶、浴缸的品牌、尺寸、保修期等都要寫明白（美國(guó)的住宅不準(zhǔn)賣毛坯房）。交易部分：牽涉到建筑商責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)、單元價(jià)格、單元平面圖、交易手續(xù)、地稅、貸款條例以及買家的風(fēng)險(xiǎn)等許多法律條款。管理部分：包括物業(yè)管理費(fèi)的預(yù)算、房屋交易出租審批程序、業(yè)主委員會(huì)的選舉方式和職責(zé)范圍、設(shè)備的維護(hù)、清潔工具和燈泡等消耗品的采購(gòu)等。商品房出售之后，一旦業(yè)主與建筑商發(fā)生訴訟，雙方律師都會(huì)依據(jù)這本計(jì)劃書進(jìn)行辯論，法官判決也以此為依據(jù)。由于計(jì)劃書非常具體詳細(xì)，因而開發(fā)商沒有忽悠買房者的空間。受此約束，開發(fā)商往往是在一切不確定因素都排除了，在入住前半年或者2至3個(gè)月，更多的是在房子已經(jīng)全部造好，才開始預(yù)售，才收那個(gè)2％至10％的定金。
第三，開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款。買房者這時(shí)候就可以立即入住自己購(gòu)買的房子了。美國(guó)要獲得入住證不是很容易的，一些新樓蓋好后兩年都不一定能夠拿到入住證。在這種情況下，政府既要保護(hù)消費(fèi)者利益，又要考慮開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，因而在對(duì)新樓檢查時(shí)，有95％以上的項(xiàng)目通過檢查，可發(fā)一張臨時(shí)入住證，并在證上注明限期改正款項(xiàng)。開發(fā)商憑著臨時(shí)入住證就可以正式賣房了。
總之，盡管美國(guó)的商品房實(shí)行預(yù)售制度，但對(duì)于消費(fèi)者來說，預(yù)售時(shí)僅僅是付小額定金，而且一般只需提前3至5個(gè)月支付而已，只要付了房款錢，就可以住房了。對(duì)開發(fā)商來說，提前預(yù)售由于存在許多不確定因素，往往是吃大虧占小便宜，并無太多好處。
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一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的處理預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓需要根據(jù)實(shí)際情況來處理。盡管炒“樓花”有利于及時(shí)籌集商品房建設(shè)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；但在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未充分發(fā)育和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法制體系尚不健全的情況下，也可能助長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的過分投機(jī)現(xiàn)象。從相關(guān)的司法解釋來看，在《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之前，最高人民法院支持正常的預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓，但對(duì)違反政策的炒“樓花”的投機(jī)行為仍持否定態(tài)度；在《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之后，則完全肯定了預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的合法性。同時(shí)，從民法典法的角度分析，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，如無其他違法行為，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法有：1.買賣雙方簽訂一份預(yù)購(gòu)協(xié)議，對(duì)預(yù)備買賣房屋的基本情況、價(jià)款支付、房屋的交付及預(yù)辦理交易過戶的日期作基本約定。并由買方支付一定的定金待賣方取得產(chǎn)證時(shí)，雙方再按照預(yù)購(gòu)協(xié)議的約定期限簽訂房2023-06-20247人看過 -
1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同;2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國(guó)有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購(gòu)入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵2023-04-1975人看過 -
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)是高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，主要體現(xiàn)在商品房的價(jià)格漲落上。一旦雙方當(dāng)事人依法簽訂合同后，就要承擔(dān)房?jī)r(jià)或漲或落的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該由某方當(dāng)事人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，不能轉(zhuǎn)嫁給他方。具體說，房?jī)r(jià)不因市場(chǎng)漲跌波動(dòng)，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給對(duì)方。如有的房地產(chǎn)公司未考慮到市場(chǎng)材料價(jià)格上漲情況，致使房屋在建設(shè)中開發(fā)成本加大，后即以此為由要求變更合同價(jià)格，將材料價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，對(duì)此一般不予以支持。相關(guān)法律規(guī)定，商品房?jī)r(jià)格實(shí)行國(guó)家指導(dǎo)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)、朝向、層次、質(zhì)量、所處地段、經(jīng)濟(jì)效益以及房地產(chǎn)市場(chǎng)行情對(duì)房?jī)r(jià)在合同中進(jìn)行約定，對(duì)雙方當(dāng)事人約定的房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。其次，合同雙方在約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的同時(shí)又約定預(yù)售商品房?jī)r(jià)格以有關(guān)主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的應(yīng)予準(zhǔn)許。如果當(dāng)事人對(duì)價(jià)格在合同約定中不明確或在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，2023-05-01443人看過 -
商品房預(yù)售預(yù)售商品房構(gòu)成違約的索賠如下：可以按照合同約定或標(biāo)的數(shù)額的20%索賠，同時(shí)可以根據(jù)違約情形判斷實(shí)際損失，造成的損害比較大時(shí)違約金可以適當(dāng)上浮，但最高不應(yīng)超過實(shí)際損失的30%。一、合同約定違約金并賠償損失能否一并適用合同約定違約金與賠償損失的，可以一并適用。但當(dāng)事人約定的違約金的數(shù)額不得超過實(shí)際損失的百分之三十。如果違約金與實(shí)際損失相比過高或過低，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)調(diào)整。根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第五百八十五條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。二、房屋中介合同違約金有哪些規(guī)定房屋中介合同違約金的規(guī)定有：違約金一般設(shè)定為合同標(biāo)的額的22023-04-06220人看過
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法律綜合知識(shí)如買賣雙方在合約中已有明文規(guī)定者，其處置方式須依約行事；若未有確切約定或約定模糊不清時(shí)，滯留面積誤差比之絕對(duì)值在百分之三（含）之內(nèi)者，應(yīng)根據(jù)合同中的規(guī)定以實(shí)際成交價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算，而對(duì)于要求解除該合同的買方請(qǐng)求，將不予采納；但若面積誤差比之絕對(duì)值超出百分之三界限，此時(shí)買方提出解除合同并收回已支付房款以及相關(guān)利息的請(qǐng)求，應(yīng)予以接受與支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積；或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。2024-08-17265人看過 -
法律綜合知識(shí)一、公民應(yīng)該如何購(gòu)買預(yù)售商品房？公民可以直接到開放商處購(gòu)買預(yù)售商品房，商品房在建造的時(shí)候出售屬于預(yù)售的狀態(tài)，人們需要先交錢后一段時(shí)間才能夠收房，此時(shí)房屋還在建造階段。在預(yù)售階段購(gòu)買商品房當(dāng)然是可以，只是在購(gòu)買的時(shí)候要能清楚相關(guān)事宜。二、購(gòu)買預(yù)售的商品房有哪些要注意（一）“五證”審核1、《國(guó)有土地使用證》，證明土地使用者（單位或個(gè)人）使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)；2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件；3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件；4、《建設(shè)工程施工許可證》，是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行2024-02-09188人看過
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業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人是指數(shù)人區(qū)分一幅土地上同一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)者;獨(dú)立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。... 更多>
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預(yù)售商品房如何購(gòu)買?江蘇在線咨詢 2022-08-09購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商簽署由房管部門印制的或建設(shè)部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書》。另外還應(yīng)要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。 -
如何轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房四川在線咨詢 2022-05-14轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的方法： 1、轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同； 2、雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。 3、經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T審查。 4、管理部門對(duì)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記 -
商品房預(yù)售如何進(jìn)行內(nèi)蒙古在線咨詢 2023-04-02(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。 (2)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 -
預(yù)售商品房風(fēng)險(xiǎn)有哪些, 如何防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)灣在線咨詢 2022-03-21購(gòu)買預(yù)售商品房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些商品房預(yù)售是我國(guó)目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種最主要的買賣方式，雖然國(guó)家近來出臺(tái)了一些規(guī)范商品房銷售的條例、規(guī)定及司法解釋等，但在商品房預(yù)售中仍存在著很多問題。一、購(gòu)買預(yù)售商品房的風(fēng)險(xiǎn) (一)商品房預(yù)售廣告和宣傳資料具有欺詐性。開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費(fèi)者與之簽訂商品房預(yù)售合同。但當(dāng)房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際交付的房屋質(zhì)量、面積、環(huán)境、設(shè)施與原介紹 -
什么是商品房預(yù)售，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？如何進(jìn)行房屋預(yù)售新疆在線咨詢 2022-02-15商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未完工之前，預(yù)先將處于施工狀態(tài)中的商品房出售給購(gòu)買者的行為。為加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者的利益，我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售活動(dòng)實(shí)行預(yù)售許可證制度。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件：一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)
