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一、房屋相關(guān)使用面積的計(jì)算

（一）坡屋頂使用面積的計(jì)算：

利用坡屋頂作為使用房間時(shí)，除必要的衛(wèi)生條件（便溺、采光、通風(fēng)）外，還應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件，才可計(jì)入使用面積：使用房間的凈高度最低不應(yīng)低于1.5（含）;使用房間凈面積的一半（含）以上不低于2.1平方米（含）。

（二）陽(yáng)臺(tái)使用面積的計(jì)算

封閉陽(yáng)臺(tái)按其凈面積計(jì)算使用面積;沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)按凈面積的1/2計(jì)算使用面積。

（三）門洞口及墻壁使用面積的計(jì)算

大于1.5米（含）的內(nèi)門洞口應(yīng)按其投影計(jì)算使用面積?；顒?dòng)的內(nèi)閣包括在使用面積之內(nèi);壁斷面積從地面算起，其凈高度超過(guò)1.8米者按其投影計(jì)算使用面積。

（四）戶內(nèi)樓梯使用面積的計(jì)算

戶內(nèi)樓梯按投影計(jì)算面積，包括在起居室內(nèi)的戶內(nèi)樓梯不再重復(fù)計(jì)算面積。

使用面積不包括的部分

1、突出內(nèi)墻面的壁柱、管道井、通風(fēng)道、垃圾道

2、陽(yáng)臺(tái)與一般門洞口、屋頂平臺(tái)、吊柜

3、住宅戶內(nèi)樓板有挑空部分，則挑空部分不計(jì)入使用面積;

套內(nèi)使用面積計(jì)算

指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積。套內(nèi)使用面積系數(shù)：房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的比率（%）。

1、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積

2、非公用樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積

二、進(jìn)行房屋面積測(cè)繪要注意什么

（一）房屋層高計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

（二）外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

（三）斜面結(jié)構(gòu)房頂。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。

（四）不規(guī)則圍護(hù)物。陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。

（五）變形縫。與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。

（六）非垂直墻體。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。

（七）樓梯下方空間。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

（八）公共通道。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

（九）二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計(jì)算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十）與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

（十一）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。

三、常見(jiàn)的房屋面積糾紛有哪些

面積糾紛是商品房買賣糾紛中常見(jiàn)問(wèn)題，購(gòu)房者總是稀里糊涂陷入圈套、纏上訴訟。筆者通過(guò)解析以下七種糾紛，希望借給購(gòu)房者一雙“慧眼”。

1、開(kāi)發(fā)商將不應(yīng)計(jì)入公攤面積的部位計(jì)入公攤面積。公攤面積增大后，建筑面積自然增大，購(gòu)房人要多支付房款。根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條，分?jǐn)偯娣e的構(gòu)成應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)確定的?！渡唐贩?a target="_blank" href="http://dilbar.cn/citiao/15999150472852745663.html">買賣合同》示范文本附件二是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明，但這部分內(nèi)容是由開(kāi)發(fā)商自己填寫，無(wú)疑為多填提供了便利。故購(gòu)房者要認(rèn)真審查附近二，剔除不應(yīng)分?jǐn)偟牟糠?，發(fā)現(xiàn)不明部位和專業(yè)術(shù)語(yǔ)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)請(qǐng)教專家。

2、開(kāi)發(fā)商拒絕公開(kāi)實(shí)測(cè)建筑面積的詳細(xì)分?jǐn)偨Y(jié)果。盡管購(gòu)房者根據(jù)法律籠統(tǒng)知道分?jǐn)偛课?、分?jǐn)傇瓌t和分?jǐn)傆?jì)算方法，但購(gòu)房者仍無(wú)法知道所購(gòu)房屋的具體分?jǐn)偛课弧⒚恳徊课环謹(jǐn)偟臄?shù)值、各分?jǐn)偛课幌嗉邮欠衽c所購(gòu)房屋總公攤面積相等。要求開(kāi)發(fā)商解釋時(shí)，其常以不是自己測(cè)量為由推諉;測(cè)繪機(jī)構(gòu)雖掌握實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，但可以無(wú)委托關(guān)系為由將購(gòu)房者拒之門外。為保證購(gòu)房者的知情權(quán)，合同應(yīng)當(dāng)約定開(kāi)發(fā)商提供測(cè)繪圖等詳細(xì)資料的義務(wù)，圖中應(yīng)當(dāng)表明套內(nèi)空間和公攤部位的位置和面積構(gòu)成尺寸，便于購(gòu)房者核實(shí)。

3、房地產(chǎn)公司或物業(yè)公司將已計(jì)入公攤面積的公共建筑和公共空間擅自占有、出租或者再次出售。分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，全體共有人依法享有使用、收益、修繕改良等權(quán)利。未征得相關(guān)業(yè)主同意，將屬于公共所有的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行出租或經(jīng)營(yíng)，侵犯了業(yè)主合法權(quán)利，出賣人應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。

4、建筑面積不變，公攤面積增加，套內(nèi)建筑面積減少或者建筑面積增加，套內(nèi)建筑面積不變，公攤面積大幅增加。直接后果是買房者多花錢購(gòu)買公攤面積，或房?jī)r(jià)增加但實(shí)際使用面積未增加。應(yīng)當(dāng)注意的是，《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同糾紛的解釋》以及《商品房買賣合同》示范文本對(duì)面積誤差的處理均以建筑面積為基礎(chǔ)，沒(méi)有明確規(guī)定建筑面積不變，而公攤面積出現(xiàn)誤差時(shí)的處理方式。為避免這種情況出現(xiàn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中分別約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

5、開(kāi)發(fā)商利用增減商品房各組成部分建筑面積的方法，達(dá)到建筑面積總值不變之目的。此舉既不違反合同約定，可又大幅度降低生產(chǎn)成本，比如陽(yáng)臺(tái)面積增加，客廳或臥室面積減小。表面上看建筑面積沒(méi)有變，但由于陽(yáng)臺(tái)面積的建造成本低，且不是主要活動(dòng)空間，因此這種變化也是間接面積縮水。又如出現(xiàn)客廳變大，臥室減小，或出現(xiàn)與之相反的情況，致使想得到大客廳或大臥室的買受人希望落空。開(kāi)發(fā)商如此精明，費(fèi)盡心思規(guī)避法律，購(gòu)房人真是防不勝防。故在簽訂商品房買賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)把樓書標(biāo)明的面積詳細(xì)寫入合同，并約定相應(yīng)誤差的處理方法，這樣購(gòu)房人才有可能買到滿意的商品房。

6、開(kāi)發(fā)商預(yù)先選擇多退少補(bǔ)的面積誤差處理方式?！渡唐贩抠I賣合同》示范文本列舉了幾種面積誤差處理方式，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常預(yù)先選擇多退少補(bǔ)方式，購(gòu)房人審查不慎草率簽字。處理面積誤差，首先適用當(dāng)事人合同約定，無(wú)約定或約定不明的，才適用法定規(guī)則。選擇多退少補(bǔ)意味著無(wú)論面積誤差發(fā)生多大，雙方必須據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者除多支付房款外，還要支付更多的物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、裝修費(fèi)等，提出退房要求更得不到法院支持。

7、開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者重新測(cè)量行為不予協(xié)助。房屋交付后，購(gòu)房人對(duì)實(shí)測(cè)面積有異議，可以自行或者委托房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量。重新測(cè)量時(shí)，需要開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)助，如提供原預(yù)測(cè)面積的圖紙、分?jǐn)傇瓌t等，允許測(cè)量人員進(jìn)入某些空間如設(shè)備層或設(shè)備房等，否則無(wú)法開(kāi)展測(cè)量工作。為此，買賣合同應(yīng)當(dāng)約定開(kāi)發(fā)商提供測(cè)繪圖等詳細(xì)資料之義務(wù)和其他協(xié)助義務(wù)，以及解決測(cè)量爭(zhēng)議的辦法。